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每經記者唐潔每經編輯魏文藝
随着5月的到來，2019年已經過去(qù)三分(fēn)之一(yī)。而近日，衆多房企紛紛公布今年前4月的銷售業績，和去(qù)年同期相比，大(dà)多數房企的銷售金額和銷售面積均呈現上升态勢，但也有少數房企的業績同比出現下(xià)滑。
今年初，從頭部房企到“千億”房企，再到中(zhōng)小(xiǎo)房企，大(dà)多都制定了2019年的年度銷售目标。随着2019年過去(qù)三分(fēn)之一(yī)時間，房企們的年度目标完成幾何？在“房住不炒”“一(yī)城一(yī)策”的調控基調下(xià)，各陣營房企有哪些應對策略？房企在城市布局、融資(zī)、土儲、多元化方面呈現出哪些特點？
與2018年相比，2019年各陣營房企制定的銷售業績目标更爲保守。
統計顯示，2019年僅16家房企銷售額目标增長率超過20%。其中(zhōng)福晟、中(zhōng)駿銷售目标增長率分(fēn)别爲44.9%、36.3%。恒大(dà)、融創等龍頭房企結合國内宏觀經濟形勢及市場預期，主動進行了戰略調整，适當降低了銷售目标。
2019年已經過去(qù)三分(fēn)之一(yī)，房企們的年度目标完成幾何？在“房住不炒”“一(yī)城一(yī)策”的調控基調下(xià)，各陣營房企有哪些應對策略？房企在城市布局、融資(zī)、土儲、方面呈現出哪些特點？
《每日經濟新聞(博客,微博)》記者注意到，今年1~4月，頭部房企增速出現下(xià)滑；TOP31~50（中(zhōng)型）房企開(kāi)始發力，其中(zhōng)不少房企1~4月份的銷售額同比增長超30%。不過，銷售額TOP10房企貨值占百強42%，行業分(fēn)化趨勢仍在加劇。融資(zī)方面，1~4月TOP10房企融資(zī)同比增加17.7%，也是平均融資(zī)額最多的一(yī)個梯隊；前4月融資(zī)成本最高的爲TOP51+的企業，達7.27%。
各陣營房企表現穩健
今年前4月，房企銷售業績趨于平穩，共有75家房企銷售額突破百億元。進入4月份，行業整體(tǐ)銷售表現一(yī)定程度上延續了3月的回暖态勢，結束了前3月累計銷售規模略低于去(qù)年同期的趨勢，TOP100房企單月業績規模較去(qù)年同期同比增長16.6%。
中(zhōng)指院數據顯示，2019年1~4月份，房企銷售額超過百億元的企業均值爲388.96億元，碧桂園、萬科銷售額均超2000億元，其中(zhōng)碧桂園銷售額高達2380億元；恒大(dà)、保利、融創三家房企銷售額超1000億元。
随着行業競争不斷加劇，百強房企各梯隊的銷售額門檻持續提升，“千億”陣營将繼續擴容。中(zhōng)指院預計，到2019年底，“千億”級房企數量預計達到36家。
從中(zhōng)指院及招商(shāng)證券(600999)的統計數據來看，今1~4月TOP100房企的銷售金額整體(tǐ)同比增長14%，其中(zhōng)TOP50的同比增長率爲12%，TOP51~100增速爲25%，TOP31~50的增速高達28%。而TOP10及TOP30房企的增長率僅爲6%及9%，這也意味着頭部房企的增速低于百強房企的整體(tǐ)增速，TOP31~50房企正在蓄勢迸發。
《每日經濟新聞》記者注意到，不少中(zhōng)型房企前4個月銷售額仍保持了較高的增速，其中(zhōng)中(zhōng)海、華潤、綠地、世茂、金地、陽光城(000671)、旭輝及新城控股的同比增速超過30%，金科和遠洋的同比增長超40%。
同時，也有房企相比去(qù)年出現了大(dà)幅下(xià)降。如綠城中(zhōng)國1~4月的銷售額較去(qù)年下(xià)降34%，華夏幸福(600340)下(xià)降30%，金茂下(xià)降16%，碧桂園下(xià)降8%，恒大(dà)下(xià)降16%。
銷售額的增長變化或與房企布局有關。天風證券研報顯示，根據今年1~4月的累計銷售額，TOP10房企中(zhōng)，一(yī)二線布局爲主的房企銷售增速普遍在30%以上，部分(fēn)以三四線爲主布局的企業銷售增速受低能級市場影響走弱。重點布局三四線城市的百強房企累計銷售增速負7%，增速環比增加6個PCT，降幅收窄。
壓縮利潤去(qù)二線搶地
經曆了1、2月份的低潮期後，土地市場從3、4月份開(kāi)始逐漸升溫。而二線城市土地市場近來的火(huǒ)爆，與去(qù)年多宗地塊流拍的場景形成鮮明對比。
4月23日，武漢（樓盤）推出10幅土地攬金超過228億元；4月24日，蘇州（樓盤）5幅土地出讓攬金135.7億元；4月25日、26日安徽省合肥（樓盤）市土拍火(huǒ)爆異常，共計出讓25幅土地，2067畝土地，最終攬金210.67億元。
各陣營房企在“金三銀四”開(kāi)始加大(dà)投資(zī)力度。據克而瑞統計，今年~4月銷售TOP10房企貨值占百強42%。中(zhōng)海、綠城等企業4月拿地金額均較前3月平均值提升300%以上，單月拿地金額幾乎是前3月的一(yī)半以上。其中(zhōng)中(zhōng)海4月接連在蘇州、甯波（樓盤）等二線等高價拿地，新城、華潤4月拿地力度也顯著提升。
高溢價拿地後，房企或降低了原本的預期利潤率。同策集團首席分(fēn)析師張宏偉向《每日經濟新聞》記者分(fēn)析指出，有拿地指标而又(yòu)沒拿到地的企業壓力非常大(dà)；拿到地的房企銷售指标也很難完成，目前大(dà)部分(fēn)地塊測算淨利潤率大(dà)幅下(xià)降，以3%~5%甚至0%的測算淨利率來拿地，相比去(qù)年上半年測算控制在12%淨利率左右差距巨大(dà)，彼時8%~9%的測算淨利率是拿不到地的，而去(qù)年四季度開(kāi)始土地市場出現流拍。今年一(yī)季度各地土拍中(zhōng)不少地塊就屬于此前的流拍地塊。
除利潤要壓縮外(wài)，高價拿地是否會遭遇政策風險？克而瑞預計，未來城市市場分(fēn)化将與行業調整并行。一(yī)方面，在“因城施策”主導下(xià)各地方政府的市場調控整體(tǐ)表現爲有收有放(fàng)，部分(fēn)一(yī)二線城市可能迎來調控收緊，市場出現波動将在所難免；另一(yī)方面，在未來貨币寬松力度與信貸投放(fàng)寬松節奏将有所放(fàng)緩的預判下(xià)，相對于核心一(yī)二線和強三線城市而言，回調壓力将更主要集中(zhōng)于一(yī)般的三四線城市。
房企融資(zī)現小(xiǎo)高峰
從前4個月來看，中(zhōng)國指數研究院數據顯示，房企融資(zī)規模近8500億元；其中(zhōng)海外(wài)債占比爲25.6%，成爲房企首選的融資(zī)途徑。2019年以來，房企發行海外(wài)債的票面利率均值爲8.82%，融資(zī)成本進一(yī)步提高；超短期融資(zī)券4個月内融資(zī)總額突破400億元，融資(zī)規模與去(qù)年全年相當，主要用于償還債務利息，企業償債高峰到來。
克而瑞統計顯示，2019年1~4月，TOP10房企融資(zī)同比增加17.7%，也是平均融資(zī)額最多的一(yī)個梯隊；前4月融資(zī)成本最高的爲TOP51+的企業，達7.27%，較2018年增長1.34個百分(fēn)點，主要由于當代置業、景瑞控股等企業2019年融資(zī)成本持續維持10%以上，且融資(zī)額較大(dà)。
自2018年初以來，央行先後進行五次降準，銀行間流動性相對充裕。今年以來，房企抓住融資(zī)環境有所改善的窗口發行債券。2019年前3月，房企債券融資(zī)額同比達到峰值。華創證券研究所數據顯示，2019年前3個月房企發行地産債的規模達到1914億元，債券數量共計253隻，對比去(qù)年同期的1363億元、149隻債券，同比增長40%和70%。
據克而瑞統計，2019年截至4月，房企新增債券類融資(zī)成本7.12%，較2018年全年上升0.80個百分(fēn)點。其中(zhōng)，境外(wài)債券融資(zī)成本達8.06%，較于2018年全年增長1.01個百分(fēn)點。單月來看，4月單月融資(zī)成本8.23%，環比上升2.20個百分(fēn)點；其中(zhōng)境外(wài)債券融資(zī)成本9.05%，較于3月上升2.18個百分(fēn)點。
由于4月恒大(dà)發行了6筆共計30億美元的境外(wài)優先票據，利率爲9.50%~10.50%之間，結構性地拉高了境外(wài)發債成本。與此同時，一(yī)些發行成本曆來較高的企業如當代置業等，4月也選擇境外(wài)發債，成爲當月房企融資(zī)成本上升的主要原因。
比境外(wài)發債成本還要高的是房地産信托。據媒體(tǐ)報道，今年前4月房地産信托輸血房企近3000億元，房地産信托共成立1940隻産品，募集資(zī)金2850.94億元，較2018年同期的2702.02億元增長5.51%，平均募集期爲1.51年，其中(zhōng)最低的預期收益率爲8.08%，最高則達到了13.54%，平均的預期年化收益率爲8.35%。
此外(wài)，ABS也是房企融資(zī)的重要工(gōng)具。同策咨詢研究院發布的一(yī)季度房企ABS發行規模排行榜顯示，碧桂園融資(zī)規模最高，但票面利率都在6%以上；萬科融資(zī)規模僅次于碧桂園，但利息很低，均在3.8%~4.17%之間。
