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5月11日，蘇州（樓盤）市政府出台了《市政府關于進一(yī)步促進全市房地産市場持續穩定健康發展的補充意見》（以下(xià)簡稱《意見》）。根據《意見》，蘇州工(gōng)業園區全域、蘇州高新(600736)區部分(fēn)重點區域新建商(shāng)品住房實施限制轉讓措施，即“限售令”。
具體(tǐ)來看，《意見》規定限制轉讓區域内的新房項目（含已經取得預售許可尚未開(kāi)始網簽的項目），購房人自取得不動産權證之日起，滿3年後方可轉讓。另外(wài)，對于蘇州工(gōng)業園區全域二手住房，購房人通過二手住宅市場交易新取得不動産權證滿5年後方可轉讓。
最高5年的限售門檻，使得蘇州超過大(dà)部分(fēn)城市的“3年限售”，成爲全國“限售令”最嚴厲的城市之一(yī)，同時也将今年4月以來的加碼調控熱潮，推向一(yī)個新的高度。
在此之前，長沙（樓盤）、合肥（樓盤）、西安（樓盤）、丹東（樓盤）等地先後加碼樓市調控，住建部、自然資(zī)源部、發改委、央行等主管部門也紛紛做出穩定市場的表态。政策動作之密集，堪稱近一(yī)年來之最。
分(fēn)析人士指出，春節後，部分(fēn)熱點一(yī)二線城市樓市有升溫之勢，土地市場也在迅速複蘇。但總體(tǐ)來看，整體(tǐ)市場的反彈勢頭并不明顯。分(fēn)析人士認爲，監管層對市場變化的敏感度明顯提高，反應速度也在加快，這凸顯出“預期管理”的調控思路。由于最近一(yī)二線城市都有明顯的市場活躍現象，後續調控政策加碼的可能性依然存在。
重新升溫的蘇州樓市
蘇州曾是本輪“牛市”中(zhōng)，最先升溫的二線城市之一(yī)。2016年，蘇州房屋、土地交易雙雙升溫，部分(fēn)區域房價漲幅接近一(yī)倍，但仍然一(yī)房難求。由于房價上漲較快，蘇州和南(nán)京（樓盤）、合肥、廈門（樓盤）一(yī)起，被稱爲房價上漲“四小(xiǎo)龍”。
2016年3月至10月，蘇州連發三個房地産調控政策，用于穩定市場，從業者将其稱爲“蘇十條”、“蘇十五條”和“蘇十五條升級版”。這些政策涵蓋了限價、限購、限貸在内的一(yī)攬子條款。
此後，蘇州樓市迅速降溫，并一(yī)直保持平穩運行。
這種平靜終于在近期被打破。由于房貸利率小(xiǎo)幅下(xià)調，2018年末，蘇州樓市交易出現升溫。春節後，市場熱度有增無減。根據蘇州市住建委的數據，今年4月，蘇州商(shāng)品住宅成交67.57萬平米，環比上漲102.09%，同比上漲47.67%；二手住宅成交95.79萬平米，環比上漲52.24%，同比上漲82.5%。
諸葛找房數據研究中(zhōng)心的統計顯示，今年4月，蘇州二手房挂牌參考均價爲27324元/平方米，環比上漲2.61%。自2018年10月起，蘇州二手房挂牌價已連續7個月環比上漲，并且近期漲幅呈現擴大(dà)。其中(zhōng)，工(gōng)業園區4月二手住宅挂牌價達到35908元/平方米，這也是其被實施了嚴厲限售政策重要原因。
在土地市場，今年1-4月，蘇州住宅用地出讓金622億，同比上漲10.23%，但土地規劃建築面積減少了9.34%。蘇州土地市場受關注度高，進入2019年多宗高單價、高溢價率土地成交，多個闆塊的“地王”紀錄被刷新。
土地市場仍有上漲動力
蘇州樓市的升溫，被視爲熱點一(yī)二線樓市變化的縮影。
由于各地棚改規模普遍下(xià)降，今年以來，三四線樓市後續增長乏力。但在調控壓力下(xià)沉寂多年的一(yī)二線城市，出現一(yī)定的升溫迹象。市場人士普遍認爲，這輪升溫由人才落戶新政、寬松信貸政策，以及季節因素等所帶動。
比如，4月份深圳（樓盤）新房成交2704套，同比增長4成；二手房成交量重返8000套之上，創16個月以來的新高。
同時，由于房地産企業開(kāi)始向一(yī)二線城市收縮，導緻這些城市的土地市場也遭遇争搶。根據中(zhōng)原地産的統計，截至5月9日，45個城市賣地年内超過百億。其中(zhōng)二線城市土地交易規模偏大(dà)，最高的杭州（樓盤）賣地947億。另有12個城市賣地超過300億，蘇州、武漢（樓盤）、天津（樓盤）、福州（樓盤）等成爲交易熱點區域。
這輪市場升溫，是否意味着一(yī)輪新行情的開(kāi)始？
上海（樓盤）易居房地産研究院智庫中(zhōng)心總監嚴躍進認爲，在經曆了2017和2018兩個“大(dà)年”之後，此輪住宅市場升溫幅度并不明顯，“小(xiǎo)陽春”成色不足，且能否延續尚存一(yī)定的不确定性。雖然當前市場有一(yī)定的恐慌性需求存在，但比例尚小(xiǎo)，總體(tǐ)預期較爲穩定。
相比之下(xià)，土地市場的動力較爲充足。北京（樓盤）某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，現階段企業手中(zhōng)的資(zī)金總體(tǐ)充裕，但土地資(zī)源不足，未來對土地的争搶還會持續一(yī)段時間。
預期管理思路凸顯
在地方政府出台調控新政的同時，監管層和有關部委也持續就房地産市場進行表态。
4月19日，中(zhōng)共中(zhōng)央政治局召開(kāi)會議，分(fēn)析研究經濟形勢，部署經濟工(gōng)作。在談到房地産工(gōng)作時，會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一(yī)城一(yī)策、因城施策、城市政府主體(tǐ)責任的長效調控機制。
同日，住建部會同國務院發展研究中(zhōng)心對2019年第一(yī)季度房地産市場運行情況開(kāi)展了專題調研。調研指出，部分(fēn)熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需引起高度關注。按照穩妥實施房地産長效機制方案确定的月度分(fēn)析、季度評價、年度考核的要求，住建部對2019年第一(yī)季度房價、地價波動幅度較大(dà)的城市進行了預警提示。
此前，自然資(zī)源部制定實施了本年度住宅用地分(fēn)類調控目标，住宅消化周期在36個月以上的城市，應停止供地；去(qù)化周期在12-6個月的，以及6個月以下(xià)的，要增加，甚至顯著增加供地。
5月6日，國家發改委規劃司司長陳亞軍指出，放(fàng)寬落戶不等于放(fàng)松對房地産的調控。不管戶籍制度怎麽改，“房住不炒”這個定位是必須堅持、不能動搖的。
嚴躍進認爲，這些表态在維持樓市調控政策連續性和穩定性的同時，也體(tǐ)現出“提前幹預”的預期管理思路。這也是本輪樓市調控的一(yī)個重要特征。
他認爲，預期管理對房地産調控而言至關重要。在市場出現異動端倪時就提前介入，可以很好地避免預期失控，防止恐慌性需求的蔓延，有利于維持市場穩定運行。
諸葛找房指出，蘇州的調控政策代表了當下(xià)同類型城市的政策取向，樓市、地市過熱調控加碼政策就會出台。最近一(yī)二線城市都有明顯的市場活躍現象，後續調控政策加碼的可能依然存在。
21世紀經濟報道 張敏
