與時俱進改進共有産權房政策 落實“房住不炒”

　　與時俱進改進共有産權房政策落實“房住不炒”

　　範欣

　　2018年以來，北京（樓盤）市多個共有産權房項目在選房階段出現了高“棄購率”的現象，這也讓社會對共有産權房的定位産生(shēng)了一(yī)定質疑。對此，北京市住建委做出回應，當前全市共有64個共有産權住房項目(含轉化項目33個)實現了土地供應，可提供房源約6.55萬套，房源數量與申購家庭數量的供需比從1：400下(xià)降至1：7，真正滿足剛需無房群體(tǐ)住房需求，切實落實了“房住不炒”要求。

　　一(yī)邊是加大(dà)共有産權房供地滿足剛需，另一(yī)邊卻是低于周邊平均房價30%的共有産權房銷售遇冷，到底是哪個環節出現了問題，這需要從共有産權房政策設計的曆程談起。

　　客觀的說，共有産權房有效區分(fēn)了居住需求和投資(zī)投機需求，居住需求方面共有産權房與普通商(shāng)品住宅并無兩樣，同樣可以實現落戶與子女就近入學，抑制炒作方面則通過産權比例設置和出讓時的多重限制手段發揮作用，隻有真正有居住需求的購房者才是潛在購買者，政策設計較此前推出的經濟适用房、自住型商(shāng)品房而言的确已是一(yī)大(dà)進步。早期經濟适用房雖然對購買家庭的年收入等多個方面進行了嚴格限制，但由于價格優勢還是吸引了大(dà)量投資(zī)投機者，此前全國各地陸續出現了多個資(zī)質作假購買經濟适用房的案例；自住型商(shāng)品房是共有産權房的前身，購房者購買5年内不能交易，5年後将收益的30%上交财政後可出售，這一(yī)政策雖較經濟适用房已大(dà)幅進步，但同樣存在一(yī)定漏洞，比如購買時周邊房價爲5萬元/平方米，自住型商(shāng)品房70%售價爲3.5萬元/平方米，假如市場房價跌至4萬元/平方米，購買商(shāng)品房者每平方米會出現1萬元虧損但購買自住型商(shāng)品房者仍會盈利。也正是存在上述政策的曆史演變，在“房住不炒”的背景下(xià)共有産權房才應運而生(shēng)。

　　對購買共有産權房滿足自住需求的工(gōng)薪階層而言，他們購房時不僅僅關注價格，還會關注交通便利程度、周圍生(shēng)活和教育資(zī)源配套、未來經濟條件允許後賣出換房是否方便等因素。共有産權房的實際銷售情況充分(fēn)體(tǐ)現了購房者是如何用腳投票的，位于中(zhōng)心城區或郊區交通相對便利的共有産權房基本上推出後可售罄，滞銷的多是位于郊區且交通不便的項目。另一(yī)方面，近兩年北京市加大(dà)了中(zhōng)小(xiǎo)戶型限競房的供地力度，短期大(dà)量限競房集中(zhōng)上市同樣對共有産權房形成了較大(dà)沖擊。3月北京商(shāng)品住宅待售面積已達820.2萬平方米，庫存超7萬套，處于近3年的高點位置。同時，新開(kāi)工(gōng)的限競房面積仍較大(dà)。中(zhōng)原地産統計顯示，今年一(yī)季度末，北京共有49個限競房項目取得預售證，累計供應3萬套，供應面積364萬平方米。剛性需求者在選擇時也會充分(fēn)考慮共有産權房和限競房的種種利弊，位置不好的共有産權房遇冷也就十分(fēn)正常的了。

　　針對上述問題，與時俱進地不斷改進完善共有産權房相關政策、以便其更好地發揮社會保障服務功能也就成了當務之急。

　　首先，短期應加大(dà)城市中(zhōng)心城區和郊區交通便利地區共有産權房的供給規模，對此，北京市住建委已明确表示近期已經向東城、西城區統籌調配了1200套房源。長期來看，由于中(zhōng)心城開(kāi)發強度較大(dà)，已不具備大(dà)規模開(kāi)發條件，應注重城市規劃與人口分(fēn)布的有機結合，停止“攤大(dà)餅”式的城市擴張模式，學習發達國家都市圈的發展規律，加大(dà)力度發展大(dà)城市周邊衛星城，輔以衛星城良好的教育、醫療、商(shāng)業等配套，着力發展市郊鐵路有效連接衛星城與中(zhōng)心城。共有産權房着重布局衛星城既能解決城市中(zhōng)心不堪重負的問題，又(yòu)能解決剛需購房者擔心的交通與配套問題，一(yī)舉兩得。

　　其次，當前購房者購買共有産權房存在一(yī)個較大(dà)顧慮在于共有産權房未來的流轉問題，畢竟誰都不會保證永遠不換房。目前北京市共有産權房規定，取得不動産權證未滿5年的，不允許轉讓房屋産權份額，取得不動産權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋産權份額，代持機構可優先購買。政府持有的份額不對個人出讓。相比于普通商(shāng)品房可直接在二手市場上市交易，共有産權房流轉速度注定較慢(màn)，決定資(zī)産價格的重要因素之一(yī)就是資(zī)産流轉的難易程度，因而盡快建立促進共有産權房流轉的全市統一(yī)交易平台是提高共有産權房周轉效率并打消購房者這一(yī)顧慮的重要手段。對此，市住建委正着手建立代持機構網絡服務平台。

　　再次，北京市房地産市場已進入存量房時代，2018年存量二手住宅成交量占商(shāng)品房住宅成交總量的86%。未來在代持機構網絡服務平台建成的基礎上，由代持機構在市場上購買一(yī)定存量的二手房進入共有産權房系統可在很大(dà)程度上解決當前共有産權房位置不便、配套不全等問題。當然，這會顯著增加政府在共有産權房上的投入。

　　綜上，相對于經濟适用房、自住型商(shāng)品房，共有産權房的制度設計基本上已将投資(zī)和投機購房者擋在門外(wài)，但由于新建共有産權房位置多處于郊區交通不便之地，疊加短期限競房井噴等因素，短期共有産權房出現了一(yī)定程度的市場遇冷，未來需從增加中(zhōng)心城區共有産權房供給、大(dà)力發展衛星城、建立促進共有産權房流轉的全市統一(yī)交易平台、探索政府購買存量房變爲共有産權房等多個方面改進共有産權房政策，進一(yī)步提高共有産權房配置與使用效率，切實落實“房住不炒”。