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文／研究員(yuán) 楊科偉、俞倩倩
市場變化
2018下(xià)半年政策收緊後成交慘淡
今年4月開(kāi)始企穩回升
2018年下(xià)半年是鄭州（樓盤）樓市最爲“惶恐的下(xià)半年”，7月-10月，鄭州調控政策頻出，導緻“金九銀十”成交量曆年最低，所有類型住宅項目都成交慘淡，每個區域都有大(dà)幅度降價，全新開(kāi)盤與周邊同類産品對比，定價降幅最高可達20-30%，如此這樣，少數剛需産品在2018年底也實現了“一(yī)開(kāi)一(yī)清”，但改善項目市場表現明顯差強人意，最爲慘淡的要數鄭州住宅市場的高端豪宅産品，以北龍湖爲例，客戶觀望情緒濃厚，存在賣一(yī)套退一(yī)套的情況。
2019年4月開(kāi)始，成交情況逐步改善，新開(kāi)剛需盤與去(qù)年底價格保持平穩（相較之前其實價格降低了20%-30%），基本也可以達到一(yī)開(kāi)就清；個别區域個别項目冷熱不均，因一(yī)線房企2018年年底到2019年年初大(dà)量出貨，某些區域存在供應斷檔，造成了“量價皆漲”的情況。北龍湖TOP系産品單項目月均基本可達到2億-3億元的銷量，以總價600萬-1000萬元來測算，月均成交20-30套。而5月以來，剛需、改善市場又(yòu)有明顯回落下(xià)行的迹象，而北龍湖TOP系市場維穩，主要源于高端客群需求壓抑許久，加之該區域産品價格沒有明顯松動，因而觀望情緒減弱，高端客戶普遍選擇積極入市。
政策環境
限購、限簽、限售均有所放(fàng)松
部分(fēn)區域外(wài)地人購房基本零門檻
鄭州2018年貫徹了“房住不炒”的總體(tǐ)策略，雖然人才政策升級全面放(fàng)寬落戶條件，但爲了穩房價、穩預期，限購、限價、限簽政策還是持續執行，直到步入2019年以來政策存在局部性松動，随着市場熱度下(xià)降，限簽有所放(fàng)松，經開(kāi)區，高新區，航空港區限購可以突破，外(wài)地人無門檻。
限價政策持續，但北龍湖闆塊項目最特殊，限價在3.2萬元/平方米，但是區域内限于政府統一(yī)規劃要求的大(dà)平層、新中(zhōng)式風格高端豪宅産品基本價格都在5萬-10萬元/平方米不等，高于限價部分(fēn)需要購房者自行付清才能簽約備案。
熱點區域
北龍湖高端改善，限高限容限建築形态
濱河國際新城占地小(xiǎo)配置高
鄭州規劃總體(tǐ)向東、向南(nán)延伸，2018年鄭州三區（鄭東新區、金水區、經開(kāi)區）自貿區獲批，爲未來發展空間注入強大(dà)動能。目前有幾個熱門區域：
一(yī)是鄭東新區北龍湖闆塊，以高端改善産品爲主，片區占地約40平方公裏，水面達5.6平方公裏，規劃 “一(yī)心、一(yī)軸、兩環、四片”的功能布局結構，“一(yī)心”是指CBD副中(zhōng)心； “四片”則是指四個以居住功能爲主的城市片區（限高、限容積率、限建築形态）。
二是經開(kāi)區濱河國際新城闆塊，屬于鄭州唯一(yī)落實海綿城市示範區，先規劃後建設，容積率不得高于2.5，河南(nán)唯一(yī)條綜合管廊所在區域，縮小(xiǎo)版“雄安新區”，綜合管廊寬度達8米，供給水，通信，弱電等統一(yī)入地，還全部屬于自貿區範圍。此外(wài)，濱河國際新城區域綠化率達到46%，是鄭州唯一(yī)一(yī)塊開(kāi)發面積和應用面積最小(xiǎo)的區域，10.47平方公裏，白(bái)沙區域156平方公裏，綠博區域148平方公裏，濱河國際新城相當于其他1/15。這個區域目前隻有兩個項目交付，一(yī)個本土企業開(kāi)發，一(yī)個綠地開(kāi)發，今年剛交付，入住率達60-70%，居住氛圍良好。
此外(wài)，金水區規劃了信息産業園項目，主要依靠産業導入實現産城融合，但因商(shāng)業配套相對缺乏，項目紮堆且體(tǐ)量不大(dà)，同質化現象嚴重，在售項目均面臨較大(dà)的去(qù)化壓力。
區域房價
北龍湖闆塊房價梯度顯著
濱河國際新城均價在1.7萬元/平米
鄭東新區北龍湖闆塊房價大(dà)體(tǐ)分(fēn)爲三個梯度:正商(shāng)善水上境3.2萬元/平米，貼着限價在賣，名門、康橋、保利、中(zhōng)海項目均價4-5萬元/平米，永威上和院、九龍湖金茂府、融創壹号院 8-10萬元/平米，客群依據購買力不同也在被細分(fēn)。
經開(kāi)區濱河國際新城闆塊，目前在售項目主要是電建，金地，中(zhōng)海，綠地，融僑，康橋，亞新，海馬等，均價基本在1.7萬元/平米，亞新海棠公館項目精裝均價2.2萬元/平米，屬于區域價格标杆，主要依靠産品力，居住舒适感營造來吸引客群。
金水區同樣屬于中(zhōng)端改善片區，在售項目均價逼近北龍湖闆塊，小(xiǎo)高層爲2.2-2.3萬元/平米，洋房2.7-2.8萬元/平米。
産品去(qù)化
剛需類産品去(qù)化率可達90%以上
中(zhōng)高端市場面臨較大(dà)的去(qù)化壓力
項目去(qù)化方面，有明顯價格優勢的剛需類産品依舊有不錯的去(qù)化表現，開(kāi)盤基本可以達到90%以上的去(qù)化率，中(zhōng)高端改善項目面臨較大(dà)的去(qù)化壓力，與偏功能性的首改有所不同，這類市場彈性大(dà)，非必須，選擇面廣，客戶購房迫切度不高。
從案場到訪情況來看，高端項目每天到訪量約10組左右，中(zhōng)端改善項目普遍開(kāi)啓全渠道拓展，到訪量平時10組，周末可達40-60組，項目去(qù)化基本維持在30%-50%不等。
此外(wài)，購房客戶相對偏好大(dà)戶型産品，100-120平米剛需，130-140平米中(zhōng)端改善，200平米以上高端。還有兩點與其它城市不同：一(yī)是戶型面積越大(dà)則單價越貴；二是對本地開(kāi)發企業如建業、永威、亞新、正商(shāng)、康橋等産品認可度和項目青睐度更高。
客群結構
鄭東新區北龍湖闆塊屬“河南(nán)富豪集中(zhōng)地”
金水、經開(kāi)區承接外(wài)溢客群
近些年來，随着鄭東新區規劃的逐步落地和配套建設的協同發展，其房地産市場已由之前的“鬼城”變爲了新的“富豪集中(zhōng)地”，尤其是北龍湖闆塊，集中(zhōng)了整個河南(nán)的高淨值人群，虹吸效應顯著；而金水區、經開(kāi)區主要是承接鄭東新區的外(wài)溢人群，因北龍湖購房門檻過高，基本已到達4-5萬元/平米，因而在自駕通勤允許範圍内向南(nán)遷移。
客戶的區域特征也比較明顯，北側客戶會選擇本地或向東延伸，不會向南(nán)側置業，南(nán)側主要是承接鄭東新區和航空港客群，以亞新海棠公館爲例，成交主要以東部高鐵片區外(wài)溢客戶和南(nán)部航空港客戶爲主，航空港客戶占比約25%。
房企競争
外(wài)地開(kāi)發商(shāng)入駐帶來供應過量
部分(fēn)區域産品同質化嚴重
無論是金水區、經開(kāi)區還是鄭東新區，近年來随着外(wài)地房企的入駐，競争形勢還是較爲嚴峻的。一(yī)方面開(kāi)發商(shāng)項目紮堆，下(xià)半年集中(zhōng)入市，會造成整體(tǐ)市場供應過量，以經開(kāi)區濱河國際新城闆塊爲例，電建，金地，中(zhōng)海，綠地，融僑，亞新，海馬等項目齊聚，總體(tǐ)量過百萬方，今年以内能拿預售證約50多萬方，下(xià)半年也将迎來集中(zhōng)供應；另一(yī)方面，從政府規劃角度來看，産品同質化現象也比較嚴重，比如北龍湖，清一(yī)色都是新中(zhōng)式大(dà)面積住宅，本來高端産品的受衆就相對較窄，這樣趨同的産品定位，也使得後期競争形勢更爲嚴峻。
典型項目一(yī)：亞新·海棠公館
▲售樓處/沙盤/區位/會所實景圖
地理位置：濱河國際新城，經南(nán)九路與經開(kāi)十八大(dà)街交彙處
交通：距新鄭國際機場駕車(chē)25min；距鄭州東站駕車(chē)15min
物(wù)業類型：洋房、高層
建築面積：13.8萬平方米，住宅8.6萬平方米
總戶數：530戶
裝修：洋房毛坯，高層精裝（對外(wài)無精裝标準報價）
開(kāi)盤時間：2018年7月14日
主力戶型： 高層140平米三室兩廳兩衛，高層160平米四室兩廳三衛，洋房180平米四室兩廳三衛，洋房200平米五室兩廳三衛，洋房頂樓複式250-270平米
上次開(kāi)盤售價：高層均價2.2萬元/平米（含精裝），洋房均價2.7萬元/平米，一(yī)層略貴，3.6萬元-3.7萬元/平米，頂樓複式均價3.1萬元/平米
項目點評：項目開(kāi)盤節奏爲2018年7月首開(kāi)，1号樓，9号樓，1号樓當前去(qù)化90%近尾盤，9号樓洋房去(qù)化速度稍慢(màn)，在30%左右，3号樓剛開(kāi)，後期去(qù)化壓力較大(dà)，主要源于項目周邊有7家開(kāi)發商(shāng)，含電建，金地，中(zhōng)海，綠地，融僑，亞新，海馬等，總體(tǐ)量過百萬方，今年以内能拿預售證約50多萬方，同質化競争嚴重，加之周邊項目售價1.7萬元/平米，海棠公館售價2.2萬元/平米，4000-5000元/平米差價還是爲後期造成了不小(xiǎo)的去(qù)化壓力。項目客群以東部高鐵片區外(wài)溢客戶和南(nán)部航空港客戶爲主，航空港客戶占比約25%，北部諸如惠濟區的客戶基本沒有，主要地域性相對明顯。
典型項目二：正商(shāng)·善水上境
▲區位/沙盤/售樓處實景圖
地理位置：鄭東新區平安大(dà)道與東風南(nán)路交會處向東1000米路南(nán)
交通：北側爲平安大(dà)道，向東600米爲東三環，向南(nán)可直接上隴海路高架
物(wù)業類型：高層，花園洋房
建築面積：305154平方米
總戶數：904戶
車(chē)位配比：1:2
容積率：2.49
綠化率：35%
裝修：高層精裝（裝修标準7500元/平米），洋房毛坯
開(kāi)盤時間：2016年11月
主力戶型：高層4室2廳3衛(建面180.78平米)，洋房4室2廳3衛（建面200平米）
售價：高層32000-34000元/平米（含精裝）
項目點評：項目屬于正商(shāng)高端産品，客群主力來自于鄭東新區，占比達60%，還有部分(fēn)客群來自于金水區，外(wài)地客戶以遷戶口、人才引進等方式突破限購買房，項目自2016年11月開(kāi)盤以來，共計推出高層和洋房904套房源，目前已經剩下(xià)100套左右，處于尾盤階段，2018年12月交房，剩餘房源均爲現房，主要分(fēn)布于高層頂層，6層以下(xià)，洋房一(yī)、二層複式，主要因房價總價過高，部分(fēn)頂樓施工(gōng)改造等原因去(qù)化緩慢(màn)，目前北龍湖片區限價3.2萬元/平米，項目基本貼着限價在賣，因地塊區位稀缺性和成本限制（項目樓面價+建安成本基本2萬多元/平米），加之本身客戶的高端屬性，該項目并沒有額外(wài)的價格優惠措施，處于緩慢(màn)去(qù)化階段。
典型項目三：康橋東麓園
▲售樓處實景圖
地理位置：金水區東三環楊金路交彙處向西500米路南(nán)
物(wù)業類型：小(xiǎo)高層，洋房
建築面積：181204平方米
總戶數：988戶
裝修：精裝（對外(wài)無報價）
開(kāi)盤時間：2018年7月
交房時間：預計2021年8月
主力戶型：3房2廳2衛（建面129.74/132.63/136.82/136.96平米）;4房2廳2衛（建面142.66/142.87平米）
售價：小(xiǎo)高層22000-23000元/平米（含精裝），洋房27000-28000元/平米（含精裝）
項目點評：該項目爲中(zhōng)高端改善項目，面積段集中(zhōng)在130～143平米，圈層相對純粹，在售産品分(fēn)布情況：西側9，10，11号樓爲16層130-136平米3房，東側1、2号樓爲16層143平米4房，中(zhōng)間位置12号樓爲6層132-139平米3房，13、15、16号樓爲 9層143四房。項目總計900多套房源，目前推出400多套，占比一(yī)半以上，去(qù)化率50%左右，首開(kāi)至今銷售金額爲14億元，一(yī)期在做清盤活動，預計6月将推出二期産品。客群以鄭東新區和金水區爲主，也有部分(fēn)其他地市客戶，因項目成交總價在280萬-300萬元，首付3成也達到了100萬元左右，月供1萬-1.5萬元，基本隻有中(zhōng)高端人群可以承受。當前案場到訪量工(gōng)作日10多組，周日40～60組。
典型項目四：永威?上和院
▲售樓處實景圖
地理位置：鄭東新區北龍湖闆塊九如東路與龍湖外(wài)環南(nán)路交會處
物(wù)業類型：洋房
建築面積：79257平方米
總戶數：319戶
裝修：毛坯
開(kāi)盤時間：2018年4月
主力戶型：4室2廳4衛(建面234平米)，4室2廳5衛（建面237平米），4室2廳2衛（建面250平米）
在售均價：55000元/平米 項目點評：
項目點評：該項目爲永威高端豪宅項目，整體(tǐ)爲多層建築、一(yī)梯一(yī)戶設計的大(dà)平層産品。符合永威整體(tǐ)定調“永威有三寶，建材、物(wù)業和景觀好”。項目一(yī)層單價最貴，約8萬元/平方米左右，贈送采光通風條件較好的地下(xià)一(yī)層，地下(xià)二層私家車(chē)庫也可額外(wài)購買，約可停3輛車(chē)，目前一(yī)樓已銷售完畢；2-5層标準層價格爲5.8-5.9萬元/平方米，頂層送閣樓，目前項目已進入尾盤銷售。此外(wài)，值得關注的是，雖然該項目已遠超北龍湖區域限價3.2萬元/平方米，但是項目銷售處理方法爲限價以内部分(fēn)正常貸款，超過部分(fēn)一(yī)次性結清，可以正常簽約備案。
典型項目五：北龍湖金茂府
▲售樓處實景圖
地理位置：鄭東新區北龍湖闆塊朝陽路九如東路交彙處東100米
物(wù)業類型：平層，疊拼
建築面積：16000平方米
總戶數：458戶
裝修：精裝，主打科技住宅
開(kāi)盤時間：2017年7月
主力戶型：平層4房2廳3衛（建面約185/198/370平米），疊拼（建面約220/230/250/300/350平米）
售價：60000-150000元/平米
項目點評：項目地處北龍湖片區，産品均價呈現出面積越大(dà)，單價越高，受衆收窄，因而300平米左右戶型占比10%。購房者偏好200平米左右戶型，供應占比1/3，因爲單價、總價（1500-1600萬）相對适中(zhōng)，符合客戶預期，疊拼220-250平米也賣的相對較好。項目共規劃458戶，目前去(qù)化約一(yī)半左右，自首開(kāi)之後一(yī)直平銷，無集中(zhōng)開(kāi)盤，拿地價約3.6萬元/平米，項目售價屬于穩定增長，首開(kāi)洋房5.3萬元/平米，現在6萬元/平米起步，當前一(yī)天到訪10組左右，周末一(yī)般，項目平銷期主要靠自然拜訪和老帶新方式成交。
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