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自從“房住不炒”被提出那天起，你就該意識到，房子作爲一(yī)種特殊商(shāng)品，不是用來做金融投資(zī)，而是滿足居住需求的。而做到這一(yī)點的前提，就是扭轉房價的上漲預期。
過去(qù)這些年房價漲多跌少，房地産開(kāi)發商(shāng)開(kāi)盤就賺，可謂财大(dà)氣粗，同時金融機構提供便捷的融資(zī)服務，更是讓他們拿起地來“彈藥十足”不曾手軟，這也讓無數人想效仿投資(zī)房地産，實現财富自由。
但出來混遲早是要還的，這幾年金融去(qù)杠杆愈演愈烈，央行、銀保監會頻繁涉及房地産，對海外(wài)發債、銀行信貸、信托等多個房企融資(zī)渠道全面收緊。《經濟日報》發文稱，融資(zī)渠道收緊關鍵是要堅持下(xià)去(qù)持續收緊，堅持到房價下(xià)跌并成爲勢頭，而不是跌一(yī)點就放(fàng)松融資(zī)，那樣起不到真正扭轉房價的效果。
這讓債務高企的開(kāi)發商(shāng)很吃不消，有些中(zhōng)小(xiǎo)房産公司因爲資(zī)金鏈斷裂直接申請破産，所以我(wǒ)們看到，截止到今年7月底，宣布破産的房企約有257家，比去(qù)年同期上升41.9%。業内人士紛紛預測房企面臨資(zī)金鏈壓力，必定将采取“釜底抽薪以價換量”的手段來快速回籠資(zī)金，确保現金流的穩定。
開(kāi)發商(shāng)降價賣房，房價漲幅放(fàng)緩甚至下(xià)跌，一(yī)定程度上也讓炒房者看不到賺錢的希望，急得像熱鍋上的螞蟻。近日有網友給站長留言說，自己2014年左右中(zhōng)了炒房的毒，東拼西湊買到第一(yī)套房，兩年後迎來房子上漲，轉手賺了幾十萬，嘗到甜頭後又(yòu)貸款買了三套，光月供就1萬多。誰知(zhī)好景不長，沒坐等到房子無限升值，卻等來了久違的調控，眼看着房價一(yī)路跌，巨大(dà)的貸款壓力逼得他不得不降價賣房，但三線城市的大(dà)戶型二手房市場并不理想，連續三次降價換來的也是無人問津。
說實話(huà)，走上炒房這條路，誰難受誰知(zhī)道。國統局發布的7月份70城商(shāng)品住宅銷售價格變動情況數據顯示，新房市場上漲城市數量及漲幅均有所回落，值得注意的是，7月城市最高漲幅均不超2%，可見在政策嚴控下(xià)，房價漲幅收窄趨于穩定。
730會議上重提房住不炒定位，并首次提出不以房地産作爲短期刺激經濟的手段，信号如此明确，靠投資(zī)買房一(yī)夜暴富的時代翻篇了，未來房價“隻漲不跌”的邏輯難立足。
所以，無論經濟環境如何，房地産市場穩才是大(dà)勢所趨，但不同區域間仍會出現分(fēn)化。閉着眼睛買房的時代過去(qù)了，面對樓市的轉變，不少購房者不約而同選擇了保守又(yòu)安全的觀望态度。
究竟該趁開(kāi)發商(shāng)試圖降價之際買房，還是該相信馬雲說的“八年後房價如蔥”，早早把房産賣出變現？
要回答這個問題，我(wǒ)們首先要了解兩個問題：未來5-10年全國整體(tǐ)房價如何走？你所在的城市房子是升值還是貶值？任澤平曾說，影響房價的三大(dà)因素，短期看金融，中(zhōng)期看土地，長期看人口，下(xià)面我(wǒ)們從這三個方面進行分(fēn)析。
金融方面
金融手段一(yī)直是調控最有效的工(gōng)具，比如房貸利率。還記得2015年國家推出330新政，爲了鼓勵購房，樓市利好措施頻出，多家銀行連續下(xià)調房貸利率，推出最低七折購房優惠，所以才有我(wǒ)們看到的2016年前後全國牛市的繁榮景象。
随着2017年房住不炒實施，除了行政手段，金融手段很快也提上日程，從1月份開(kāi)始，房貸利率連續上漲22個月，房價也很快踩着房貸利率的節奏降下(xià)來。
很明顯，房貸利率是短期影響房價的主要因素。今年，由于上半年金融環境松弛，樓市熱度回升，房貸利率也出現一(yī)定範圍内的波動。相關數據顯示，6月份房貸利率止跌回彈，7月份持續上升，在18個重點監測的城市中(zhōng)，首套房貸平均利率爲5.55%，二套房貸平均利率5.95%，均環比有所上漲，且多個城市首套房貸利率普遍上浮10%-20%。
與房貸利率上調有着聯動關系的就是房貸額度緊張，銀行隻能收緊銀根。據悉，目前已有部分(fēn)銀行開(kāi)始階段性停貸，過去(qù)7個工(gōng)作日内能拿到貸款的，7月份開(kāi)始放(fàng)款周期越來越長。
我(wǒ)們知(zhī)道，房貸利率上調直接導緻的是購房成本增加。近日，《中(zhōng)國主要城市居民資(zī)金杠杆率》榜單顯示，廈門（樓盤）、深圳（樓盤）、杭州（樓盤）、南(nán)京（樓盤）、合肥（樓盤）、珠海（樓盤）、蘇州（樓盤）、廣州（樓盤）等8個城市居民杠杆率超過了100%，排在第一(yī)的廈門高達172.2%。顯而易見，貸款買房是目前大(dà)家的普遍選擇，負債買房不可避免的會使家庭抵禦風險能力降低，從而擠壓其他消費，降低生(shēng)活水平。
對此，購房者需放(fàng)寬心。此次部分(fēn)城市房貸利率的上調動作，或是對此前連續半年下(xià)調做出的調整，與去(qù)年同期相比，目前整體(tǐ)仍處于低位水平。從格局看，這輪出現上調的城市集中(zhōng)在二三線房産市場熱點城市，一(yī)線城市無明顯波動。業内人士稱，房貸利率的波動是正常的，符合宏觀調控和一(yī)城一(yī)策，接下(xià)來仍會有節奏地随着市場資(zī)金等因素的波動而階段性調整。
土地方面
土地與房子一(yī)直是面粉與面包的關系，新建商(shāng)品住宅的房價成本裏，60%都是土地成本，所以過去(qù)這些年我(wǒ)們看到房子像黃金一(yī)樣值錢，最根本的原因就在土地市場。
公開(kāi)數據顯示，2018年土地出讓收入約6.5萬億元，比2017年增加1.3萬億元，截至2019上半年，百強房企在二線城市的新增土儲占比達49%，熱點二線城市賣地收入高達3000億元，創2年内新高。
這些年，除了一(yī)線城市土地供應緊張，其他地區土地收入仍是當地經濟發展重要的财力支撐。不出意外(wài)，未來十年土地仍是稀缺資(zī)源，想要徹底剝離(lí)實體(tǐ)經濟對土地财政的依賴，使地價降下(xià)來不容易，隻能依靠有效的調控手段延緩土地上升的速度。
近兩個月融資(zī)環境收緊猶如釜底抽薪，對土地市場的影響巨大(dà)，房企拿地處于低位。相關數據報告顯示，近六成百強房企7月拿地金額遠低于前6個月的平均水平，部分(fēn)房企甚至“零拿地”，7月監測的300城經營性土地成交建面1.79億平米，同環比分(fēn)别減少8%和7%，土拍溢價率12.9%，環比下(xià)降6個百分(fēn)點，且各線城市溢價率全線回落。
而進入8月的土地市場，延續了7月的降溫态勢，熱度并未有明顯上升。目前，爲了穩房價，适當增加土地供應，避免出現地王，是當前市場發展的主要目标。在此背景下(xià)，預計未來一(yī)兩年乃至很長一(yī)段時間，資(zī)金實力和營運能力較強的優質房企仍會維持強者格局，房價不會出現大(dà)的波動，而資(zī)金面壓力大(dà)的中(zhōng)小(xiǎo)房企失去(qù)主動權，拿地熱情會有所降低，不排除有小(xiǎo)幅降價抛售的可能。爲什麽是小(xiǎo)幅？因爲如果已經是資(zī)不抵債的情況，再大(dà)幅降降隻會損失更多。
人口方面
2018年我(wǒ)國城市化水平是59.58%，城鎮常住人口爲83137萬人，比上年末增加1790萬。照此速度，要達到2030年城市化70%的目标，至少還需要十年的時間。
雖然近幾年我(wǒ)國人口增長放(fàng)緩，甚至出現老齡化明顯、人口下(xià)降趨勢，随即出台的二胎措施人口趨勢依然不振，但城市化的潛力卻在。例如2018年珠三角的農民工(gōng)數量減少181萬人，但廣東省卻淨流入80萬人，這意味着産業升級的同時，更多年輕人更願意往核心大(dà)城市聚集，對樓市而言，這部分(fēn)人的購買能力遠強于低收入者。
所以，推動下(xià)一(yī)階段樓市發展的最大(dà)紅利可能就是城市化進程。經濟學家巴曙松曾預測，2030年将是城市化進程的分(fēn)水嶺。這裏就引出了前面說的第二個問題，你所在城市的房子将來會升值還是貶值？
整體(tǐ)看，對于一(yī)二線城市，尤其是處在國家規劃的都市圈城市，核心經濟地位擺在那，支撐房價的基本面不會改變，房子未來5-10年變成“黃金”的可能性較大(dà)。如果考慮到結婚、孩子上學或養老等需求，趁樓市大(dà)局穩定之時，多去(qù)售樓處看看，目前是貨比三家，讨價還價的最佳時機。
反之，那些人口常年流出、缺少産業做支撐的少數收縮型城市，未來房價滞漲，甚至變成“白(bái)菜”也不是沒有可能。
對購房者而言，要看清金融政策、土地與房産關系的轉變、人口區域的分(fēn)化，這是大(dà)勢所趨，隻有提前知(zhī)曉，才能從容應對。
