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在部分(fēn)城市房價擡頭，及房企融資(zī)步伐加速之際，監管再度出手“降溫”。據央行官網8月23日消息，8月20日，住房城鄉和建設部、央行在北京召開(kāi)重點房地産企業座談會，研究進一(yī)步落實房地産長效機制。央行、住房城鄉和建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地産企業資(zī)金監測和融資(zī)管理規則。
“座談會主要涉及部分(fēn)房企的融資(zī)，也提及了政策調控的穩定性，調控的目的是房地産市場的健康平穩。房企融資(zī)井噴是出現增加融資(zī)規則的主要原因，避免房企過度融資(zī)，出現金融風險。”中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉分(fēn)析稱。
主旨
兩部委召開(kāi)重點房地産企業座談會
重申“房住不炒”
會議認爲，黨的十九大(dà)以來，有關部門和地方貫徹落實黨中(zhōng)央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不将房地産作爲短期刺激經濟的手段，落實城市主體(tǐ)責任，穩地價、穩房價、穩預期，保持房地産調控政策的連續性、穩定性，穩妥實施房地産長效機制，房地産市場保持了平穩健康發展。
自2016年首次提出“房住不炒”以來，房地産市場一(yī)直圍繞這一(yī)主旋律。疫情發生(shēng)以來，“是否要将房地産作爲刺激經濟複蘇的手段”成爲輿論焦點。不過，今年4月和7月底召開(kāi)的政治局會議都重申“房住不炒”基調，且7月24日召開(kāi)的房地産工(gōng)作座談會明确提出，堅持不将房地産作爲短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，因城施策、一(yī)城一(yī)策。今年7月以來，已經有深圳、杭州等10多個城市出台樓市收緊政策。
會議強調，市場化、規則化、透明化的融資(zī)規則，有利于房企形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資(zī)行爲，增強自身抗風險能力，也有利于推動房地産行業長期穩健運行，防範化解房地産金融風險，促進房地産市場持續平穩健康發展。
原因
監管爲何此時再度出手？
房企融資(zī)加速+土地市場活躍
對于本次會議的背景，張大(dà)偉認爲，房企融資(zī)井噴是出現增加融資(zī)規則的主要原因，避免房企過度融資(zī)，出現金融風險。
中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心統計數據顯示，8月中(zhōng)上旬，房地産行業信用債發行規模高達261億，在年内處于高位。年内房企累計已經發行債券811隻，合計融資(zī)額高達6242億。“特别是最近幾天，房企密集發布大(dà)額融資(zī)，整體(tǐ)看，7月來，房企融資(zī)刷新了曆史同期紀錄。”張大(dà)偉表示。
他進一(yī)步稱，整體(tǐ)數據看，房企都擔憂銷售壓力，對于融資(zī)加大(dà)投入，雖然境外(wài)融資(zī)收緊，但最近境内融資(zī)明顯放(fàng)開(kāi)。7月單月房企融資(zī)超過700億，而且呈現利率降低，數量增加的趨勢。從房企融資(zī)看，越來越重視境内融資(zī)。
天風證券首席固收分(fēn)析師孫彬彬也表示，随着經濟恢複，近期一(yī)線城市及部分(fēn)熱點二線城市房價出現上漲勢頭，同時土地市場持續活躍。這說明可能進一(yī)步刺激房價上漲預期。而房地産銷售快速恢複，帶動居民中(zhōng)長期信貸持續大(dà)規模增加，金融資(zī)源被房地産過度占用的問題或再度引發關注。
影響
對房企影響幾何？
不是打壓，希望從融資(zī)角度規範行業發展
此次會議内容公布前，市場曾傳出“房企融資(zī)新規出爐”、“部分(fēn)房企被約談”的消息。
根據21世紀經濟報道，房企将面臨融資(zī)的“三道紅線”，監管部門出台新規控制房地産企業有息債務的增長，設置“三道紅線”。具體(tǐ)爲紅線1：剔除預收款後的資(zī)産負債率大(dà)于70%；紅線2：淨負債率大(dà)于100%；紅線3：現金短債比小(xiǎo)于1倍。根據“三道紅線”觸線情況不同，将房地産企業分(fēn)爲“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負債規模爲融資(zī)管理操作目标，分(fēn)檔設定爲有息負債規模增速阈值。
一(yī)位券商(shāng)人士向貝殼财經記者表示，聽(tīng)說了此消息，但沒有看到文件原件。一(yī)家頭部房企稱，“政策本身和我(wǒ)們溝通了，是比較延續性的，不是突發。”
但也有業内人士對細則提出質疑，“市場傳聞的三道紅線明顯對融資(zī)平穩企業不利，真實性或不大(dà)。整體(tǐ)看，房地産融資(zī)目前依然處于高位，市場也以平穩爲主。”該人士稱。
會議提及了融資(zī)規則等，但無細則描述。據公告，爲進一(yī)步落實房地産長效機制，實施好房地産金融審慎管理制度，增強房地産企業融資(zī)的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉和建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地産企業資(zī)金監測和融資(zī)管理規則。
易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進表示，此次會議核心點在于，首次從房企的角度談了長效機制，這樣長效機制的工(gōng)作就更加飽滿了，包括市場、監管和企業。所以這不是簡單的打壓開(kāi)發商(shāng)，而更多是希望從融資(zī)角度去(qù)規範開(kāi)發商(shāng)未來融資(zī)和發展。當然會議繼續強調穩地價等内容，依然有助于穩定後續房企拿地。
張大(dà)偉表示，會議内容隻提及了重點房地産企業資(zī)金監測和融資(zī)管理規則。對于執行的影響需要觀察，一(yī)方面哪些房企在政策關注範圍，融資(zī)管理規則的具體(tǐ)内容暫時未公開(kāi)。因爲非全行業監管，這就出現了房企之間很可能出現更多合作的可能性。整體(tǐ)看，政策的影響要根據具體(tǐ)規定的制定與執行判斷。
據央行公告，會議還就完善住房租賃市場金融支持政策體(tǐ)系，加快形成“租購并舉”住房制度等進行了研究。銀保監會、證監會、外(wài)彙局、交易商(shāng)協會等相關部門負責人，以及部分(fēn)房地産企業負責人參加會議。
