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證券時報記者陳英
受到市場期望變化及自住買家和投資(zī)客相互制約的影響，國内住宅市場一(yī)直徘徊在過熱和約束之間，國内住宅房地産市場的發展方向長期以來一(yī)直受到政策法規的指引，這些政策往往以穩定性爲重點，防止價格快速上漲或下(xià)跌。同時住宅作爲民生(shēng)基礎，政府往往會優先考慮自住需求而非投資(zī)需求，在房地産調控方面，政策往往落在限購、限貸和限售這三方面。日前，第一(yī)太平戴維斯公布《中(zhōng)國住宅報告》，選取了國内最具代表性的10座城市，包括4個一(yī)線城市（北京（樓盤）、上海（樓盤）、廣州（樓盤）、深圳（樓盤））以及6個二線城市（成都、南(nán)京（樓盤）、武漢（樓盤）、杭州（樓盤）、天津（樓盤）、重慶（樓盤）），對近幾年的住宅市場進行了價格跟蹤。
北京上海深圳
一(yī)線城市上漲最快
從政策幹預力度來看，北京作爲中(zhōng)央政府所在地，加之一(yī)直以來高企的房價令其成爲全國調控最嚴的城市之一(yī)；重慶則因爲長久以來較爲充足的供應，成爲10座城市中(zhōng)調控力度最輕的城市。
從2008年至2018年，這10城物(wù)業平均價值增長了幾乎兩倍，深圳、北京和上海住宅價格屬于增長最快的第一(yī)梯隊。事實上，從絕大(dà)多數數據提供方來看，這三座城市的指标都要顯著高于其他城市。總體(tǐ)而言，完善的市場監管機制、廣泛的需求基礎以及充滿活力的經濟實力及商(shāng)業表現，都在不斷推升這三座城市的住宅價格增長。其中(zhōng)，深圳作爲大(dà)灣區的中(zhōng)心城市之一(yī)，長期以來受惠于香港輻射作用、稅收優惠和經濟特區地位的加持，已經成長爲中(zhōng)國住宅價值最高的城市。北京作爲國家權力中(zhōng)心及富豪聚集地，其住宅價格及供應是中(zhōng)國受監管最爲嚴格的城市，住宅價格也一(yī)直保持在高位。上海作爲國際金融貿易中(zhōng)心，發展活力蒸蒸日上。随着商(shāng)務活動向多中(zhōng)心擴散，一(yī)批高品質的全新住宅項目也陸續出現，帶動非高端住宅的整體(tǐ)品質得到提升，而這迅速在價格上得到反映。面對兇猛的價格漲勢，政府在近年來采取了嚴格的調控政策。盡管增幅受限，強勁的需求仍然支撐着上海的住宅價格。
天津南(nán)京武漢
二線城市漲勢放(fàng)緩
2014至2017年之間，天津、南(nán)京和武漢的住宅價格一(yī)直保持良好的增長勢頭。而在2018年中(zhōng)，受到政府對房價快速增長及投機行爲的打壓，天津及武漢的住宅價格進入了下(xià)行通道。在投機行爲受到壓制的同時，這三個城市原生(shēng)的吸引力仍然會爲其住宅市場注入新的動力。天津近年來受到了東北部經濟增長放(fàng)緩的負面影響，但其獨特的地理位置，仍舊承接着首都外(wài)溢的需求。南(nán)京作爲中(zhōng)國最富裕省份之一(yī)江蘇省的省會，擁有豐厚的教育資(zī)源，每年都輸送一(yī)大(dà)批優秀畢業生(shēng)進入職場，2018年住宅價格保持了上漲勢頭。武漢作爲華中(zhōng)地區重鎮，一(yī)直以來都是固定資(zī)産投資(zī)所青睐的城市。但近年來過快的擴張建設使得其增長稍顯乏力。
2017至2018年間，廣州、成都、重慶和杭州這四座城市住宅價格開(kāi)始加速增長。這四座城市在現階段的性價比及上行潛力對購房投資(zī)都極具吸引力。廣州作爲省會城市，在商(shāng)辦和住宅的活力都要略遜于深圳。2018年，廣州加入“人才争奪大(dà)戰”，通過一(yī)系列利好政策加碼來吸引企業及員(yuán)工(gōng)入駐，一(yī)部分(fēn)受到深圳過高價格影響的企業也重燃了對廣州的興趣，人才與企業的湧入在近年來推升了廣州的住宅價格。
進擊的二線城市
動力十足
2016年下(xià)半年開(kāi)始，成都住宅價格開(kāi)始迅速上漲，進入2017年，受房地産市場政策調控影響，住宅價格漲勢收窄，市場逐步趨穩。2018年，成都推出人才吸引政策，城市建設也開(kāi)始向打造宜居及可負擔城市的目标邁進。重慶在過去(qù)兩年中(zhōng)是10座城市中(zhōng)住宅價格漲幅最高的城市，物(wù)業平均價格上漲了近80％。但其相對較低的價格基數，使得它在十大(dà)城市中(zhōng)仍然是價格最低的城市。作爲中(zhōng)國四個直轄市中(zhōng)面積最大(dà)的城市，重慶将繼續受益于其3100萬的龐大(dà)常住人口，增長動力強勁。
杭州是中(zhōng)國住宅價格最貴的二線城市之一(yī)。相對高昂的價格看似增長空間有限，然而作爲阿裏巴巴總部所在地，杭州政府有志(zhì)于打造“中(zhōng)國矽谷”。若計劃最終落實，杭州或也将與舊金山灣區的帕羅奧多一(yī)般，成爲高科技産業雲集的科技之城。
2018年中(zhōng)國住宅市場受到了前所未有的嚴厲調控；同時2018年也是住宅市場極具變化的一(yī)年。經過大(dà)半年的“寒冬”，國内住宅銷售市場在2019年初有了回暖迹象，其中(zhōng)一(yī)、二線城市尤爲明顯。資(zī)金受限的開(kāi)發商(shāng)放(fàng)慢(màn)投資(zī)節奏，并采取多項舉措加快資(zī)金回流。在被動承受傳統渠道限制的同時，他們開(kāi)始主動尋求多元化的融資(zī)渠道。
