樓市“陽春”終未至“夏”

張達

持續了兩個月的樓市“小(xiǎo)陽春”終究未能進入“盛夏”，5月份多項房地産指标顯示出樓市明顯降溫迹象，不僅全國二手房價格漲幅全面放(fàng)緩，全國商(shāng)品房銷售面積和金額累計增速雙雙回調，而且房地産開(kāi)發投資(zī)累計同比增速今年以來首次回落并創年内新低，土地購置面積和成交價款更是累計同比下(xià)降超三成。

樓市“小(xiǎo)陽春”退燒，可能的原因之一(yī)是近期高層頻繁對外(wài)喊話(huà)，宣示“房住不炒”的政策取向。比如3月樓市量價齊升、地王再現引起警覺後，住建部在一(yī)個月内兩次對房價、地價波動幅度較大(dà)的共十個城市進行預警提示，再次強調“房住不炒”、“穩地價、穩房價、穩預期”；再比如當大(dà)城市全面放(fàng)開(kāi)/放(fàng)寬落戶限制引發調控放(fàng)松猜想後，國家發改委明确回應稱放(fàng)寬落戶不等于放(fàng)松對房地産的調控，“房住不炒”定位必須堅持、不能動搖。

而高層頻繁對外(wài)喊話(huà)，可能是有一(yī)種對于房地産過度金融化的擔憂。銀保監會主席郭樹(shù)清近日在陸家嘴(600663)金融論壇上是這樣說的——“必須正視一(yī)些地方房地産金融化問題。近些年來，我(wǒ)國一(yī)些城市的住戶部門杠杆率急速攀升，相當大(dà)比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。更嚴重的是，新增儲蓄資(zī)源一(yī)半左右投入到房地産領域。房地産業過度融資(zī)，不僅擠占其他産業信貸資(zī)源，也容易助長房地産的投資(zī)投機行爲，使其泡沫化問題更趨嚴重”。

基于這種擔憂，方方面面的收緊政策陸續落地。中(zhōng)央層面，銀保監會發文要求商(shāng)業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規“輸血”房地産。地方層面，北京（樓盤）國管公積金貸款政策收緊；西安（樓盤）實施資(zī)金流動性風險防控一(yī)級響應措施；蘇州（樓盤）更是多次加碼調控政策，不僅限售，而且還要求全年房價漲幅不超過5%。

除了高層的頻繁喊話(huà)和方方面面的政策收緊，樓市降溫還有一(yī)個原因是購房者趨于謹慎，經過一(yī)季度需求的集中(zhōng)釋放(fàng)後，市場潛在的購買力沒有那麽大(dà)了，在短期的脈沖現象之後，市場就歸于平靜。

展望後市，在高層持續強調“房住不炒”、調控政策不會放(fàng)松的背景下(xià)，預計針對房地産的貨币信貸“閥門”或進一(yī)步擰緊，那種再次火(huǒ)熱的市場情況不太可能出現，但突然冷下(xià)去(qù)也不太現實。這種降溫後回歸理性的平靜狀态可能還會持續下(xià)去(qù)，既不會快速上漲，也不會很快下(xià)跌，市場平穩才是最終調控目标。