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看不懂；看不透；看不穿
談論房價的人确實很多，但很多觀點你聽(tīng)着聽(tīng)着就覺得邏輯線是很亂的
還有很多我(wǒ)們理所當然認爲的常識，一(yī)些邏輯，一(yī)些認知(zhī)上的概念，這幾年經過市場不斷的洗滌，都在慢(màn)慢(màn)進行着調整
比如房價收入比這個概念，大(dà)家的理解可能出現了一(yī)些偏差
01
通常意義上所謂的房價收入比，就是住房總價比上一(yī)個地區的家庭可支配收入
很多人會把房價收入比這個維度的重要性拔的特别的高，更有一(yī)些人直接把房價收入比來衡量一(yī)個城市的房價是否合理
最基本的表述就是這個比值越高，說明房價泡沫越大(dà)，要趕緊賣房，比值越低，說明房價越健康，值得購入
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在三亞（樓盤）需要29.8年，在北京（樓盤）需要25.4年，在上海（樓盤）需要26.1年，在廈門（樓盤）需要22.5年
如果從這個角度看，房價顯然是高的
所以，如果這個命題邏輯成立的話(huà)，那麽，深圳、上海、北京、杭州（樓盤）、廣州（樓盤）這些一(yī)二線城市的房價其實是最危險的，整個房價已經與家庭收入嚴重脫軌
因爲一(yī)個工(gōng)薪家庭想要在這幾個城市買房，需要不吃不喝近30年，整個房價已經與家庭收入嚴重脫軌
像沈陽、南(nán)昌（樓盤）、宜昌（樓盤）、烏魯木齊等這樣三四五線的城市反而是最值得買入的，因爲他們的房價很親民，房價收入比很低，基本沒有泡沫
如果把樣本數據再次放(fàng)大(dà)的話(huà)，參照房價收入比這個維度，你會發現中(zhōng)國很多中(zhōng)西部的五六線城市都極具投資(zī)價值，因爲房價基數低，而當地收入也還可以
比如朔州（山西西北部），房價在3600元/平，人均GDP超過5.5萬元；雞西（黑龍江東南(nán)部），房價在3500元/平，人均GDP3萬；石嘴山（甯夏），房價3000元/平，人均GDP5萬
大(dà)家有沒有覺得跟往常我(wǒ)們的認知(zhī)不太一(yī)樣了，房價收入比反應出的是優質的一(yī)二線城市是沒有投資(zī)價值的且充滿了泡沫，而那些躲藏在角落裏的五六線城市，投資(zī)的安全價值卻是很高
房價收入比這個概念，到底是哪裏出了問題
02
在回答這個問題之前，我(wǒ)想先跟大(dà)家聊一(yī)聊關于前幾年房産圈兩個大(dà)佬之間有關房價的著名争論
謝國忠和任志(zhì)強，前者是看空派，後者是看多派
當然，從目前發展的情況看，就是後者赢了，于是網上有個段子就是說跟着任大(dà)炮有肉吃，跟着謝國忠可能連湯都喝不起了
作爲前摩根士丹利董事總經理，謝國忠對于股市和經濟的判斷都是非常精準的，他曾經在股市6000點的時候直接預言股市即将進入拐點下(xià)行期
不能不說眼光毒辣，目光長遠，但唯獨在房價這件事上，貌似弄的有些狼狽，最根本的原因就是他在房價收入比這個概念上出現的誤讀
謝國忠看空中(zhōng)國房價一(yī)個很重要的維度就是房價收入比，他認爲如果參照目前中(zhōng)國各個城市工(gōng)薪階層的收入，整個房價已經遠遠超出了居民的實際可承受能力
我(wǒ)覺得，可能一(yī)直以來，我(wǒ)們對房價收入比這個概念存在着長久的理解誤區
房價收入比應該是：
房價是對未來中(zhōng)高收入的反應
請注意，這裏面提到了兩個詞，一(yī)個是未來，一(yī)個是中(zhōng)高收入
如果從這兩個角度和概念切進去(qù)理解的話(huà)，我(wǒ)們就能解釋很多事情
你可以把這個情況想象成股票，其實從本質上看，房價跟股價是一(yī)樣的
某上市公司當前股票的價格其實是包含了對未來預期的一(yī)個價值的，反應了投資(zī)者對于該公司未來的信心程度
爲什麽投資(zī)者會買蘋果公司或是亞馬遜公司的股票，就是對他們的未來發展充滿了信心，就好比亞馬遜在前幾年一(yī)直是虧損的，市盈率卻一(yī)度超過300，但是資(zī)本市場對它仍是趨之若鹜，根本原因就是因爲有良好的預期
我(wǒ)們經常說的一(yī)句話(huà)，你買一(yī)個城市的房子，其實就是買了這座城市的股票
你覺得這個城市經濟發展是有希望，未來有上漲預期，才會購買，對吧，本質上看其實就是這個道理
另外(wài)一(yī)個概念就是中(zhōng)高收入
随着城市化進程的不斷推進，并不是所有人都有機會購買房子
房地産的頂層設計邏輯其實就是低端有保障、中(zhōng)端有支持、高端有市場
換句話(huà)說就是房子就應該是賣給中(zhōng)高收入的，低收入階層的住房需求很可能就是通過租賃市場來解決的
商(shāng)品房的定位其實就是一(yī)種高端的商(shāng)品，不是依靠社會的平均收入就能輕松購置的東西
特别是随着房價越來越高，大(dà)量城市的住房供應形勢會越來越多元化，越來越多的人會選擇保障房和公租房，這種趨勢在一(yī)二線城市将變得尤其明顯
03
如果對比下(xià)紐約、東京、香港等發達城市，這些發達城市的租賃占比差不多在55%-60%，全美最大(dà)的35座城市中(zhōng)，有18座城市的房屋出租率超半數
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這其實就是解釋了爲什麽最近幾年我(wǒ)們看到政府層面在大(dà)力發展租賃市場
北京和上海等一(yī)線城市用于公共租賃的土地面積也在每年遞增的現狀，未來5年，北京土地市場專項用于租賃的土地占比将超過35%
同樣的居住需求，對于不同人群，未來滿足的方式也會是不同的
04
房子其實是非常特殊的一(yī)件商(shāng)品，首先它具有消費品也就是居住屬性，另外(wài)作爲資(zī)産還具有投資(zī)屬性
房價收入比其實就隻是反映了房子的居住屬性，并沒有反映出房子的資(zī)産屬性
爲什麽這麽說，因爲從本質上看，房子的這兩種屬性在定價機制上是完全不一(yī)樣的
作爲消費品的居住屬性，反映的就是當下(xià)的使用價值，因此會受到當下(xià)人均收入水平的約束，比如一(yī)輛汽車(chē)定價是10萬元，這個價格是包含了品牌、使用性能各因素進去(qù)的
如果一(yī)個商(shāng)品隻有消費品的使用價值，那麽随着時間的推移，必定會慢(màn)慢(màn)的折價，因爲整個過程是有損耗的
比如新車(chē)第一(yī)年賣10萬，第二年可能隻值8萬了，如果你賣到15萬，肯定沒人買，因爲這個價格違背了定價規律
但是如果具有資(zī)産屬性的話(huà)，就完全不一(yī)樣了
具有資(zī)産屬性的産品他的價格反應的就不止是當下(xià)的使用價值，而是應該包含未來的預期，預期越高，估值也就越大(dà)，這就和剛剛在前面跟大(dà)家提到股價漲跌的邏輯其實是一(yī)樣的
所以，如果這樣來看，作爲資(zī)産屬性的房子和社會平均收入的關聯就不大(dà)了
因此，如果我(wǒ)們從房子的使用屬性和投資(zī)屬性這兩個維度看的話(huà)，就能更清晰的感受到決定這個房價的因素到底有哪些
從使用屬性看，就是你住在這個房子裏覺得方不方便，舒不舒服，比如離(lí)地鐵近不近，有沒有學區，房子是哪家開(kāi)發商(shāng)蓋的，小(xiǎo)區綠化率怎麽樣，物(wù)業怎麽樣，小(xiǎo)區業主的素質怎麽樣等等
從投資(zī)屬性看，就是這個城市的能級怎麽樣，有多少産業可以吸引人口流入，有多少中(zhōng)高收入的階層，未來有沒有利好的規劃刺激等等
特别是對于一(yī)二線城市而言，城市的能級越大(dà)，覆蓋的人口面也就越多，房産所具備的資(zī)産屬性就越強
因爲對于這些城市而言，他們的購買人群已經不是單純的依靠當地人的平均收入來支撐了，而是來自全國的富裕階層
如果單純談論房價收入比這個概念，我(wǒ)們将永遠無法認清這個城市房價的天花闆到底在哪裏
05
從現在起，請盡快忘了房價收入比這個概念，不然你會錯失更多的上車(chē)機會
房價收入比，其實就是個僞命題
以上爲正文，來自R先生(shēng)
