上半年房地産市場可謂跌宕起伏，“3·17”新政以來各地密集而廣泛的調控風暴，讓市場經曆了從火(huǒ)熱到降溫的轉變。如何評價上半年樓市調控對市場的影響？下(xià)半年的政策走向和市場變化如何？
對此，接受證券時報記者采訪的業内人士認爲，上半年樓市調控政策達到曆史最嚴程度，調控效果正在顯現，下(xià)半年調控政策應以穩爲主，不能放(fàng)松，也不必加碼。
市場降溫已現
今年一(yī)季度全國主要城市樓市的火(huǒ)熱行情引起了中(zhōng)央政府的高度關注，爲了遏制熱點城市房價過快上漲，在“房子是用來住的，不是用來炒的”中(zhōng)央調控精神指導下(xià)，各地因城施策、分(fēn)類調控，掀起了新一(yī)輪調控風暴。
與以往的調控相比，本輪調控的範圍更廣、力度更強、頻率更高、手段更新、持續時間更長。據鏈家研究院統計，“3·17”新政以來（截至6月底），有52個城市或地區出台調控政策，累計共出台120項限購政策、162項限貸政策；有15個城市對二套房貸款實行“認房認貸”标準；一(yī)些城市連續3、4輪政策加碼，“3·17”以來北京（樓盤）出台了近20項調控政策；有30個城市、1個省（海南(nán)（樓盤））實行“限售”政策。本輪調控更注重“堵漏”，在很大(dà)程度上避免了調控效果削弱。
持續了3個月的本輪調控效果正在顯現。上海（樓盤）易居房地産研究院副院長楊紅旭指出，目前部分(fēn)熱點城市，如北京、上海、合肥（樓盤）、蘇州（樓盤）等地的二手房價已經開(kāi)始跌了，部分(fēn)城市已經開(kāi)始成交量萎縮。雖然成交量萎縮的熱點城市比較多，但有部分(fēn)城市的價格還在盤整，還沒跌，估計經過兩三個月的盤整後價格也會跌；還有部分(fēn)城市樓市調控啓動比較晚，如重慶（樓盤）、西安（樓盤）、成都等城市，價格還在小(xiǎo)漲，但估計明年這些城市也會出現價格下(xià)跌。
“從全國來看，一(yī)二線城市抑制需求加上限價令，形成了量縮價穩的局面，量縮是指成交量下(xià)降，價穩是說在限價令下(xià)房價沒有再快速上漲，盡管這還隻是統計意義上的價穩。而三四線城市去(qù)庫存明顯見效，上半年的成交量增長主要來自于三四線城市的增長，包括銷售面積增長與銷售金額增長。”新城控股高級副總裁歐陽捷說。
政策料将不變
對于下(xià)半年的市場變化趨勢，歐陽捷認爲，一(yī)二線城市抑制需求的同時也減少了住宅土地供應，未來一(yī)二線城市住宅成交量還會繼續下(xià)降。下(xià)半年住宅土地供給或比上半年有所增加，但地價不會下(xià)降，房價反彈壓力很大(dà)，所以調控不會輕易放(fàng)松，會有微調。而三四線城市住宅土地供給将繼續下(xià)降，地價繼續上升，房價上漲，成交增速下(xià)降。
對于下(xià)半年樓市調控的政策走向，楊紅旭認爲，目前的政策保持基本穩定就可以，因爲這些熱門城市目前有的是價格開(kāi)始跌了，有的是成交量大(dà)幅下(xià)滑，未來半年，整個大(dà)趨勢都會震蕩下(xià)跌。這些熱門城市，主要包括一(yī)線城市、強二線城市和環都市圈地區。一(yī)方面，這些地區已經“體(tǐ)力透支”，房價漲幅過大(dà)，一(yī)般漲幅超過80%，甚至200%，這在曆史上非常**，本身就有下(xià)滑的需要；另一(yī)方面，這些地區的政策嚴厲程度已經達到曆史最嚴，不僅限購、限貸、限價，還有限商(shāng)住、限離(lí)婚、限轉售等過去(qù)沒有使用過的手段。“隻要假以時日，這些地方樓市都會自動降溫，所以政策沒必要加碼了。”他說。
鏈家研究院院長楊現領也認爲，考慮到目前金融市場的緊縮仍在持續，短期政策應以穩爲主，不宜變緊。考慮到一(yī)線城市換房需求仍然在觀望，政策更不宜放(fàng)松。
而對于三四線城市的去(qù)庫存政策在下(xià)半年是否會發生(shēng)變化，楊紅旭指出，三四線城市的庫存現在是分(fēn)化的，一(yī)些城市已經去(qù)到位了，一(yī)些城市還沒有真正去(qù)庫存，所以去(qù)庫存政策估計還會持續半年左右，也不用進一(yī)步加碼刺激了，因爲現在是輪動輪到了三四線城市，基本上大(dà)部分(fēn)城市都會輪一(yī)遍，所以即使是不再進一(yī)步加碼刺激，市場也會企穩或反彈。