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新規是爲了抑制過多的房地産企業“圍獵”一(yī)塊土地，導緻“地王”頻出。“實際上，采取網上競标、每家房企隻有一(yī)次出價機會等也是抑制"地王"、減少高溢價土地産生(shēng)幾率的方式，但可能此前沒有起到既定效果所以（監管層）出了新招。
4月11日晚間，上海（樓盤）市規劃和國土資(zī)源管理局（以下(xià)簡稱上海規土局）連夜發布公告稱，将上海“臨港蘆潮港社區C0204地塊、臨港蘆潮港社區E0602地塊、奉賢區奉城鎮57-05區域地塊”出讓方式調整爲招标挂牌複合式。此前公告顯示，這3幅地塊的交易資(zī)金審核已被中(zhōng)止。
《每日經濟新聞》記者獲得的其中(zhōng)一(yī)幅地塊的複合出讓須知(zhī)顯示，新規要求按照通過資(zī)格審查的有效申請人數确定出讓方式。采用有競價招标（以下(xià)簡稱招标）方式出讓的，則以綜合條件最佳者得的原則确定中(zhōng)标人；采用挂牌方式出讓的，則以價高者得的原則确定競得人。但最終隻有排名前三位的投标人，才能入圍競标。
記者整理發現，這種招挂複合的土地出讓方式在2012年的上海市場曾被啓用，并在2014年樓市低谷期被取消，以“直接拍賣”代替。對于此次上海市的嘗試，業内人士認爲，該規則會在多大(dà)範圍、多長時間内實施，還有待觀察。監管層此舉意在避免衆多房企“圍獵”一(yī)塊土地從而導緻“地王”頻出。同時，也可以讓更好的開(kāi)發商(shāng)進行土地開(kāi)發，借此提高整個樓市的品質和産業水平。
得分(fēn)前三才能入圍競标
前述出讓文件顯示，若通過資(zī)格審查的有效申請人數超過三人，則地塊采用招标方式出讓，有效申請人即爲“投标人”；若通過資(zī)格審查的有效申請人數爲三人及三人以下(xià)的，地塊采用挂牌方式出讓，有效申請人即爲“競買人”。
對于如何選出有效申請人，《每日經濟新聞》記者注意到，首先由評标小(xiǎo)組按照得分(fēn)由高到低的原則确認投标人的排名順序。若有得分(fēn)相同者，則按以下(xià)優先原則确定排名順序：先以經濟實力得分(fēn)由高到低排序；若經濟實力得分(fēn)有相同者，則再以項目經驗得分(fēn)由高到低排序；若項目經驗得分(fēn)有相同者，則再以技術資(zī)質得分(fēn)由高到低排序；若技術資(zī)質得分(fēn)有相同者，則以抽簽方式決定其排序。
至于考核指标，除房企近三個會計年度合并财務報表中(zhōng)的總資(zī)産、淨資(zī)産、淨利潤率和淨資(zī)産收益率等基本指标外(wài)，還包括其信用評級、總建築面積、全裝修面積等其他指标。最終隻有排名順序前三位的投标人，才能入圍競标。
值得一(yī)提的是，此次新規适用的三個地塊，曾于去(qù)年底挂牌，今年3月卻被中(zhōng)止出讓。按照當時的公告表述，這三塊地的交易資(zī)金來源審核工(gōng)作尚未完成，中(zhōng)止後将繼續進行審核。4月11日，上海規土局公布了上述三個地塊的出讓補充公告，但仍未公示具體(tǐ)拍賣時間。
業内：或意在減少“地王”
對于上海市的此次嘗試，新城控股集團高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，目前滬深A股中(zhōng)的上市房企有140多家，但根據經濟實力和技術資(zī)質排名，初步估計隻有幾十家可以達到上海市新規中(zhōng)的入圍條件。如果再加上綠色建築資(zī)質、全裝修面積等其他限制條件，剩下(xià)的企業就不多了。
歐陽捷認爲，如果此評定方式在全上海推廣，非上市房企将失去(qù)拿地機會，因爲這些房企的财務數據往往是不公開(kāi)的。此外(wài)，未來有卷款跑路或者項目爛尾可能的企業，可能将不再有資(zī)格拿地，經濟實力不夠的企業或将從上海房地産市場出局。不過，目前該政策會在多大(dà)範圍、多長時間内施行，還存在不确定性。
資(zī)深地産人士薛建雄認爲，上海此次嘗試，是爲了讓更好的開(kāi)發商(shāng)進行土地開(kāi)發，借此提高整個樓市的品質和産業水平。而行業洗牌之下(xià)，财務穩健的房企或成爲最大(dà)受益者。
歐陽捷也向《每日經濟新聞》記者表示，新規實際上是爲了抑制過多的房地産企業“圍獵”一(yī)塊土地，導緻“地王”頻出。“實際上，采取網上競标、每家房企隻有一(yī)次出價機會等也是抑制"地王"、減少高溢價土地産生(shēng)幾率的方式，但可能此前沒有起到既定效果所以（監管層）出了新招。”
