[下(xià)發《檢查要點》，是現場檢查的一(yī)種通行做法，僅用于指導具體(tǐ)檢查項目，并非發布監管政策]
[截至去(qù)年末，房地産信托餘額1.64萬億元，同比增長18.29%。]
在美元債發行受阻後，房企又(yòu)一(yī)融資(zī)渠道或迎來監管“緊箍咒”。近日，各地銀監局将入駐信托公司進行現場檢查，不過，對此，昨晚銀監會表示，此次是對部分(fēn)信托公司進行例行檢查，并非發布新的監管政策。
銀監局入駐信托系例行檢查
近日，有消息稱，銀監會下(xià)發了《2017年信托公司現場檢查要點》（下(xià)稱《檢查要點》），各地銀監局正入駐信托公司進行現場檢查。
對此，昨晚銀監會對第一(yī)财經記者回應稱，根據銀監會2017年現場檢查計劃，監管部門将對部分(fēn)信托公司進行例行檢查。爲提高檢查的針對性和有效性，銀監會相關部門4月中(zhōng)旬制定印發了《檢查要點》，供具體(tǐ)檢查時參考。這是現場檢查的一(yī)種通行做法，僅用于指導具體(tǐ)檢查項目，并非發布監管政策。
一(yī)位信托業人士對記者分(fēn)析稱，本次檢查中(zhōng)，銀監會高度關注信托産品設計中(zhōng)，是否以各種形式放(fàng)大(dà)房企杠杆：是否存在房地産集合資(zī)金信托計劃的優先和劣後受益權配比比例高于3:1的情況；是否以嵌套結構、設置中(zhōng)間級等方式變相放(fàng)大(dà)杠杆比例、優先受益人與劣後受益人資(zī)金配置；結構化産品持有一(yī)家公司發行的股票是否超過該産品淨值的20%等。
除此之外(wài)，銀監會還關注信托公司是否通過股債結合、合夥制企業投資(zī)、應收賬款收益權等模式變相向房地産開(kāi)發企業融資(zī)，規避監管要求，或協助其他機構違規開(kāi)展房地産信托業務。另外(wài)，“股+債”項目中(zhōng)是否存在不真實的股權或債權，是否存在房地産企業以股東借款充當劣後受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發放(fàng)流動資(zī)金貸款，也是銀監會所重點關注的。
業内人士對記者分(fēn)析稱，以上兩種情形是以“名股實債”形式放(fàng)大(dà)杠杆的常用手段，也是本次監管的重點。文件顯示，本次現場檢查将重點關注銀行端直接發起或者銀行端通過券商(shāng)資(zī)管、私募基金等計劃間接發起的銀信、銀證信或者證信等同業業務、交叉金融産品。
對于通道類業務，銀監會還高度關注同業合作中(zhōng)是否接受了銀行等第三方金融機構的顯性或隐性擔保；對于主動管理類業務，銀監會則關注這類信托産品由銀行代銷時，是否由銀行主導項目的盡調和管理，以及是否簽訂隐性回購條款等。
“名股實債”存隐患
2016年以來，“一(yī)行三會”先後發出多份監管文件，對房企開(kāi)發貸、債券發行和非标融資(zī)等加強了監管。
據悉，早在去(qù)年10月，銀監會就已經下(xià)發文件，嚴禁信托産品通過多層嵌套規避監管，發放(fàng)土地儲備貸款、流動資(zī)金貸款、爲發放(fàng)首付貸提供資(zī)金，而此次現場檢查更具穿透性。
非标債權作爲房企主要的融資(zī)渠道之一(yī)，主要包括集合資(zī)金信托計劃、保險資(zī)管債權投資(zī)計劃、基金子公司/券商(shāng)資(zī)管計劃等。其中(zhōng)，最常見的非标債權融資(zī)即爲信托計劃，相比于其他幾種非标融資(zī)，信托計劃兼具投向廣泛的特點。
記者了解到，集合資(zī)金信托計劃的“股+債”的投資(zī)模式是主要交易結構之一(yī)。信托公司通常在貸款給企業的同時，對企業注資(zī)并獲得股權，進而加強對公司的控制，以保障款項的穩定回流。與此同時，也可以擴大(dà)房企資(zī)本金，進而使其有能力獲得進一(yī)步的外(wài)部融資(zī)。
此外(wài)，信托公司在做股權投資(zī)的同時，還常常會追加股權回購條款，作爲一(yī)種退出機制。業内人士指出，這類股權投資(zī)行爲就是所謂的“名股實債”。
此前，新華信托的一(yī)審敗訴引起了對“名股實債”的讨論。五年前，新華信托以股權投資(zī)與固定利息回款的形式投資(zī)了湖州港城置業有限公司項目，共計2.25億元。而在港城置業破産清算、債權申報過程中(zhōng)，破産管理人認爲新華信托的資(zī)金屬于股權投資(zī)，不被列入破産債權範圍，新華信托則認爲“名股實債”仍爲債權，應被列入破産債權。
一(yī)位信托人士對記者表示，“名股實債”帶來的投資(zī)風險與信托公司的投資(zī)與甄别能力有關，不能一(yī)概而論。在投資(zī)過程中(zhōng)，大(dà)部分(fēn)信托公司仍将傾向于僅入股資(zī)質較好、經營能力較強的地産公司。
監管力度或低于市場預期
記者了解到，名股實債、産品嵌套、有限合夥、私募基金作爲常見的幾種形式，是信托公司向不滿足“四、三、二”要求的房地産項目發放(fàng)信托貸款的常用手段。其中(zhōng)，所謂的“四、三、二”分(fēn)别指四證齊全、30%自有資(zī)金和開(kāi)發企業具有二級以上資(zī)質。監管的穿透性也成爲了業内人士關注點。
4月初召開(kāi)的信托監管工(gōng)作會上，銀監會信托監督管理部就指出，房地産信托的信用風險呈上升趨勢。據該監管部門的數據顯示，截至去(qù)年末，房地産信托餘額1.64萬億元，同比增長18.29%。但監管層認爲，考慮到部分(fēn)資(zī)金繞道投放(fàng)至房地産領域，房地産信托的實際規模可能更大(dà)。
國泰君安某券商(shāng)資(zī)管人士對第一(yī)财經記者指出，目前銀監會隻是現場檢查，檢查反饋還要再進一(yī)步看，很難下(xià)定論。
而此前，證監會去(qù)年7月發布的《證券期貨經營機構私募資(zī)産管理業務運作管理暫行規定》（下(xià)稱“新8條”）與今年2月中(zhōng)國基金業協會下(xià)發的《證券期貨經營機構私募資(zī)産管理計劃備案管理規範第4号-私募資(zī)産管理計劃投資(zī)房地産開(kāi)發企業、項目》（下(xià)稱“4号文”）導緻相關業務做不了，做了也無法登記備案。所以相對來講，力度比較強硬，效力也預計将有所不同。根據規定，對16個熱點城市普通住宅項目投資(zī)的基金子公司和券商(shāng)資(zī)管計劃，暫不予備案，其餘項目募集資(zī)金不得用于拿地、補充流動資(zī)金。
記者了解到，目前很多券商(shāng)已經放(fàng)棄走通道給房地産融資(zī)，例如國泰君安就放(fàng)棄了這部分(fēn)業務。目前券商(shāng)資(zī)管對于房地産融資(zī)監管很嚴，新8條與4号文在執行層面的因素導緻券商(shāng)監管套利的空間很小(xiǎo)。
相比之下(xià)，滿足銀監會規定的四證齊全等要求，信托便可以将資(zī)金投向房地産。但是證監會在項目備案時是進行穿透檢查，如果發現底層信托杠杆比例高于監管要求，将認爲是變相通道，監管尺度把握嚴格。
“此次現場檢查安排，盡管是每年都有的例行檢查，但提到了房地産，而市場對信托投房地産向來比較關注，因而難免成爲了近期市場讨論熱點，未來則需要關注銀監會檢查之後的執行力度。”上述券商(shāng)資(zī)管人士表示。