東莞推土拍新政：不再價高者得，而是最接近平均價者得

近日，廣東東莞（樓盤）首次出台土拍新規，一(yī)改過去(qù)“價高者得”的模式，首創“最接近平均價者得”的土地網上競價方式，引發市場高度關注。

　　之前，地價一(yī)直被視爲房價的推手，“面粉與面包”成了樓市多年繞不開(kāi)的談資(zī)。

　　近日，廣東東莞首次出台土拍新規，一(yī)改過去(qù)“價高者得”的模式，首創“最接近平均價者得”的土地網上競價方式，引發市場高度關注。

　　首創土拍新規

　　近日，東莞市公共資(zī)源部交易網發布了國土資(zī)源網上交易達到上限後的終次報價規則。

　　競拍地塊的網上報價達到上限後，交易系統暫停接受新的報價，轉爲通過網上最終一(yī)次性報價方式(簡稱“終次報價”)，并以終次報價中(zhōng)最接近所有終次報價平均價的方式，确定誰是最後的競得者，其所報價格就是該宗地的最終報價。規則指出，終次報價功能将在挂牌截止時間後15分(fēn)鍾，且網上報價已到達上限時開(kāi)通。

　　對競自持、競配建等設定上限的國土資(zī)源網上挂牌交易，需要通過終次報價确定競得入選人的，适用本規則。

　　舉例來說，假設競拍地塊的網上報價的限價爲10億元。當網上報價觸及10億元天花闆時，有5家開(kāi)發商(shāng)參與最終報價，分(fēn)别報10億、13億、14億、15億、16億，平均值爲13.6億元，那麽，報價14億元的競拍開(kāi)發商(shāng)最接近終次報價的平均價，地塊也由該開(kāi)發商(shāng)競得。因此，有業内人士指出，“限價+一(yī)次性最終報價”的土拍模式，某種程度上是對“價高者得”的經營性土地出讓制度的重大(dà)改革和完善。

　　那麽，開(kāi)放(fàng)商(shāng)如何獲得終次報價競買人資(zī)格?

　　在終次報價前，已報出至少一(yī)次有效報價的競買人，自動獲得終次報價資(zī)格。未報出有效報價的競買人，須在資(zī)格确認環節同意接受上限報價後，才能獲得終次報價資(zī)格。

　　未獲得終次報價資(zī)格的競買人，不能參加終次報價。

　　如何确認終次報價結果?

　　在終次報價環節無有效報價的，最先報出上限值的競買人即爲競得入選人。

　　根據終次報價的結果，隻有一(yī)個有效報價的，以此報價确定競得入選人。兩個或以上的有效報價，按照有效報價計算平均價，已獲得終次報價資(zī)格，但未報價的，不納入平均價計算。所報價與平均價相差的絕對值最小(xiǎo)的爲競得入選人，如果絕對值相等的情況下(xià)，以絕對值最小(xiǎo)且高于平均價的确定爲競得入選人。

　　平均價精确到元，系統根據四舍五入的原則确定平均價。

　　終次報價環節結束後，将在競價系統中(zhōng)公布報價記錄，确定競得入選人。

　　東莞土拍熱

　　實際上，東莞此次出台土拍新政或與其近期土地市場較熱有關。

　　4月17日，中(zhōng)海地産東莞投資(zī)有限公司經62輪競價後以14.38億元力壓近30家房企成功奪得萬江地塊，折合樓面價約1.6萬元/平米，溢價高達75.79%，一(yī)舉拉開(kāi)東莞這波土地潮序幕。

　　随後，萬江地塊再起波瀾，多家房企以封頂條件提前鎖定地塊。

　　廣東省住房政策研究中(zhōng)心研究員(yuán)李宇嘉在接受《國際金融報》記者采訪時直言，觸發東莞“土拍新政”的，就是不久前發生(shēng)的、非常轟動的“秒拍”事件。火(huǒ)爆的土拍場面，讓東莞2017年3月施行的、旨在控制“地價-房價”聯動上漲的調控模式(“限地價、競配建人才房”、“限房價、競地價”)效果盡失。一(yī)方面，任性的開(kāi)發商(shāng)迅速将價格推至高限，給市場傳達的是“地價被低估”的失衡信号，直接引爆了地價上漲及對本期房價和未來房價上漲的預期;另一(yī)方面，開(kāi)發商(shāng)如此“搶地”，競配建和競自持的約束力大(dà)減。

　　李宇嘉認爲，“限價+一(yī)次性最終報價”的土拍模式，是對2005年以來我(wǒ)國施行的遵循“價高者得”原則(配建和企業實力是次要指标)的經營性土地出讓方式的重大(dà)調整。首先，以出讓底價加市場化溢價确定限價，沒有違背土地“招拍挂”的框架，一(yī)定程度上還體(tǐ)現了“價高者得”的不動産競拍規則。重要的是，它部分(fēn)消除了過去(qù)單一(yī)價格考量下(xià)的弊端，即利潤和效率不兼容。

　　談及這項新政對開(kāi)發商(shāng)的影響，李宇嘉表示，一(yī)次性最終報價，并以最接近平均價作爲定價的依據，首先可以淘汰風險傾向高、杠杆高的開(kāi)發商(shāng);其次，由于中(zhōng)标者對最終價格沒有影響力，所有投标人都會基于市場基本面，顯示其對地塊的真實評價，最後出來的房屋供給也是最佳的。

　　其他城市是否可以跟進?

　　李宇嘉對此持肯定态度。在他看來，隻要是過去(qù)幾年供地較少的熱點城市都可以跟進。

　　(國際金融報記者 孫婉秋)