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樂居買房訊 房偉
我(wǒ)們嘗試了很多種方法，想用一(yī)次形容詞來概括2020年上半年中(zhōng)國的房地産市場，但都失敗了。這180天，中(zhōng)國的房地産市場經曆的沖擊與起伏，或許要比往年來的更多。從售樓處的停止營業，到部分(fēn)城市的市場開(kāi)始恢複并逐漸回暖，再到近期對于市場熱度過高的部分(fēn)城市一(yī)攬子調控政策的出台。304次的調控政策刷新了半年調控次數的曆史紀錄，市場從疲軟到反彈，從變相松綁限購到城市再掀搶人大(dà)戰，從多地樓市躁動到政府出拳整治、再次重申“房住不炒”。多樣化市場現象讓上半年的樓市政策呈現出與往年完全不同的重心與态勢。
房住不炒是基調，一(yī)城一(yī)策穩樓市
2020年上半年，堅持“房住不炒”依然是樓市調控的主基調。總體(tǐ)來看，中(zhōng)央堅持“房住不炒”定位不變，房地産領域金融監管依然從嚴。地方政府爲應對新冠疫情帶來的影響，因城施策更加靈活，但仍堅守“限購”、“限貸”底線，以促進房地産市場平穩運行。
·2月19日，央行發布的《2019年第四季度中(zhōng)國貨币執行報告》中(zhōng)強調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則， 加快建立房地産金融長效管理機制，不将房地産作爲短期刺激經濟的手段。
·2月21日，央行召開(kāi)2020年金融市場工(gōng)作會議，部署2020年六項重點工(gōng)作。就房地産而言，保持房地産金融政策的連續性、一(yī)緻性和穩定性，繼續“因城施策”落實好房地産長效管理機制，促進市場平穩運行。
·3月3日，人民銀行會同财政部、銀保監會召開(kāi)金融支持疫情防控和經濟社會發展座談會暨電視電話(huà)會，也強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不将房地産作爲短期刺激經濟的手段”要求，保持房地産金融政策的連續性、一(yī)緻性、穩定性。
·5月18日，中(zhōng)共中(zhōng)央、國務院發布“關于新時代加快完善社會主義市場經濟體(tǐ)制的意見”。指出穩妥推進房地産稅立法。健全地方稅體(tǐ)系，調整完善地方稅稅制，培育壯大(dà)地方稅稅源，穩步擴大(dà)地方稅管理權。
在推遲了兩個半月的2020年全國“兩會”上，《政府工(gōng)作報告》再次重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地産市場平穩健康發展。”
從房地産金融監管來看，“緊”仍是主基調，信托、發債等房地産融資(zī)渠道收窄，銀行信貸資(zī)金或資(zī)金借助信托等渠道進入樓市收緊。央行也多次重申——堅持房子是用來住的、不是用來炒的；不将房地産作爲短期刺激經濟的手段；保持房地産金融政策的連續性、一(yī)緻性、穩定性。
緩解企業現金流，助力市場複蘇
上半年受疫情影響，各地房地産市場均受到不同程度的影響。各地因城施策，根據受到影響的程度出台針對房地産市場應對疫情負面影響的相關扶持政策。本輪政策調整的重心主要在于供應端，包含允許延期繳納土地出讓金、延長開(kāi)竣工(gōng)期限、降低預售條件、下(xià)調資(zī)金監管要求、增加信貸額度、加快經營性用地出讓等。其中(zhōng)，大(dà)部分(fēn)城市對房企拿地繳納出讓金的時限适度放(fàng)寬，如上海、杭州、南(nán)京、無錫、成都等，緩解了房企拿地的資(zī)金壓力；福州、湖州、天津等城市或省份出台項目開(kāi)竣工(gōng)期可順延；焦作、莆田、徐州、東莞等城市或省份調整商(shāng)品房預售條件；南(nán)昌、濟南(nán)、無錫、西安等城市或省份出台下(xià)調資(zī)金監管要求，如降低土拍保證金、降低監管資(zī)金留存比例等；廈門、貴陽、深圳、廣州等城市增加信貸額度；多省份或城市出台加快經營土地出讓的進度，如江蘇省、廣州花都區出台完成土地交付手續當天頒發不動産權證書，莆田出台穩妥推進土地供應。
超120城發布人才政策 部分(fēn)城市政策“一(yī)日遊”
據中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心統計數據，上半年已有超120個城市發布了各種人才政策，吸引人才和勞動力，與人才政策配套的購房補貼政策也現井噴的趨勢。落戶方面，多省份和城市出現落戶政策井噴，已有超過35省份發布了落戶寬松政策。大(dà)部分(fēn)出台人才新政的城市均全面放(fàng)開(kāi)對學曆型人才的落戶限制，“無門檻落戶”、“先落戶再就業”、“親屬可投靠”成爲三大(dà)關鍵詞。各城市爲了加強自身的城市競争力，人才購房補貼及落戶放(fàng)松是提高城鎮化率關鍵因素。所謂房地産市場短期看土地，中(zhōng)期看金融，長期看人口，人的數量與房地産市場的發展息息相關，雖然放(fàng)寬落戶以及人才購房補貼的直接目的是加強城鎮化，短期對房地産市場影響不大(dà)，長期給市場帶來潛在需求支撐，有望給當地房地産市場帶來發展空間。2020上半年，又(yòu)一(yī)波落戶放(fàng)松、購房補貼潮來襲。如山東放(fàng)寬農業戶口落戶限制、南(nán)京本科以上學曆可直接落戶、溫州人才可申請人才住房配售。
值得一(yī)提的是，雖然各地樓市松綁的政策内容不一(yī)，但多數都出現了政策“一(yī)日遊”現象。梳理發現，今年以來，全國已有廣州、駐馬店(diàn)、寶雞、濟南(nán)、海甯、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安等至少12地房地産松綁政策被叫停或調整。
2月21日，駐馬店(diàn)率先對貸款政策進行調整，公布首套住房公積金貸款最低首付比例由30%下(xià)調至20%，發布之後引起媒體(tǐ)過度解讀，被省政府約談并撤回文件；
3月3日，廣州放(fàng)寬商(shāng)服類項目不再限定銷售對象，未完成規劃報建手續的不再限定最小(xiǎo)分(fēn)割單元，3月5日撤回；陝西寶雞3月12日降低首套房貸款比例政策，公積金貸款額度由40萬上調至50萬，當天撤回；緊接着，濟南(nán)、嘉興海甯、柳州、青島都出現政策“一(yī)日遊”現象。需求端政策放(fàng)寬目的在于防風險，而不是強刺激，需求端的放(fàng)松容易引起市場恐慌，在“房住不炒”的調控目标下(xià)，需求端的政策在市場能夠自行修複下(xià)難以放(fàng)松。
市場熱度過高，這些城市遭遇政策急刹車(chē)
值得關注的是，城市分(fēn)化正在加速，在一(yī)些城市恢複力度較弱的同時，東莞“秒光”、杭州“萬人搶房”的信息不斷傳來。在業内人士看來，此類現象也是招緻6月底以來，部分(fēn)城市調控收緊的根本原因。事實上，近期包括杭州、東莞、甯波等在内房價明顯上漲的城市，其房地産約束性調控政策已經出現加碼。
7月2日，東莞爲了加大(dà)力度打擊捂盤惜售行爲，嚴格規範商(shāng)品住房認購行爲，要求從8月1日起，對申請預售的商(shāng)品住房項目提出新規定，其中(zhōng)要求總建築面積3萬平方米及以下(xià)的，須一(yī)次性申請預售；尾期建築面積低于3萬平方米的，也須一(yī)次性申請預售。 同日，杭州發布《關于進一(yī)步明确商(shāng)品住房公證搖号公開(kāi)銷售有關要求的通知(zhī)》，明确提出支持自住需求，抑制投機炒房。其中(zhōng)規定，以高層次人才家庭優先購房方式取得的住房，自商(shāng)品住房合同網簽備案之日起，5年内不得上市交易。
7月6日，甯波市聯合印發《關于進一(yī)步保持和促進我(wǒ)市房地産市場平穩健康發展的通知(zhī)》對當前偏熱的房地産市場進行“降溫”。該通知(zhī)提出了穩定房地産市場的“十條”新政，包括保持土地市場平穩、擴大(dà)限購範圍、強化金融政策監管、保障自住住房需求以及強化市場銷售管理等。
據中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心統計，2020年上半年，有四個城市“賣地”收入超千億元，其中(zhōng)，杭州居首，土地出讓收入超過1800億元。更重要的是，火(huǒ)熱的杭州樓市是長三角區域樓市快速升溫的縮影。随着疫情影響逐漸消退，長三角區域房地産市場率先複蘇，且熱點集中(zhōng)，無論是成交量、房價還是土地市場熱度均在各區域中(zhōng)居首。過去(qù)4年的調控經驗告訴我(wǒ)們，樓市每每走上階段性高點，就會有調控涼水澆下(xià)。今年也不例外(wài)。
對此，易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進認爲，甯波調控收緊實際上反映了今年上半年部分(fēn)城市房價、地價等依然偏熱的現象。雖然全國市場以降溫爲特征，但部分(fēn)東部沿海城市依然顯現出樓市升溫過快的迹象，甯波、杭州、東莞、深圳等地甚至出現了“炒房”。從穩預期的角度出發，必須對此類市場積極進行管控。
展望2020年下(xià)半年，在全國市場平穩，開(kāi)發經營指标能夠自行修複，房地産業政策的關鍵詞仍是“房住不炒、因城施策、房地産市場平穩發展”。下(xià)半年，各地仍繼續深化落實“因城施策”，在市場逐步恢複下(xià)，預計政策仍在供應端大(dà)幅發力，需求端的“強刺激”政策難以落地，人才購房補貼及落戶放(fàng)松仍是長效改革機制。此外(wài)，上半年市場升溫過快的城市不排除仍有出台調控收緊政策的可能性。
