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“一(yī)些城市的新區真的不能買”。 前兩天，師妹在同學群裏噼裏啪啦的一(yī)通吐槽，爲當初的置業抉擇懊悔不已。
去(qù)年拿房之際，師妹還開(kāi)心的在群裏發了個小(xiǎo)紅包，各自天涯的衆人這才知(zhī)道師妹買過房了。 群裏立時一(yī)陣刷屏，或是恭喜“師妹喜提豪宅”或是玩笑稱師妹 “築巢引鳳”，對樓盤的具體(tǐ)情況不甚了了。直到現如今聽(tīng)了師妹一(yī)番吐槽，才有了大(dà)概的了解。
師妹買的是所在二線城市政府大(dà)力開(kāi)拓的新區，新區的定位很高，要打造成城市新引擎，引領城市未來十數年的發展。堪稱标準的概念新區，潛力闆塊。 但沒想到一(yī)年前還是小(xiǎo)甜甜的新區，一(yī)年後就成了師妹眼中(zhōng)的牛夫人。 跟許多買房人一(yī)樣，師妹傾向于新區，無非是沖着有新區的概念層出不窮，未來預期高，而新區房産價格相比主城更低，這就在房産增值屬性上擁有更多爆發力。 回顧曆史，在城市新區置業回報率會比在成熟的主城更令人滿意。 所以買房選擇新區，這種思路在以往絕大(dà)多數的時候都沒有問題。 可就此輪空前絕後的地産狂潮中(zhōng)，新區置業更優的邏輯已經悄然發生(shēng)了變化，很多人群面前，在很多城市之中(zhōng)，新區已經成爲雷區。
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新區中(zhōng)的雷區如果問如今房産市場面臨的最大(dà)陷阱是什麽？答案既不是價格聳人聽(tīng)聞的學區房，也不是懸而未決的房産稅，而是多如牛毛的地方新區。
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據報告稱，要達到全國新區既定的規劃目标，需要塞進去(qù)34億人，相當于半個地球的人口，比當下(xià)全國人口多出了20億的增量缺口。哪來這20億的人？3500個新區規劃都是根據人口預期來的，可無論中(zhōng)國育齡男女多麽的努力，無論中(zhōng)國對外(wài)作何種程度的開(kāi)放(fàng)，也填不滿嗷嗷待哺的全國新區。 經濟降速，人口增速趨緩已是共識，城市也從迅速擴張時期轉變爲緩慢(màn)增長階段，這就給需要增量的新區發展蒙上了一(yī)層陰影，實際上大(dà)部分(fēn)新區已經提前預定了“鬼城”的标簽。 那麽如何判斷正在規劃建設的新區能否真正的發展起來？ 優先看新區的産業發展，産業對于新區的發展至關重要，直接決定了人口能否有效流入。 蘇州工(gōng)業園區的成功就與産業息息相關，作爲中(zhōng)國和新加坡兩國政府間最大(dà)的合作項目，蘇州園區的招商(shāng)能力全國頂尖，園區發達的産業經濟吸附了大(dà)量外(wài)來人口，蘇州長期是江蘇省外(wài)來人口比例最高的城市，穩壓省會南(nán)京一(yī)籌。 産業發達留得住人口，再輔以新加坡借鑒而來的前瞻性園區規劃，蘇州園區的房價得以一(yī)舉超過主城，這在同期的新區中(zhōng)極爲罕見。 但畢竟蘇州隻有一(yī)個，其它産業乏力的城市就不得不使出“辭舊迎新”的方法揠苗助長。 或是通過棚戶區改造貨币化安置改造老區，或是把醫院，學校甚至政府等公共資(zī)源搬入新區，當地政府一(yī)通操作下(xià)就把購買力全部引流進了新區。 當年被稱爲中(zhōng)國第一(yī)個鬼城的鄂爾多斯(600295,股吧)康巴什新區，便是在政府引導下(xià)強行帶起了一(yī)波新區地産行情，2010年時部分(fēn)康巴什樓盤價格曾達到2萬元/平方米，令全國矚目。然而落後的傳統煤炭産業根本支撐不起新區的建設和人口需求，以一(yī)場地産崩盤宣告了康巴什新區的失敗。 依賴“辭舊迎新”操作，短期集中(zhōng)的購買需求助推房價，實際上城市的購買力增量絲毫沒有增加，新區的人氣隻是簡單的把存量人口資(zī)源調整了區位，成了一(yī)場左口袋換到右口袋的大(dà)型規劃遊戲。此外(wài)新區也使得整個城市房産供給總面積不降反增。 一(yī)來供給增加卻缺乏持續的外(wài)部增量，後勁不足，未來二手市場将有價無市。二則是新區發展速度注定在初期購買力的宣洩後逐步放(fàng)緩。 缺少産業的新區，完全不值得投資(zī)。
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城市馬太效應
現階段，城市發展分(fēn)化，馬太效應明顯，有強者恒強之勢。
部分(fēn)一(yī)二線經濟發展速度尤甚其他城市。而在三線以下(xià)城市普遍缺乏人口流入，而背後的本質是缺少能賺錢的産業。所以按照城市段位篩選出投資(zī)相對保險的新區，基本都在一(yī)二線。 但現實中(zhōng)不乏一(yī)二線城市“快上蠻幹”，一(yī)個城市遍地開(kāi)花的十來個新區，各新區的五花八門的概念預期能否落地一(yī)時間也難以判斷，到底哪一(yī)個才能成長爲“别人家的新區”？ 最簡單可行的辦法就是按新區的“權力排序”，進一(yī)步縮小(xiǎo)适合投資(zī)的新區範圍。 新區雖然都叫新區，級别卻高低不同，有區級新區，市級新區，省級新區，國家級新區之分(fēn)。 行政級别越高，“血統”就越高貴，當地政府的重視程度就越高，全國人民都知(zhī)道市政規劃全憑政府意志(zhì)。
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各地政府不惜在血統高貴的國家新區押上重注，要産業給産業，要規劃給規劃。 比如南(nán)京江北新區也是江蘇省的自貿區，而青島西海岸新區不但是山東的自貿區還是“引智示範區”，這堪比深圳的“社會主義先行示範區”，二者在同一(yī)場中(zhōng)央會議中(zhōng)審議通過。還有蘭州這樣利好不夠政府來湊，2013年起把政委機關陸續搬到新區。 所以有人才說，中(zhōng)國新區隻分(fēn)兩類，一(yī)種是國家級，另一(yī)種是其它。傻子都看得出來，國家級新區集中(zhōng)了太多的利好，規劃落地優先權完全吊打“其它”。 但若是以爲帶着國家級頭銜的新區就可以閉着眼睛無腦投資(zī)，那可就大(dà)錯特錯了。 中(zhōng)國新區太多太大(dà)，而中(zhōng)國地方政府新區落地能力良萎不齊的矛盾，同樣也發生(shēng)在這些國家級新區上。 比如前面提到的2013年開(kāi)始蘭州移至新區辦公的政委機關單位，又(yòu)戲劇化在2015年陸續搬回原來的老城區。原因是區位太遠辦公低效，新區沒有聚集人氣。至2016年，多篇報道直指蘭州新區出現大(dà)量空置小(xiǎo)區，人煙凋敝，堂堂國家新區與“鬼城”畫上了等号。
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決策之路新區，是爲招商(shāng)引資(zī)而生(shēng)，爲土地财政而生(shēng)。一(yī)個新區建設的成功，需要舉全市之力打造下(xià)的人和，需要經濟環境高歌猛進的天時。 如果以房産投資(zī)角度而言，還得在加上一(yī)條地利，新區的區位要離(lí)主城盡可能的近。 浦東新區的成功就是如此，上海誠意打造于中(zhōng)國經濟騰飛時期。浦東的區位在國家新區裏面堪稱獨一(yī)檔，距離(lí)老城區僅隔一(yī)條幾百米寬的黃浦江，浦東的房産市場自然随着浦東新區一(yī)飛沖天，湯臣一(yī)品至今仍是中(zhōng)國頂豪的代名詞。對比另一(yī)個一(yī)線城市廣州南(nán)沙新區的房價，反差明顯，南(nán)沙新區距廣州主城50公裏之遠，因而1萬+的樓盤遍布。 老牌一(yī)線城市的國家新區南(nán)沙的房價，也抵擋不過李嘉誠的“地段魔咒”。 總的來說，老一(yī)輩的新區建設相對成熟，各走各路基本定型。而19個國家新區中(zhōng)的12個是成立于2014年以後，正處于如火(huǒ)如荼的建設階段。無論未來成功與否，這些後起之秀都做着一(yī)個浦東夢。 誰又(yòu)能成爲下(xià)一(yī)個新區與房價齊飛的浦東？每個城市都覺得自家新區才是潛力無限的那個，其他的新區都得靠邊玩泥巴。 現實中(zhōng)新區之間各有特色，也并不存在一(yī)個統一(yī)的标準，能讓所有人信服。 但是新區與主城的“距離(lí)”卻可以爲投資(zī)買房作爲重要的标準。 2014年後新近批複的幾個熱點新區，如青島西海岸新區，南(nán)京江北新區，重慶兩江新區，西安西鹹新區，江西贛江新區。基本都符合一(yī)規律，新區距離(lí)主城越近，新區房價水平在其城市内部相比就相對越高。 如果問什麽樣的新區值得投資(zī)，那答案正是這種和主城距離(lí)更近，價差與主城相比并不大(dà)的國家級新區。距離(lí)主城越近，建設難度越小(xiǎo)的道理無需多說，但正是因此，預期的潛力兌現可能性就越高， 這也就導緻離(lí)主城越近的新區，在當地置業的人民群衆中(zhōng)認可度更高。 認可度高，就體(tǐ)現在真金白(bái)銀買出來的房價上。 今時不同往日，在本輪空前的地産行情中(zhōng)，全國人民廣泛參與對地産市場的認知(zhī)達到曆史最高水平，重點二線城市的國家新區根本不存在價值窪地，各闆塊早就被市場上的聰明錢來回趟過了一(yī)遍。 好貨不再便宜，便宜沒好貨，買房人都意識到了這一(yī)點。所以整體(tǐ)而言距離(lí)主城近，價差與主城小(xiǎo)的新區風險小(xiǎo)，保險系數高，反而更值得投資(zī)。 在經濟收縮期時，城市内部發展同樣容易出現馬太效應，出現強者恒強的局面，一(yī)個二線城市的增量資(zī)源隻夠一(yī)個新區。國家級新區的頭銜，就是在城市内部闆塊你争我(wǒ)奪之時的強化buff。 但即便再如何能獨占資(zī)源，也難以比拟浦東新區天時地利下(xià)迅猛的發展速度。 所以即便師妹看中(zhōng)的新區完全符合本文的觀點，但也忍不住直呼後悔。 師妹的房在南(nán)京國家級江北新區的核心區，與主城間的揚子江寬度1-3公裏，抛開(kāi)上海浦東不談，可能是距離(lí)主城最近的國家級新區。 前面說過，區位離(lí)主城近，既能受到主城輻射，預期兌現的程度也高，于是在一(yī)片蘆葦蕩中(zhōng)屹立着的拓荒樓盤，二手的成交價格卻超過南(nán)京均價的3成。 房價不低的新區卻很不宜居。用她的話(huà)就是“全靠規劃預期吊着新區房價”。 最讓她難以接受的是規劃好的民生(shēng)建設不斷遲滞。比如新區唯二的地鐵線路，一(yī)條本該是三年前動工(gōng)，目前仍未開(kāi)始，另一(yī)條線暫時被砍遙遙無期。小(xiǎo)區業主多是投資(zī)客，入住率低沒有生(shēng)活配套，出租也不好租。 本想熬個幾年，享受新區的美好生(shēng)活，哪知(zhī)道預期中(zhōng)的美好生(shēng)活居然會漸行漸遠，最終心态崩了，“這裏隻适合長期投資(zī)”。 對于剛需來說，新區買房一(yī)定要謹慎，對于投資(zī)而言，即便是潛力新區的兌現也需要付出時間的代價。 相比當年城市擴張，浦東新區時代的爆發，現如今的新區投資(zī)，已不再那麽值得。
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