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時代周報記者 謝中(zhōng)秀 發自北京
3月步入尾聲，樓市傳統“小(xiǎo)陽春”也明顯失約—中(zhōng)指研究院數據顯示，2020年3月，重點監測的17個一(yī)二三線代表城市新房成交量同比下(xià)降了24.1%。
爲挽救樓市低迷行情，地方纾困樓市動作頻頻。
時代周報記者不完全梳理，整個3月，共有上海、廣州、深圳、武漢、蘇州、南(nán)京等19地圍繞公積金緩繳、放(fàng)寬房企預售監管、完善社保繳納時間認定、優化人才落戶等多個方面出台穩樓市政策。同時，相較2月着力支持房企運營，3月更多樓市纾困政策調整聚焦在了提振需求。
但也有不少地方政策出現了觸碰“紅線”的現象。3月，共有廣東廣州、山東濟南(nán)、陝西寶雞、浙江海甯四地遭遇松綁政策“一(yī)日遊”，這也是近期單月政策“碰壁”次數最多的月份。
“所有一(yī)日遊政策的背後，是疫情壓力下(xià)地方政府對調控底線的頻頻試探，也是中(zhōng)央層面對‘不将房地産作爲短期刺激經濟的手段’的堅決表态。”克而瑞地産研究中(zhōng)心的一(yī)份研報指出。
3月27日，海甯市住房和城鄉建設局相關負責人告訴時代周報記者，“非海甯戶籍居民購房不受限購政策約束”這個當時發布的措施，實際上是當地舉辦“雲上房博會”活動期間的一(yī)個促銷措施。“我(wǒ)們出台該政策的動機很單純，住建局領導層也是知(zhī)道的。” 該負責人稱。
對此，北京大(dà)學國民經濟研究中(zhōng)心主任蘇劍對時代周報記者表示，“中(zhōng)央明确要求的内容，比如‘房住不炒’‘穩地價、穩房價、穩預期’，将會是政策變動的底線。”
試探監管底線
盡管各地售樓處的人流陸續顯現出複蘇的迹象，但市場難以擺脫疫情“冷氣”，無論是出于刺激經濟增長還是填補财政缺口的需要，地方都按捺不住想要調整樓市政策的心。
3月24日下(xià)午，一(yī)則海甯樓市限購政策暫時松綁的消息不胫而走。消息稱，3月25日至4月24日雲上房博會期間，非海甯戶籍人口在海甯限購一(yī)套住房政策暫不執行。換句話(huà)說，非海甯戶籍在海甯可以買多套房。
然而，巨大(dà)的輿論反響，讓該優惠政策不得不在公布後僅僅一(yī)個半個小(xiǎo)時就被緊急撤回。
時代周報記者了解到，目前海甯市仍然執行限購政策。該政策爲2017年頒發，主要包括在海甯市範圍内暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。
“海甯放(fàng)松（限購）一(yī)個月的做法比較特殊，此前全國範圍并未有過調控政策臨時放(fàng)松的先例。”同策集團首席分(fēn)析師張宏偉當時曾直言：“如果市場反應不大(dà)，可能一(yī)個月後海甯限購政策會直接取消，其他三四線城市也會跟進。”
廣泛的輿論關注消除了這一(yī)可能。隔日（3月25日），海甯市住建局還發布了《2020年全市住房和城鄉建設工(gōng)作要點》，重申“房住不炒”。
“政策發布之後，網上評論很多。爲了避免引起過度解讀，我(wǒ)們最後撤回了這一(yī)政策。”前述海甯市住房和城鄉建設局負責人向時代周報解釋道，“但未來政策如何，還要看接下(xià)來的市場走勢情況。如果下(xià)半年仍受疫情影響，樓市下(xià)滑明顯，不排除會出台政策進行調整。但如果下(xià)半年市場火(huǒ)爆，房地産調控政策也将會持續，甚至會更嚴厲。”
而在海甯之前，廣州、寶雞、濟南(nán)三地也在3月份曾上演政策“一(yī)日遊”，但原因卻不甚相同。據悉，廣州市的政策提及了“商(shāng)服類項目不再限定銷售對象”，被市場認爲是率先解禁商(shāng)住；寶雞市的政策則包含“降低首套房貸款首付比例”；濟南(nán)和海甯的政策類似，均涉及“松綁限購”。至于“一(yī)日遊”背後的原因，中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉直言，收回的基本都是因爲微調力度過大(dà)，即大(dà)多是刺激市場而非穩定市場的政策。
拉鋸仍将繼續
對于目前樓市的恢複程度，張宏偉向時代周報記者指出，當前隻是局部地區的售樓處來訪量、網簽量恢複了正常。如果要看全盤，預計到4月中(zhōng)下(xià)旬，非湖北地區的房地産市場可以恢複正常交易，但要真正實現交易量的恢複，則還要等到五六月份。
在此背景下(xià)，“各地頻頻試探監管底線也說明了四個非常值得關注的問題，”蘇劍表示，“一(yī)是各地經濟形勢非常嚴峻；二是各地缺乏房地産之外(wài)的刺激經濟的辦法；三是各地财政吃緊，急需土地财政彌補，這對當地房地産市場的穩定、甚至向暖提出了要求；四是當前中(zhōng)央的房地産市場調控基調絲毫沒有松動的意思，而地方則明顯是在自身需要和中(zhōng)央要求之間搖擺。”房地産一(yī)直都是一(yī)塊“誘人的蛋糕”。
東北财經大(dà)學中(zhōng)國戰略與政策研究中(zhōng)心主任周天勇展示了一(yī)份數據，從2000―2019年，全國商(shāng)品房累計銷售收入額爲1152670億元，其中(zhōng)政府出讓金、稅費就占了61.83%。
具體(tǐ)到地方，以海甯爲例， 2019年全年，海甯市全市一(yī)般公共預算收入97.02億元，其中(zhōng)土地和房地産相關稅收達32.78億元，占一(yī)般公共預算收入的33.79%。同時，2019年全年，海甯市國有土地使用權出讓收入爲152.78億元，是一(yī)般公共預算收入的1.57倍。
但2020年1―2月，海甯市土地相關财政收入減收明顯。1―2月，海甯市一(yī)般公共預算收入29.48億元，其中(zhōng)土地和房地産相關稅收爲14.25億元，占比達48.33%。但與此同時，1―2月海甯市政府性基金收入僅爲8.71億元，其中(zhōng)國有土地使用權出讓收入7.09億元—這是海甯市鮮有的土地出讓收入不及一(yī)般公共預算收入的情況。
疫情重壓之下(xià)，是否應當動用房地産這個“工(gōng)具”，中(zhōng)央決心明顯。克而瑞地産研究中(zhōng)心分(fēn)析指出，近期中(zhōng)央部門多次重申了“房住不炒”，從金融角度來看，盡管2月1年期、5年期LPR利率皆有所下(xià)調，3月16日央行定向降準釋放(fàng)長期流動資(zī)金5500億元，但仍屬“精準滴灌”，且抑制房地産金融化、泡沫化仍是重中(zhōng)之重—整體(tǐ)來看，“房住不炒”的政策主基調絕不會因短期疫情影響而改變。
但地方試探難以就此打住。在中(zhōng)央與地方利益訴求存在差異、财政事權财權存在錯配的制度背景下(xià)，“我(wǒ)們有理由相信，這樣的博弈還會不斷出現，海甯絕不會是最後一(yī)個‘試圖吃螃蟹的人’。”克而瑞地産研究中(zhōng)心直言。
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