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（來源：經濟參考報）7月16日，國家統計局新聞發言人劉愛華就2020年上半年國民經濟運行情況答記者問時表示，今年上半年遭遇的新冠肺炎疫情對經濟生(shēng)産、人民生(shēng)活包括生(shēng)産生(shēng)活等決策行爲，産生(shēng)的沖擊都是前所未有的。在回答房地産投資(zī)目前的狀況和下(xià)半年的走勢問題時，劉愛華認爲，上半年房地産投資(zī)已經轉正，增長1.9%，但同時也要看到更多的房地産市場指标，如房屋新開(kāi)工(gōng)面積、土地購置面積、商(shāng)品房銷售指标等，目前看還處于下(xià)降區間。
保持維穩主旋律 适當扶持供給端
整體(tǐ)來看，今年上半年，盡管在疫情沖擊下(xià)樓市經曆短暫停擺，不過調控政策并沒有大(dà)規模松綁，今年的兩會對于房地産的定調依然是“房住不炒”與“因城施策”。
今年上半年，在疫情沖擊下(xià)，由于行業基本面受到較大(dà)的影響，駐馬店(diàn)、廣州、寶雞、青島、濟南(nán)、柳州等多城市嘗試出台刺激需求端的政策，不過這些政策均在發布一(yī)兩天後，因被大(dà)衆關注并讨論後又(yòu)迅速撤回。
相對于容易引起市場緊張情緒的需求端刺激政策，允許延期繳納土地出讓金、延長開(kāi)竣工(gōng)期限、降低預售條件、下(xià)調資(zī)金監管要求、增加信貸額度、加快經營性用地出讓等對于供給端的幫扶政策相對更好地緩解了房企的壓力。
今年上半年，多地加快經營土地出讓的進度，南(nán)昌、濟南(nán)、無錫、西安等地下(xià)調資(zī)金監管要求，如降低土拍保證金、降低監管資(zī)金留存比例等；上海、杭州、南(nán)京、無錫、成都等城市對房企拿地繳納出讓金的時限适度放(fàng)寬；福州、湖州、天津等地項目開(kāi)竣工(gōng)期可順延；焦作、莆田、徐州、東莞等調整商(shāng)品房預售條件；廈門、貴陽、深圳、廣州等增加企業信貸額度。
長遠來看，城市人口數量與房地産市場的平穩發展密切相關。今年上半年，國内多地再次出台人才購房補貼政策和降低落戶門檻，如南(nán)京本科以上學曆可直接落戶、山東放(fàng)寬農業戶口落戶限制、溫州人才可申請人才住房配售等。
進入下(xià)半年，随着疫情影響減弱和多樣的扶持政策落地，多地樓市過熱，出現量價齊漲的現象。七月以來，南(nán)京、甯波、深圳、東莞、杭州等多次收緊樓市調控政策，市場猜想是否會有其他城市跟進，收緊是否會成爲下(xià)半年調控的主旋律，對此，億翰智庫首席研究員(yuán)張化東表示，樓市調控的主旋律仍是“房住不炒”和“因城施策”，一(yī)旦某地有炒房的苗頭出現，政策就會做出相應調整，以維持市場穩定。
新房成交面積略降 成交價格小(xiǎo)幅上升
2020年上半年，在疫情的沖擊下(xià)，房地産銷售與施工(gōng)一(yī)度階段性停滞。二季度以來，随着疫情的陰霾逐漸褪去(qù)，房地産市場前期積壓的需求逐漸釋放(fàng)，市場出現回暖态勢。
根據國家統計局數據顯示，今年上半年，商(shāng)品房銷售面積6.94億平方米，同比下(xià)降8.4%，降幅比1月至5月收窄3.9個百分(fēn)點；商(shāng)品房銷售額66895億元，同比下(xià)降5.4%，降幅比1至5月份收窄5.2個百分(fēn)點。
可以看出，房地産市場已經基本回歸正常。南(nán)京等城市收緊市場調控政策，也側面反映了市場整體(tǐ)預期普遍向好。
盡管疫情對樓市成交量造成了沖擊，但對成交價格的影響較弱。根據諸葛找房監測的60個重點城市住宅成交均價顯示，一(yī)季度新房均價爲15869元/㎡，環比上漲1.04%，同比上漲9.26%；二季度成交均價爲15918元/㎡，環比上漲0.31%，同比上漲7%。
疫情影響減弱之後，各大(dà)房企爲保證現金流紛紛加大(dà)折扣，降價促銷，在一(yī)定程度上導緻二季度同比漲幅收窄，不過整體(tǐ)看來，上半年新房成交價格較爲穩定，呈現小(xiǎo)幅上升趨勢。
對于下(xià)半年的市場表現，張化東認爲，現在樓市流動性寬松。最有支付能力和有支付意願的需求人群對于流動性的寬松比較敏感，會率先入場。這些需求會在一(yī)定程度上傳導和輪動，特别是核心城市，會向一(yī)些二線和周邊的三四線城市傳達。經濟越發達、建設管理水平越高的城市和越核心的區域市場表現會越好。但是國家還是會以穩爲主，不會出現房價過快增長的現象。
中(zhōng)銀國際研究有限公司執行董事葉丙南(nán)預計疫情擠壓的需求将在下(xià)半年繼續釋放(fàng)，商(shāng)品房銷售面積指标将進一(yī)步改善。但不同城市房地産市場将明顯分(fēn)化，短期看來，疫情後經濟複蘇較快的城市，其房地産市場也将恢複較快。但是從更長期來說，房地産市場表現主要取決于城市的經濟前景。中(zhōng)國經濟正在轉向高質量發展，科技活動密集、産業升級較快和消費活躍的地區，能夠吸引更多人口和資(zī)金流入，房地産市場也會有更好的發展空間。
融資(zī)環境改善 規模房企優勢明顯
今年上半年，各種扶持政策落地，國内流動性相對寬松，貨币流動性加強，房地産企業迎來融資(zī)窗口期。根據指院數據顯示，2020年上半年，房地産開(kāi)發到位資(zī)金規模達8.3萬億元。其中(zhōng)國内貸款占比爲16.5%，同比上升0.9個百分(fēn)點；自籌資(zī)金占比爲32.3%，同比上升0.9個百分(fēn)點；另外(wài)由于疫情影響，定金、預收款等其他渠道資(zī)金占比同比下(xià)滑1.7個百分(fēn)點，爲51.1%。
整體(tǐ)而言，今年上半年房企融資(zī)成本普遍降低，境内債券降幅明顯。據萬德數據顯示，上半年房企信用債發行總規模3282億元，同比基本持平；平均利率爲4.3%，同比下(xià)降1.2個百分(fēn)點。4月份，由于海外(wài)疫情蔓延和境外(wài)資(zī)本市場大(dà)幅波動的影響，房企一(yī)度暫停海外(wài)發債。上半年房企總體(tǐ)海外(wài)債發行規模爲2482.2億元，同比基本持平，平均利率爲8.4%，同比下(xià)降0.4個百分(fēn)點。
張化東認爲，對市場來說疫情帶來的并不是純負面的影響。在2019年下(xià)半年，整個房地産市場已經不盡如人意。疫情之下(xià)政府出台的纾困政策對企業而言意義重大(dà)。但是随着疫情影響減弱以及“房住不炒”的基調不變，上半年的資(zī)金充裕是“不可持續的”，預計下(xià)半年将逐漸回歸正常水平。
盡管上半年房企融資(zī)成本下(xià)降，但是不同規模的企業享受到的資(zī)金紅利并不相同。整體(tǐ)來看，規模越大(dà)的房企融資(zī)成本相對越低。數據顯示，今年上半年，規模前十的房企信用債融資(zī)規模爲556.5億元，占總融資(zī)規模的17%，平均成本爲3.64%，明顯低于平均水平；海外(wài)債券融資(zī)規模爲755.5億元，占總融資(zī)規模的30.4%，平均成本爲6.54%，遠低于其他各陣營企業。數據同時顯示，規模50至100之間的房企海外(wài)債融資(zī)成本達10.58%，高于平均水平。顯而易見，大(dà)規模房企在資(zī)本市場的優勢更加明顯，而更低的融資(zī)成本則意味着相對更高的盈利水平，大(dà)型房企的競争優勢将進一(yī)步凸顯。
葉丙南(nán)對記者表示，由于較快控制住疫情，中(zhōng)國經濟複蘇也相對較快，所以貨币金融政策最近已适度微調，由于房地産市場複蘇速度領先于其他領域，針對房地産的調整政策将最先出台。預計下(xià)半年房企的融資(zī)環境可能略有收緊，部分(fēn)房企可能再次面臨融資(zī)壓力。建議房企要抓住房地産需求回升周期，加快推盤進度和資(zī)金回籠。
大(dà)量優質地塊上市 樓面價和溢價率雙升
2020年初，多地土拍市場短期處于停滞狀态。随着疫情影響減弱，疫情期間積壓的需求集中(zhōng)釋放(fàng)，土拍市場也加大(dà)了供給力度。上半年融資(zī)環境較爲寬松，房企積極融資(zī)，現金充裕，拿地熱情也随之高漲。今年第二季度土拍市場供貨力度加大(dà)，成交樓面價和溢價率也出現明顯上揚。
根據諸葛找房統計數據顯示，2020年第一(yī)季度供應土地建築面積爲10843.8萬㎡，同比下(xià)跌7.1%，成交建築面積爲15096萬㎡，同比下(xià)滑20.3%；第二季度，土地市場供應力度加大(dà)，活躍度提升，市場信心逐漸恢複。供應規劃建築面積爲19172.1萬㎡，同比上漲7.1%，成交建築面積26397.5萬㎡，同比下(xià)跌7%。
2020年上半年，成交樓面價和溢價率同時上漲。根據諸葛找房數據顯示，第二季度成交樓面價爲5067元/㎡，同比上漲15.3%。這一(yī)數據爲自2016年以來的最高水平。溢價率方面，2月份因疫情嚴重，平均成交溢價率稍稍降低，但從3月份開(kāi)始随着優質地塊的增多，溢價率快速增長，6月份的平均成交溢價率爲17.16%，達到2020年新高。
上半年疫情的沖擊影響到了地方财政收入，一(yī)些地方政府爲緩解财政壓力，釋放(fàng)出大(dà)批優質地塊。而二三月份土拍市場一(yī)度暫停，積壓的土地需求集中(zhōng)釋放(fàng)，加之政策的扶持，融資(zī)環境相對寬松，房企加快了優質地塊的囤積，優質地塊的高熱度同時推高了整體(tǐ)樓面價和溢價率提升。
從房企角度來看，今年上半年龍頭企業拿地金額相比去(qù)年有所下(xià)降。拿地金額最高的房企爲恒 大(dà)，816億元，相比去(qù)年上半年碧桂園的1114億元差距明顯。去(qù)年上半年位列前三的碧桂園、融創、萬科拿地總額均在400億元左右，頭部房企拿地相對謹慎。
房企整體(tǐ)表現好于預期 TOP10門檻上升
根據貝殼研究院發布的2020年樓市半年度系列報告顯示，2020年上半年TOP100房企(流量)銷售額爲51492億元，同比下(xià)降4.1%，下(xià)降比例相對市場預期較小(xiǎo)，疫後房地産市場恢複較快。
得益于良好的運營能力和強大(dà)的資(zī)金保障，大(dà)規模房企在疫情之下(xià)展現了較好的恢複能力。數據顯示，今年上半年，碧桂園、恒 大(dà)、萬科三家龍頭企業全口徑銷售金額超過3000億，保利、融創、中(zhōng)海、綠地、龍湖等10家房企銷售額超過千億。
根據億翰智庫數據顯示，今年上半年，TOP10房企門檻值爲1106億元，同比增長5%；TOP30房企門檻值爲482億元，同比下(xià)降7%；TOP50房企門檻值爲322億元，增長2%。
可以看出，盡管疫情對2、3月份房産市場影響嚴重，但是在現金流壓力下(xià)的房企，在項目去(qù)化和推盤上的動作更加緊密。加之房企在疫情期間推出的視頻看房、網上促銷、購房補貼等營銷手段，市場擠壓的需求得到集中(zhōng)釋放(fàng)。所以今年上半年房企業績并沒有像市場預期中(zhōng)的大(dà)幅下(xià)降。
張化東認爲，今年上半年的供貨量并沒有大(dà)幅下(xià)降，而根據上半年的表現來看，整體(tǐ)去(qù)化率也沒有下(xià)降，甚至比去(qù)年表現要好。綜合預計今年全年房企業績會平穩增長，目标完成率不會相差太多。
