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[ 1~2月，房地産開(kāi)發企業到位資(zī)金2萬億元，同比下(xià)降17.5%，各項資(zī)金來源同比均降。 ]
融資(zī)環境動蕩疊加疫情沖擊，近期多家房企遭機構下(xià)調評級。
4月3日，穆迪将富力地産(02777.HK)“Ba3”企業家族評級(CFR)和富力地産(香港)“B1”企業家族評級列入降級觀察名單。穆迪方面表示，對富力企業家族評級下(xià)調，反映對其高債務杠杆率和流動性風險上升的擔憂。
此前不久，穆迪還将雅居樂集團(03383.HK，簡稱“雅居樂”)評級展望由“穩定”降至“負面”，以反映該公司信貸指标轉趨疲弱。
同時，穆迪将泰禾集團(000732,股吧)(000732.SZ)公司家族評級從B3下(xià)調至 Caa1，将 Tahoe Group Global (Co.,)Limited 發行、由泰禾擔保的票據的Caa1由支持高級無抵押債務評級從Caa1下(xià)調至Caa2。穆迪稱，上述所有評級展望已由穩定調整至負面。
穆迪評級調整的依據，主要爲上述公司流動性管理及杠杆水平的表現。穆迪稱，未來12個月，富力将有620億債務到期，該公司還将在2020年第二季度派息45億元。截至2019年底，富力現金持有量約380億元，加上扣除基本經營現金流項目後的合同銷售收入，不足以支付上述款項。
過去(qù)一(yī)年，富力圍繞“促銷售、抓回款”開(kāi)展工(gōng)作，收縮投資(zī)力度。一(yī)番謹慎操作下(xià)，期末富力淨負債率下(xià)降15%，未使用銀行授信約1200億元。管理層預期，公司杠杆率今年還可下(xià)降15%到185%以内，在3年左右再降到150%以内。
爲滿足再融資(zī)需求，富力近期獲得40億元在岸債券發行額度和50億元私募債券發行額度。但穆迪預計，富力的債務杠杆率(以收入/調整後債務衡量)在未來12~18個月将保持在44%~46%的較低水平，與同評級同行相比表現較弱，降低了該公司的财務靈活性。
反觀雅居樂，2019年，該集團銷售額1179.7億元，營業收入602.39億元，歸母淨利潤75.12億元，同比分(fēn)别增長14.9%、7.29%、5.43%。期末雅居樂手持現金426億元，其中(zhōng)受限現金超90億元，1年内需償還的短期借款422.97億元。
穆迪預期，雅居樂收入與經調整債務的比例會于未來12至18個月升至約60%，同時EBIT與利息比率亦料由2.3倍升至3倍。該行指出，負面評級展望反映在經營環境充滿挑戰下(xià)，雅居樂去(qù)杠杆的計劃成效存在不确定性。
而對泰禾的銷售預期，穆迪表示，2020 年泰禾合約銷售額将較去(qù)年下(xià)降 15%~20%，現金流量也将因2020年合約銷售下(xià)降而減弱。截至2019年9月底，泰禾短期債務306億，主要來自信托貸款和境内債券，現金結餘僅147億元。
“2014年開(kāi)始，大(dà)多數房企已在調整債務結構，此後兩年房企短債比保持的還不錯，但此時一(yī)些房企開(kāi)始高周轉操作，導緻數據表現開(kāi)始下(xià)降。”貝殼研究院新房分(fēn)析師潘浩稱，2017年~2019年，上市房企資(zī)金健康水平下(xià)降，2019年行業短債比水平從過去(qù)兩年的2.1降至1.7。
億翰智庫認爲，在規模、銷售、融資(zī)和土儲等方面相似時，債務水平是衡量企業抗風險能力的關鍵因素。債務水平較低的房企，短期償債壓力較小(xiǎo)，在對抗疫情時更從容；債務水平較高的房企，若線下(xià)銷售回款受阻，可能會導緻流動性不足，甚至面臨生(shēng)存危機。
目前來看，受疫情影響，房企銷售回款不暢，同時疊加償債高峰期到來，行業資(zī)金鏈進一(yī)步承壓。中(zhōng)指院表示，1~2月，房地産開(kāi)發企業到位資(zī)金2萬億元，同比下(xià)降17.5%，各項資(zī)金來源同比均降。
