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1999年，德國經濟分(fēn)析師安德魯·勞倫斯，提出了一(yī)個十分(fēn)有趣的理論：摩天大(dà)樓建成之日，即是市場衰退之時。這個魔咒曾多次應驗。
01
/ 二三線城市，危險時刻來臨？/
7月1日，澎湃新聞刊登了經濟參考報關于“二三線城市争建摩天大(dà)樓”的一(yī)則報道。
據報道，目前不少中(zhōng)西部的二三線城市，正如火(huǒ)如荼的修建摩天大(dà)樓，但實際上，有不少城市，無論是地方财力、經濟還是産業結構，都與這些摩天大(dà)樓不相匹配。
記者調查後發現，有的地方的空置率達到62%，更高的甚至達到了81.3%。也就是說，有些二三線城市的摩天大(dà)樓，已出現了“高空置”的情況。
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當摩天大(dà)樓開(kāi)始“蜂擁而至”，一(yī)定是經濟處于蓬勃發展階段，即經濟過熱期。如果摩天大(dà)樓建成後，能持續“人頭攢動”則說明發展是可持續的。
但很多時候高樓建成後，房子沒人租、也無遊客參觀，這說明摩天大(dà)樓的建成在透支經濟，容易暗藏經濟和金融風險。
這樣的例子，并不少見：
比如1920年代末至1930年代初，美國克萊斯勒大(dà)廈、帝國大(dà)廈相繼落成，繁榮沒持續太久，就爆發了美國大(dà)蕭條。
再比如1997 年，吉隆坡雙子塔樓投入使用後，是當時世界上最高的建築，随後亞洲金融危機席卷東南(nán)亞；
又(yòu)比如2008年，上海（樓盤）的“環球金融中(zhōng)心大(dà)樓”落成，也正值金融危機爆發的時候。
現在，國内的二三線城市紛紛修建摩天高樓，修建完後又(yòu)要不少城市出現了“高空置率”的情況，是不是已經說明國内的二三線城市已經到了最危險的時刻了？這是一(yī)個值得探讨的問題！
02
/ 兩大(dà)因素，造成“高空置率”/
摩天大(dà)樓在二三線城市遍地開(kāi)花，暴露的是一(yī)些城市發展的盲目性。
我(wǒ)們知(zhī)道，高樓的維護成本要比普通樓高得多，摩天大(dà)樓不僅在設計上對于消防要求、抗震要求、電梯要求要比一(yī)般大(dà)廈要嚴格，而且各項維護成本也要比普通大(dà)廈要高許多。
一(yī)般情況下(xià)，大(dà)家習慣用“高樓寫字樓空置率”去(qù)衡量一(yī)座城市經濟發展的健康情況，如果空置率太高，說明基礎建設超過真實需求，城市經濟存在泡沫的成分(fēn)，如果空置率較低，說明真實需求比較充沛，城市發展的後勁較大(dà)。
高樓的寫字樓“空置率”在5%-10%算正常，在10%-30%内，說明存在一(yī)定泡沫需要引起重視，在30%以上基本上就是在坐賠本買賣了。
像經濟參考報報道的，部分(fēn)二三城市出現了60%，甚至80%以上的空置率，這類房子存在淪爲“建築垃圾”的風險。
下(xià)圖是“全球高層建築數據庫”統計的全球超過150米摩天大(dà)樓的城市排名，從排名中(zhōng)可以看出，地球上的摩天大(dà)樓中(zhōng)國占了大(dà)半，除了“北上廣深港”幾個一(yī)線城市外(wài)，上榜的二三線城市也不少。
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一(yī)、修建摩天大(dà)樓，既有“面子”又(yòu)有“裏子”。
雖說目前修建“摩天大(dà)樓”并不像修建地鐵一(yī)樣有明确指标限制，沒有規定什麽樣的城市才允許修建“摩天大(dà)樓”，但如若真如媒體(tǐ)所報道那樣，有些城市的高樓空置率已經如此高，那麽證明有不少二三線城市是在“打腫臉充胖子”。
站在地方某些地方官員(yuán)的角度來看，修高樓是一(yī)筆“不錯的買賣”。他們修高樓當做财富和實力的體(tǐ)現，哪怕有些城市經濟一(yī)般，也要動辄數百億去(qù)打造地标建築，這被政府官員(yuán)當做是一(yī)種“政績”，有助于向外(wài)界展現一(yī)個地方經濟、社會發展的成就和欣欣向榮的景觀。
另一(yī)方面，修高樓還能給政府創收，因爲商(shāng)業地産帶來的稅收要比普通居民樓要高、更容易促進GDP發展，且收入更持續，所以政府會更願意批商(shāng)業用地給公司。
2018年5月時，湖南(nán)官方的一(yī)份文件流出，讓外(wài)界看到了湖南(nán)“非住宅”的過剩狀況，數據顯示，有不少城市的“非住宅”的“消化周期”長達240個月以上，這說明，哪怕不在新建商(shāng)鋪、寫字樓，也足夠賣20年了。
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雖然這些年我(wǒ)們也聽(tīng)過不少人口、産業回流二三線城市的消息，但這對消化高樓CBD并沒多大(dà)積極影響。
去(qù)高端CBD租房子的，一(yī)般以服務業爲主。
對于很多二線、三線城市來說，金融行業、TMT行業是其寫字樓的主要承租客戶，畢竟甲級寫字樓的租金高，在這租賃辦公的企業少不了錢。
網貸、現金貸、小(xiǎo)額貸等互金公司屬于暴利行業，近年頻頻入住高檔寫字樓，以彰顯自身實力，但是遇到下(xià)行經濟，很多互金公司出現兌付難題，最終破産倒閉。
一(yī)方面是居高不下(xià)的房租，另一(yī)方面又(yòu)沒有新的租客進場，這些高樓的寫字樓、商(shāng)鋪，就隻能這麽空着了。
03
/ 投資(zī)“非住宅”，這些坑得注意/
相比之下(xià)，投資(zī)“非住宅”的風險要比投資(zī)住宅風險大(dà)得多，住宅則更安全一(yī)點。
這是由流通性所決定的，去(qù)買“非住宅”的一(yī)般是以公司爲主，而去(qù)購買住宅的人群則更廣泛，無論是公司還是個人都能買、流通性要好得多，而購買“非住宅”，一(yī)個不留神，你可能就套裏面了。
非住宅可以分(fēn)爲“商(shāng)鋪”、“寫字樓”和“公寓”三類，就目前的發展趨勢來說，在大(dà)城市，寫字樓的前景要比“商(shāng)鋪”要好，而公寓則在兩者之間。在小(xiǎo)城市，非住宅類的房子盡量都不要碰。
哪怕在一(yī)線城市，選擇“非住宅”投資(zī)，也是需要慎重選擇的。如何判斷“非住宅”它值不值得投資(zī)，基本由以下(xià)幾個因素所決定：
1、所在城市：在前面也說了，去(qù)租那些高端CBD的都是以服務業爲主的公司，所以在選擇城市時，最好也優先選擇第三産業比重比第二産業比重更高的城市，小(xiǎo)城市可以直接pass掉。
2、沒有明顯炒作資(zī)金出現：“非住宅”的流動性是不如住宅的，如果買在了高點，就有可能資(zī)金長期站崗了，所以在投資(zī)“非住宅”時，最好不要去(qù)投資(zī)那些過去(qù)十年内漲幅超過3倍的寫字樓。
3、地段：寫字樓、公寓都投資(zī)特别看重其地段價值，尤其注重地段的發展潛力，可以參照的指标有寫字樓與地鐵、公交的距離(lí)、與傳統商(shāng)圈的距離(lí)、周邊基礎措施等等。
你要是買到了那些“消化周期”長達240個月以上的“非住宅”，可能真得套上個20年了。|
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