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每日經濟新聞(博客,微博)記者 吳若凡 每日經濟新聞編輯 魏文藝
3月29日，融創中(zhōng)國在香港舉行2018年業績發布會，董事會主席兼執行董事孫宏斌率一(yī)衆高管出席。
在本次業績會上，孫宏斌似乎比往年都要平和些。或許是因爲成績的确不錯，數據上沒有太多可以質疑辯解和針鋒相對的。不過，融創2018年的每個指标也都沒有什麽亮點可言，不似往年有點燃整場節奏的“樂視”“萬達”等話(huà)題點，這也使得業績會少了些許新鮮感和話(huà)題性，“沉穩”了不少，一(yī)如當下(xià)整個融創的風格。
《每日經濟新聞》記者注意到，在業績會上，曾經“充滿江湖氣”的孫宏斌說出了“2019年我(wǒ)們會特别小(xiǎo)心”。融創在坐上行業“第四把交椅”之後，選擇了收斂氣焰。2019年5500億元的年度目标并不低，但相對于2018年4608億元的既有成績而言則略顯緩和。
在融創2019年預計7834億元的總可售貨值基礎上，實現接近20%的增長或許并不難。但要保持2018年毛利增長128.5%、毛利率25%，淨利潤增長50.6%、淨利率接近14%的水平，或許才是對融創更大(dà)的考驗。
坐上行業第四，不想當“大(dà)哥”好多年
4608億元的銷售額，增幅27.3%，讓融創在2018年穩坐行業第四的位置。
被問及融創的行業排名是否要更進一(yī)步時，孫宏斌還是那個回答：不想當“大(dà)哥”好多年。
“排名其實對我(wǒ)們不太重要，前面的我(wǒ)們趕不上，後面的也趕不上我(wǒ)們，這個位置挺好。”孫宏斌坦言。
而2019年，融創沒有名次要求卻有規模要求。業績會上融創給出的銷售目标是5500億元，也就是在2018年的基礎上再增長約20%。這樣的增速，在大(dà)型内房股中(zhōng)屬于較高水平，不過相較融創近年的增速卻略顯緩和。
這背後，是業績會上融創管理層多次提及的幾個關鍵詞——“對市場不那麽樂觀”“拿地要非常小(xiǎo)心”......謹慎安全無疑成爲今年融創的主要定調。
支撐規模目标的，必定是足夠的土地儲備。
2018年末，融創一(yī)反常态，接連在公開(kāi)市場拍地。
《每日經濟新聞》記者注意到，2018年10月到現在，融創已經獲取4800億元貨值的土地，僅今年1月以來的拿地貨值就超過3700億元。
不過融創對自己拿地的評價卻甚是“佛系”。
“我(wǒ)們其實去(qù)年底到今年初拿了一(yī)些地，拿得都挺好，量也不少，都是在一(yī)二線城市的核心地段，但拿地窗口時間很短，現在不是拿地的好時機。“孫宏斌表示，最近一(yī)些城市的土地市場偏熱，每一(yī)塊地很多企業報名，溢價也很高。
“2015~2016年是拿地的好階段，但2016年10月~2018年10月，融創在公開(kāi)市場拿地基本停止。2018年10月到現在拿了一(yī)波地。”孫宏斌說道。
因而對2019年的整個拿地節奏，融創定調“會非常小(xiǎo)心”。
但小(xiǎo)心的前提，是沒有太大(dà)的存貨壓力。
截至2018年底，融創總土地儲備約2.56億平方米，總貨值約3.55萬億元，85%分(fēn)布于一(yī)二線城市。
融創董秘兼副總裁高曦表示，2019年融創将新增6062億元可售資(zī)源，在華北地區及北京（樓盤）、上海（樓盤）等101個城市合計擁有7834億元可售資(zī)源。其中(zhōng)，6589億元可售資(zī)源分(fēn)布于一(yī)二線城市，占比84%。照此計算，去(qù)化率隻要達到70%，即可完成銷售目标。所以對完成2019年的銷售目标有信心。
高曦稱，也正是應了那句“手中(zhōng)有糧心中(zhōng)不慌”。已經做了“财主”，所以才會有此時臉上的淡定。
對2019年不樂觀，把效益放(fàng)在第一(yī)位
究竟是什麽原因，讓原先拿地收購堪稱兇猛的融創變得“佛系”？
“2019年的市場我(wǒ)們覺得不是很樂觀。”
孫宏斌表示：“2018年上半年還不錯，下(xià)半年一(yī)直到春節比較冷。過了春節比較好一(yī)點，我(wǒ)們發現政策有一(yī)點放(fàng)松，但政府限價和政策大(dà)幅放(fàng)寬迹象不大(dà)，穩房價是政府的核心訴求。因此，2019年我(wǒ)們對于市場還是要小(xiǎo)心一(yī)點。”
這一(yī)次，能明顯感覺到孫宏斌對市場的敬畏。
“沒有規模，效益的量級不對，所以又(yòu)要規模又(yòu)要效益。但融創現在有規模了，效益就變成第一(yī)位了，不同階段做不同的事。”孫宏斌直言，對于今年的銷售價格沒有太多的預期，融創的經營預算安排裏面，都還是按照去(qù)年（包括今年）的限價水平來考慮。
“過去(qù)兩年限價的時候，我(wǒ)們也沒有說哪個項目要等着限價去(qù)賣，因爲我(wǒ)們整體(tǐ)的每個項目土地成本都是還不錯的，政府批什麽樣，我(wǒ)們就以什麽價格賣。這個能夠讓我(wǒ)們整個銷售周轉保持一(yī)個非常好的狀态。”孫宏斌告訴《每日經濟新聞》記者。
負債率下(xià)降44%，會加快回款速度
截至2018年底，融創的淨負債率從原先的193%下(xià)降44個百分(fēn)點至149%。
不過，融創經營活動産生(shēng)的現金流量淨額/流動負債的經營現金流量比率僅爲11%，不算特别優秀。
對此，融創在業績會上表示，不太擔心負債率這塊，希望保持着現在這個狀況，或者再多一(yī)點少一(yī)點。銷售在大(dà)幅增加，淨資(zī)産在增厚，現金在增多，所以說淨負債率一(yī)定在下(xià)降，這是肯定的。
同時，融創表示，會控制付款周期和加快回款速度，以此來平衡現金流。
房地産企業所有的風險都在于獲取土地的成本太高。這是融創管理層在業績會上的共識，融創一(yī)直擁有市場判斷和周期把握能力，其在土地市場上的每一(yī)步都尊重市場邏輯。
對于2019年的房價，孫宏斌認爲，不太可能漲，這是政府的底線和核心訴求，是不可能放(fàng)開(kāi)的。堅持“房住不炒”的定位不會變，“穩房價、穩地價、穩預期”的行業基本面就不會變。所以，今年市場重要的一(yī)點就是，一(yī)定不能樂觀，不能指望着房價漲。
孫宏斌表示，現在拿地要考慮限價，有合适的地就拿，沒有合适的就算了，今年前面拿的地已經很漂亮了。對融創現在的利潤也很滿意，如果限價放(fàng)開(kāi)以後，房價可以漲，房價降的話(huà)就可以跑量。
