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土儲、成本、去(qù)化率将影響今年房企排位，房企目前還是積極拿地不敢收縮規模。
4月1日，新城32億元增持蘇州兩幅土地，同一(yī)天，新城還參加了天津濱海2.7萬平方米宅地競拍，但沒有拿下(xià)。就在此前一(yī)天，在新城業績線上發布會上，該公司董事長王曉松對公衆表示，新城不會收縮規模，但也不會爲了追求排名而沖規模。他指出，未來新城隻要排名維持在行業第10名左右即可。
王曉松此番言論是有根據的，盡管前兩年新城全年銷售規模穩居行業第八，但在今年一(yī)季度，新城跌出了前十，在某第三方公布的排行榜上排名第13位。
龍湖的銷售規模也在一(yī)季度有明顯下(xià)滑，頭部房企銷售增速下(xià)滑已是大(dà)概率事件。行業洗牌在繼續，土地市場的争奪也很明顯。4月3日杭州主城區出讓8宗地塊，總出讓面積234畝，總建築面積30.6萬平方，總起價54億元，最終成交總價超64億元。榮安、建發等均有斬獲，外(wài)來房企保持了對杭州市場前景的樂觀。
土拍市場回暖背後，是商(shāng)品房銷售的升溫。克而瑞數據顯示，截至3月底，深圳、成都、福州、杭州、淮安、揚州、嘉興、汕頭等城市的商(shāng)品房交易量持續回升，成交量超過了2019年第四季度的平均水平。
同策研究院報告顯示，2020年市場規模的下(xià)滑導緻一(yī)部分(fēn)企業投資(zī)策略發生(shēng)變化，尤其是權益比例開(kāi)始策略性調整，以配合未來企業戰略的實現。
一(yī)個背景是，爲對沖疫情造成的經濟下(xià)行，全球貨币新一(yī)輪量化寬松到來。
頭部房企拿地更注重效益
爲應對經濟大(dà)環境的變化，大(dà)部分(fēn)房企提出保守的銷售目标，銷售增速維持在70%左右。
回顧過去(qù)幾年的樓市，2015年下(xià)半年樓市開(kāi)始步入上行周期，2016-2017年一(yī)二線城市樓市全面上行，2018年之後三四線城市開(kāi)始輪動上漲。同時，我(wǒ)們看到，百強房企銷售金額權益比從2016年的85%、2018年的80%進一(yī)步下(xià)降至2019年的75%左右，連續三年出現持續下(xià)滑。
市場周期的上行與權益金額的下(xià)滑導緻房企的“全口徑”銷售金額大(dà)幅上升，同時，房企也可以在這樣的市場周期裏獲得不錯的規模紅利。房企通過“合作開(kāi)發”“小(xiǎo)股操盤”“代建”等方式快速進行規模擴張。
同策集團首席分(fēn)析師張宏偉(博客)認爲，房企在2020年投資(zī)拿地上，一(yī)些優質地塊必然在權益比例上提升，控制“合作開(kāi)發”的空間，以提升利潤空間。從當前市場特點與企業策略整體(tǐ)表現來看，大(dà)部分(fēn)品牌房企正在回歸市場基本面相對不錯的一(yī)二線城市，因此，一(yī)二線城市的優質地塊的投資(zī)權益必然會上升。
“如果從2020年全年預期來看，樓市和房企的交易量同步下(xià)滑10%，那麽，對于房企來講，唯一(yī)可以做的事情就是盡可能保住規模的同時，在2020-2022年未來市場平穩上行周期增加收益，也就是增加利潤。比如，以萬科、新城爲代表的房企開(kāi)始更加注重效益，也就是利潤。以中(zhōng)梁爲代表的相對比較激進的房企也開(kāi)始修煉内功，增速也開(kāi)始放(fàng)緩了。”張宏偉說。
頭部房企對于未來市場周期趨勢預期與企業規模化訴求的看法不同，也會導緻權益變化，比如，在市場下(xià)行周期，權益比例就可以适度降低，一(yī)方面可以分(fēn)散更多的市場風險，另外(wài)一(yī)方面，通過降低權益比例還可以繼續維持規模化擴張，市場地位仍然可以保持增長，從收益的總量的角度來看，也會保持總量的增長。
當市場周期趨勢預期向好，權益比例的降低就會導緻“增收不增利”的狀況發生(shēng)，這也是萬科、新城等未來更加注重效益的主要原因。龍湖是“權益比例”控制比較好的高手，比如龍湖一(yī)直将投資(zī)的權益比例控制在70%左右。據龍湖财報，2018年龍湖獲得91幅新土地，權益地價730億元；權益建面接近1400萬平米，權益比例近7成。截至2019年年底，龍湖的土地儲備合計6814萬平方米，權益面積爲4742萬平方米，權益比例爲69.59%，基本維持在70%左右的比例。
龍湖之所以一(yī)直維持在70%，是因爲龍湖規模上已經步入TOP10房企，這個階段既要增收又(yòu)要增利，要的是規模經濟，而不是規模不經濟。相比之下(xià)，部分(fēn)前20的房企，也在調整土儲權益比，比如旭輝，旭輝财報數據顯示，2019年旭輝新增土儲權益比例是65%，預計旭輝今後的買地權益都會放(fàng)在68%-70%。未來三年銷售權益也将逐步提高，2020年60%、2021年65%、2022年70%。旭輝權益比例從60%逐漸提升，這說明旭輝一(yī)方面仍然有規模化訴求，但是未來3年對于利潤或效益這方面要求越來越高。
中(zhōng)小(xiǎo)房企仍在擴張
部分(fēn)中(zhōng)小(xiǎo)房企還在規模化擴張。
近期的土地市場，不僅大(dà)房企在搶地，中(zhōng)小(xiǎo)房企也在入市。此前的3月27日，紹興出讓一(yī)幅土地，開(kāi)拍前有多達22家開(kāi)發商(shāng)報名，包括綠城、中(zhōng)海、招商(shāng)、保利等，結果由衆安房産拍得，地塊樓面價超過2萬元/平方米。
即使是在當前市場下(xià)行或平穩周期，對于未來規模化訴求的看法不同也會導緻權益變化，比如，一(yī)部分(fēn)還在持續規模化的中(zhōng)小(xiǎo)房企的投資(zī)權益比例預計仍然維持在較低水平，有規模較小(xiǎo)的上市房企，如銀城等，未來3年“全口徑”總銷金額要達到千億規模，這也就意味着，在未來3年這些企業在投資(zī)上“合作拿地”方式仍将普遍，整個集團投資(zī)的權益比例仍将維持在4成甚至更低水平。
行業集中(zhōng)度在迅速增加，相比大(dà)房企調整規模增速做大(dà)利潤空間，中(zhōng)小(xiǎo)房企隻有先沖規模，才能減少被收并購的風險。當前就迎來了2-3年規模化的“窗口期”，這也不難理解當前有部分(fēn)房企對資(zī)本化的考量，比如近期弘陽物(wù)業、上坤地産分(fēn)别向港交所遞交招股說明書。
從已經披露的财報數據看，上坤地産上市需求迫在眉睫。據招股書顯示，2019年上坤地産營收75億元，專注于長三角、珠三角地區，在全國共有43個項目。根據克而瑞2019年房企200數據，上坤地産全口徑銷售額271.8億排名第91位，權益銷售額155.9億，排名第114位。
與近兩年赴港上市的中(zhōng)小(xiǎo)房企相比，項目偏少是上坤地産的弱項。2018年，上坤地産收益同比下(xià)降42.7%，而在2019年再次同比上升10%。這是項目主要布局在長三角尤其是上海的結果。截至2020年2月29日，上坤地産應占總建築面積超過70%位于長三角經濟區，2017年、2018年及2019年，物(wù)業銷售收入分(fēn)别有100%、100%及60.8%來自上海的物(wù)業項目。
像上坤地産這樣的中(zhōng)小(xiǎo)房企拿地需求相對更迫切。3月以來，随着房企融資(zī)渠道大(dà)幅增加，資(zī)金面有所改善，各地亦因城施策在土地供應和交易上積極做好保障和服務，包括加大(dà)地塊推介、調整優化地塊開(kāi)發要求等多重利好刺激，土拍市場回暖迅速，但主要還是源于房企對未來發展的擔憂。
