揮淚斬倉!這三個城市,最容易虧錢

作者:康華房地産 發布時間:2019/5/3 9:15:02 來源:本網站
  本文爲樓市參考團隊原創!

  文丨潮哥

  01

  成交量拉升、開(kāi)發商(shāng)激進拿地、地王重現,一(yī)系列預示樓市不僅回春且有入夏迹象的字眼,出現在媒體(tǐ)、自媒體(tǐ)标題上,好似回到了2016年那個群魔亂舞的時代。

  讓人産生(shēng)了隻要入局就能賺錢的錯覺。

  以至于很多人沒有注意到藏在開(kāi)發商(shāng)年報中(zhōng)的一(yī)個數據:

  計提。


揮淚斬倉!這三個城市,最容易虧錢


  據21世紀經濟報道統計的數據顯示:

  以萬科、保利、綠城、陽光城(000671)、泰禾、藍(lán)光發展(600466)和招商(shāng)蛇口爲統計樣本,計算這些房企在一(yī)線、二線和三四線城市的計提存貨跌價準備金額分(fēn)别爲21.95億元、45.63億元和4.98億元。

  所謂計提跌價準備,就是開(kāi)發商(shāng)在某些城市的項目,做好了不打算賺多少錢的準備,欲揮淚斬倉,快點套現出局。

  試想一(yī)下(xià),如果樓市處在牛市周期中(zhōng),開(kāi)發商(shāng)巴不得捂盤惜售,哪會隻求快速出倉。

  導緻開(kāi)發商(shāng)有這種想法的原因:

  第一(yī),可能是當時拿地時過于激進,成本太高,現在不好賣,迫不得已;

  第二,地方政府限價,且開(kāi)發商(shāng)多認爲樓市調控依舊,限價目前不會放(fàng)松。

  有了這個邏輯,上市房企的計提存貨跌價準備,也被人看作是房價下(xià)行或者滞漲的信号。

  02

  中(zhōng)國人買房向來買漲不買跌,計提跌價準備,意味着項目銷路難,要想快速清倉脫手,隻能便宜甩賣。

  具體(tǐ)來看開(kāi)發商(shāng)在各類城市的計提跌價數據。

  四個一(yī)線城市中(zhōng),被統計在内的房企在廣州(樓盤)的計提存貨跌價準備金額爲10.9億元,爲所有城市中(zhōng)最高,在北京(樓盤)、上海(樓盤)的計提金額分(fēn)别爲0.57億元、6.58億元,在深圳(樓盤)暫無計提。

  二線城市方面,所統計房企在南(nán)京(樓盤)、廈門(樓盤)、合肥(樓盤)、佛山(樓盤)、珠海(樓盤)、大(dà)連(樓盤)等17個城市有計提存貨跌價準備。其中(zhōng)廈門計提金額最高,爲8.106億元,包括泰禾8460萬元、陽光城1.57億元,以及保利5.69億元。

  在過去(qù)兩年房價上漲最快、市場火(huǒ)爆的二線城市廈門、西安(樓盤)、成都,是計提最多最頻繁的。三四線城市更是重災區。

  開(kāi)發商(shāng)在某城市的個别項目,因爲地理位置不好,再加上限價調控,有計提跌價準備屬于正常現象,比如北京、上海以及多數二線城市。

  廈門、西安、成都以及三四線城市爲何會成爲重災區?

  三四線城市是重災區好理解,畢竟大(dà)多數三四線城市人口在流失,上一(yī)輪牛市主要靠的是兩大(dà)法寶:1、去(qù)庫存命令;2、貨币棚改。

  如今大(dà)家都忙着調控,調控觸手早就伸向了部分(fēn)三四線城市,沒人再喊去(qù)庫存。此外(wài),去(qù)年國開(kāi)行就表态,未來棚改将分(fēn)化,房價上漲壓力小(xiǎo),庫存大(dà)的城市仍貨币棚改;房價上漲壓力大(dà)、庫存小(xiǎo)的城市,改爲安置房棚改。

  2019年絕大(dà)多數地區棚改計劃縮水,可以說,三四線城市樓市“熄火(huǒ)鍵”已經被按下(xià)。

  廈門、西安、成都這三個上一(yī)輪房價異常火(huǒ)爆的城市,爲何也是開(kāi)發商(shāng)計提跌價的重災區?

  原因就是因爲上一(yī)輪太過火(huǒ)爆,開(kāi)發商(shāng)拿地太過激進。

  比如西安,2017年,西安土地市場共計成交180宗土地,其中(zhōng)商(shāng)業用地成交67宗,住宅用地成交108宗,僅住宅用地就攬金255.86億。僅三月份,就賣出了37宗土地。

  2017年的西安,創下(xià)了12362元/平方米的樓面價,和當下(xià)西安二手房均價(1.5萬/平方米)差不多。

  再比如廈門,2017年9月29日,在廈門時值“金九”的最後一(yī)場土拍中(zhōng),金茂以20.91億元競得翔安區2017XP08商(shāng)住地塊,成交樓面價達29450.7元/平方米。

  這個事去(qù)年被很多媒體(tǐ)曝出,按照樓面價,金茂當初估算的預售價超4萬元/平米,結果開(kāi)盤的時候,售價僅爲2.8萬元/平方米,比樓面價還低,算是虧本甩賣。

  成都方面。據數據顯示,2016年的成都至少誕生(shēng)了12個地王。


2017年成都武侯區的樓面價沖破了1.7萬元/平米,基本上追齊了東部沿海城市。


  2017年成都武侯區的樓面價沖破了1.7萬元/平米,基本上追齊了東部沿海城市。

  盡管作爲西南(nán)雙子星的成都,在國家中(zhōng)心城市頭銜加身後,确實潛力無窮,但就目前情況來看,成都的土地價值尚處于挖掘期,兌現似乎來得太早。換句話(huà)說,成都已經透支了。

  透支帶來的結果,廈門金茂已經給出了答案。

  自己釀的苦果,隻有自己嘗。在調控周期結束渺渺無期時,當年激進犯下(xià)的錯,如今開(kāi)發商(shāng)隻能以計提跌價準備來償還。

  03

  房企年報上個月發布,當時許多城市都有回暖迹象,但開(kāi)發商(shāng)仍做計提跌價準備,由此可見,嗅覺靈敏的上市房企其實已經預感到:

  到處渲染的回暖情緒,隻會引發中(zhōng)央新一(yī)輪政策收緊。

  果不其然,前些天中(zhōng)央召開(kāi)的重要會議,再次強調“房住不炒”,要落實好地方政府主體(tǐ)責任的長效調控機制,算是一(yī)次旁敲側擊。

  與此同時,北京、長沙(樓盤)、合肥、西安等10個城市已經開(kāi)啓了新一(yī)輪收緊政策,這幾天因爲土地市場火(huǒ)爆,一(yī)天拿下(xià)兩個地王的蘇州(樓盤),新一(yī)輪調控政策也正在研究中(zhōng)。


中(zhōng)央要牢牢掌控船舵,穩定航行,不然讓樓市再次迷失。


    中(zhōng)央要牢牢掌控船舵,穩定航行,不然讓樓市再次迷失。

  由此也可以看到,未來樓市的發展,究竟怎麽走,不要看七嘴八舌的媒體(tǐ)說了什麽,而要看開(kāi)發商(shāng)尤其是上市房企在做什麽,他們的一(yī)舉一(yī)動都是信号。

  比如,開(kāi)發商(shāng)們在一(yī)些城市做計提跌價準備的時候,又(yòu)重燃拿地激情,在蘇州、常州(樓盤)、杭州(樓盤)、無錫(樓盤)、東莞(樓盤)等地摘下(xià)地王。

  計提跌價隻是部分(fēn)項目,最多也隻是短暫虧損,總體(tǐ)而言,中(zhōng)心城市以及中(zhōng)心城市形成的城市群、都市圈的樓市值得長期看好,這是城市化進程決定的。

(責任編輯:宋虹姗 HO031)