2019，房價已經開(kāi)始下(xià)跌了嗎(ma)？

　　2019第一(yī)季度的樓市小(xiǎo)陽春提振了大(dà)家對樓市的信心，本以爲這次的小(xiǎo)陽春能帶動今年的樓市，但事實好像并非如此。

　　最近不少業主開(kāi)始表示自家的房子挂正常的市場價出售，偶爾也有前來看房的買家，但曆經幾個月目前依舊沒有什麽動靜。

　　雖然市場上沒有明确的房價降價信号，但很多人切身實地的體(tǐ)驗了一(yī)下(xià)橫盤就是跌。

　　畢竟對房産持有者而言，手裏的房子在去(qù)年能賣200萬和今年能賣200萬完全不是一(yī)個概念，一(yī)年的銀行利息也要好幾萬，在房産不增值，持有成本卻在不斷增多的情況下(xià)，每天都等于在虧錢。

　　除此之外(wài)，不少等待上車(chē)，或者是等待置換的購房者表示已經觀望了很久，小(xiǎo)陽春也都沒能激起自己行動的決心。

　　雖然這兩年樓市分(fēn)化越來越明顯，小(xiǎo)笙也并不喜歡用籠統的宏觀來說樓市，但從上述迹象和一(yī)些相關數據來看，樓市整體(tǐ)情況都不算很樂觀。

　　棚改生(shēng)變

　　衆多周知(zhī)，前幾年的棚改帶動了三四線樓市的發展，也是房價上漲的巨大(dà)推手，很多大(dà)型房企也轉戰三四線憑借多年積累的名聲和紅利收獲了不錯的戰果。

　　但最近很多房企已經開(kāi)始默默撤出部分(fēn)三四線城市，收割完三四線又(yòu)回到了一(yī)二線，開(kāi)始精耕細作之路。

　　棚改消耗了大(dà)量的庫存，但也因棚改又(yòu)新蓋了很多小(xiǎo)區，讓很多三四線高樓林立，一(yī)派新氣象。

　　但對于很多人口沒有明顯增長，缺乏産業支撐，經濟基礎一(yī)般的城市而言，消化這些新蓋起來的房子已經很費勁了。

　　在這種背景下(xià)，棚改卻緊急刹車(chē)，近13個省份的棚改量遭腰斬，與去(qù)年相比，今年全國棚改計劃大(dà)幅縮減54.5%！

　　棚改腰斬，意味着資(zī)金和需求同時萎縮，失去(qù)棚改支撐的三四線，未來的樓市走向能穩住就很不錯了。

　　城鎮化腳步放(fàng)緩

　　很多人會想雖然棚改遭遇腰斬，但是城鎮化還在進行啊，畢竟按照世界各國房地産的發展周期統計規律，一(yī)個國家城市化率在30%到70%階段，往往是房地産行業爆發和高速增長的階段。

　　但在小(xiǎo)笙看來城鎮化的空間可能并沒有大(dà)家想象中(zhōng)的那麽大(dà)。

　　目前我(wǒ)國的城市化率接近58.5%，按照每年城市化率增加約1%的速度來算，再過十年就能接近70%，能基本達到城鎮化的目标。

　　除此之外(wài)從最近各城市無底線的搶人、戶籍制度改革力度再加大(dà)等現象也能看出，其實我(wǒ)國的城鎮化空間可能真的沒有我(wǒ)們想象中(zhōng)的那麽大(dà)了。

　　而城鎮化空間壓縮，将直接導緻房産需求端的剛性需求減少。

　　西南(nán)财經大(dà)學中(zhōng)國家庭金融調查與研究中(zhōng)心（CHFS）發布的《2018年三季度城鎮家庭資(zī)産指數報告》顯示：

　　在第三季度城鎮地區新購房家庭購房目的中(zhōng)，剛需群體(tǐ)從2008年的69.7%，降至2018年三季度的15.1%！

　　顯然，在樓市橫盤現象明顯的狀況下(xià)，投資(zī)收益也受到了影響，因此這幾年一(yī)直增漲的投資(zī)需求在未來不一(yī)定會持續增漲。

　　而失去(qù)剛需作爲強有力支撐的樓市上漲會更爲乏力。

　　新一(yī)線上漲乏力

　　最近，還有一(yī)組讓小(xiǎo)笙不得不拿出來說一(yī)說的數據，那就是新一(yī)線的樓市數據，畢竟在全國衆多城市中(zhōng)，也就這15個城市位列新一(yī)線的榜單（成都、杭州（樓盤）、重慶（樓盤）、武漢（樓盤）、蘇州（樓盤）、西安（樓盤）、天津（樓盤）、南(nán)京（樓盤）、鄭州（樓盤）、長沙（樓盤）、沈陽、青島（樓盤）、甯波（樓盤）、東莞（樓盤）、無錫（樓盤））。

　　而這些城市在我(wǒ)們傳統認知(zhī)中(zhōng)都屬于發展狀況良好，有一(yī)定經濟實力，甚至是在未來有很大(dà)潛力的城市。

　　但真實的房産數據卻出乎意料：

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　　15個新一(yī)線中(zhōng)，目前僅三個城市的房價處于上漲态勢！

　　我(wǒ)們以爲的小(xiǎo)陽春也沒有特别明顯的數據波動，整體(tǐ)數據大(dà)部分(fēn)都是下(xià)降趨勢，可見我(wǒ)們都被小(xiǎo)陽春的數據誤導了。

　　普通人的杠杆撬不動江河大(dà)海

　　今年除了小(xiǎo)陽春市場給的信心，還有貨币給的信心，開(kāi)發商(shāng)投資(zī)增速又(yòu)開(kāi)始上漲了：

　　簡單說來就是開(kāi)發商(shāng)又(yòu)有錢了，開(kāi)發商(shāng)融資(zī)獲得錢的成本和難度降低了，因此不少房企在這兩個月也開(kāi)始躁動起來，各大(dà)地産新聞時不時開(kāi)始被高價拿地新聞搶占頭條。

　　雖然這種現象相當于水又(yòu)流了一(yī)部分(fēn)進入樓市，但是開(kāi)發商(shāng)的錢并不等于普通人的錢。

　　很多人總以爲水流入樓市就等于普通人有了錢，可事實是銀行不會無緣無故把錢借出來，普通人的杠杆成本要真金白(bái)銀的去(qù)賺，也需要一(yī)定的經濟基礎做支撐。

　　而開(kāi)發商(shāng)蓋的房子，最終是要賣出去(qù)的，長期來看，房地産的增長基礎仍然是依賴經濟增長，擊鼓傳花的遊戲，最後還是要依賴真實購買力作爲承接，需要我(wǒ)們這些普通人來一(yī)點點消化。

　　而如今，個人從銀行貸錢并沒有太大(dà)的放(fàng)松，經曆之前的大(dà)漲後，銀行在個人房貸上一(yī)直是呈收緊态勢，配合着限購，已經讓房貸成本升高不少。

　　除此之外(wài)，在二手房市場上，很多地方的評估價依舊難以跟上成交價，普通人可以利用的杠杆幅度再次受到壓縮。

　　可見，普通人的杠杆撬不動江河大(dà)海，自然也沒辦法掀起風浪。

　　最後一(yī)點，曾經不少人一(yī)直期待因城施策不斷深入後可以對地方樓市有所提振，但經曆前段時間有關部門重提“房住不炒”後各地又(yòu)相繼出台累計40餘次的房産政策也能看明白(bái)其中(zhōng)的意思，地方的确可以根據自身實際情況來制定一(yī)些政策，但房價還得穩住了。