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21世紀經濟報道 張曉玲,李洋 深圳（樓盤）報道
2019-06-15 07:00
多位業内人士分(fēn)析，引發監管嚴厲警示的行業現象，很可能來自于近期土地市場的異動，以及其背後的信貸和融資(zī)支撐。
在很多房企人士印象中(zhōng)，房地産金融的風險，從未被如此明确地強調。
6月13日，中(zhōng)國銀保監會、證監會高層在第十一(yī)屆陸家嘴(600663)論壇上，“不客氣”地指出了當前房地産市場、房地産金融存在的風險。
多位房地産業内人士認爲，這些講話(huà)釋放(fàng)了房地産調控仍不放(fàng)松、融資(zī)可能收緊的信号。
事實上，監管層釋放(fàng)的信息與近期一(yī)系列的施政措施一(yī)脈相承。此前5月份23号文已狙擊房地産信托和其他非标融資(zī)；6月初，市場傳言部分(fēn)房企公開(kāi)市場融資(zī)受限，包括債券及ABS産品。
這些房企也是一(yī)段時間以來高地價的主要制造者。深圳房地産研究中(zhōng)心研究員(yuán)李宇嘉指出，這一(yī)波“地王”地理範圍上遠不及2016-2017年，但關注度卻一(yī)樣高。特别是蘇州（樓盤）、廈門（樓盤）、西安（樓盤）、武漢（樓盤）等二線熱點城市，樓面價均創新高，引發監管關注。
經曆了“小(xiǎo)陽春”的樓市，目前又(yòu)走到了一(yī)個新的節點。可以預計的是，上半年這種個貸寬松、融資(zī)便利的好日子要改變了。下(xià)半年融資(zī)将變得困難，對一(yī)部分(fēn)房企而言，可能将是生(shēng)死之戰。
罕見警示背後
在衆所矚目的陸家嘴論壇上，中(zhōng)國銀行(601988)保險監督管理委員(yuán)會主席郭樹(shù)清罕見地發表了一(yī)段針對房地産風險的講話(huà)。
郭樹(shù)清表示，“近些年來，我(wǒ)國一(yī)些城市的住戶部門杠杆率急速攀升，相當大(dà)比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。”
他還說，更嚴重的是，新增儲蓄資(zī)源一(yī)半左右投入到房地産領域，一(yī)些房地産業過度融資(zī)，不僅擠占其他産業信貸資(zī)源，也容易助長房地産的投資(zī)投機行爲，使其泡沫化問題更趨嚴重。
住戶部門杠杆率提升有數據支撐。央行《中(zhōng)國金融穩定報告（2018）》指出，截至2017年末，我(wǒ)國住戶部門杠杆率（債務餘額/GDP）爲49%，低于國際平均水平（62.1%），但高于新興市場經濟體(tǐ)的平均水平（39.8%）。
另據國家金融與發展實驗室國家資(zī)産負債表研究中(zhōng)心與中(zhōng)國社會科學院經濟研究所《2019年一(yī)季度中(zhōng)國杠杆率報告》，2019年一(yī)季度我(wǒ)國居民部門杠杆率由2018年末的53.20%升至54.28%，上升了1.1個百分(fēn)點。
6月12日，央行最新公布的相關報告顯示，5月住戶部門新增貸款增加6625億元，其中(zhōng)，短期貸款增加1948億元，中(zhōng)長期貸款增加4677億元。
中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉指出，住戶部門的中(zhōng)長期貸款中(zhōng)大(dà)部分(fēn)是房貸，2019年前5個月住戶部分(fēn)中(zhōng)長期貸款上漲了2.27萬億，居于曆史最高點。
房貸持續高企之外(wài)，房地産企業的融資(zī)在今年也迎來一(yī)個小(xiǎo)高潮。數據顯示，今年截至5月6日，房企美元債發行852億美元，已達到2018年全年的72.9%；今年前5月，房地産信托也創下(xià)近年來的新高，超過3500億。
事實上，監管層的警示，也是一(yī)些房地産行業有識之士所擔憂的。去(qù)年，金地集團(600383)董事長淩克便對21世紀經濟報道記者表示，當資(zī)源過度集中(zhōng)于房地産，居民大(dà)量投資(zī)房地産，市場中(zhōng)其他行業的從業者也來投資(zī)房地産，就意味着這個行業面臨着泡沫化的風險。
萬科集團董事會主席郁亮也不止一(yī)次指出，房地産單邊上漲的時代已經結束了，對房價再度上漲不能抱有幻想和期待。
融資(zī)預期收緊
多位業内人士分(fēn)析，引發監管嚴厲警示的行業現象，很可能來自于近期土地市場的異動，以及其背後的信貸和融資(zī)支撐。
得益于3、4月份房地産市場的“小(xiǎo)陽春”，房企過去(qù)三、四個月拿地的積極性明顯上漲，也創造了多個單價、總價“地王”。
以蘇州爲例，4月24日，蘇州一(yī)場土拍最終攬金134億元，涉及住宅的五塊地中(zhōng)，有4宗地塊的溢價率超過30%，誕生(shēng)了兩個“地王”；4月29日，蘇州工(gōng)業園區湖東闆塊再拍出一(yī)幅單價“地王”。
據中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心統計，截至6月13日，年内搶地過百億的房企多達40家，其中(zhōng)碧桂園、融創和萬科拿地金額分(fēn)别爲805億、673億、525億。另外(wài)新城、旭輝、金地、陽光城(000671)等15家企業拿地均超過200億。
5月17日，銀保監發23号文強調，商(shāng)業銀行、信托、基金等金融機構不得違規進行房地産融資(zī)，業内人士分(fēn)析，此舉大(dà)幅收緊了房企在拿地階段的“前端”融資(zī)。
緊接着5月31日，接近監管層人士對21世紀經濟報道表示，部分(fēn)房企因拿地激進，“出現一(yī)些‘地王’，已經引起中(zhōng)央的注意”；監管部門将收緊部分(fēn)房企公開(kāi)市場融資(zī)，包括債券及ABS産品。
截至目前，隻有旭輝明确回應：旭輝集團沒有收到包括口頭和書面等任何形式的通知(zhī)，資(zī)本市場業務暫無異常。
李宇嘉指出，此輪高價地和總價地主要出現在二線城市，這是“資(zī)産荒”的結果，闆子不該隻打在融資(zī)身上。但左口袋和右口袋的錢難以區分(fēn)，即便債券等新增融資(zī)隻能用來還債，但銷售回款可以投入到土地市場的搏殺。支持土地前端融資(zī)的信托迅速增長，便佐證了違規融資(zī)的事實。
他認爲，未來融資(zī)也不會收得太緊，基本還是守住2016年10月以來的“不允許違規加杠杆”的底線，打擊的是土地前端融資(zī)、項目“四證”不全融資(zī)、借道影子融資(zī)等。
不過，從去(qù)年四季度的寒冷到今年一(yī)季度的暖春，再到當下(xià)的收緊，房企感受到行業的調整周期似乎越來越短，紛紛表示要爲未來早做打算，除了抓緊融資(zī)機會，核心便是快速去(qù)貨，回籠現金。
同策研究院數據顯示，2019年5月，其監測的40家典型上市房企完成融資(zī)金額折合人民币共計367.99億元，相較于4月，融資(zī)總額下(xià)降52.07%，創2019年以來新低。其中(zhōng)公司債發行銳減，環比下(xià)降79.74%。
深圳一(yī)家大(dà)型房企内部人士指出，今年一(yī)季度和4月份，是房企融資(zī)的“窗口期”，沒有抓住這個機會的房企，接下(xià)來的融資(zī)将會更困難。一(yī)些拿到大(dà)額融資(zī)的房企如恒大(dà)、融創，也主要是借新還舊，下(xià)半年償債優先；而今年下(xià)半年融資(zī)利率的上升，也在預料之中(zhōng)。
（編輯：李清宇）
