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2016年，中(zhōng)國樓市的圖騰從黑夜無人亮燈的高樓群，驟然變成了6平米叫賣天價的鴿子樓。但從冰封的冷清到燃燒的灼熱，如此跌宕劇情又(yòu)因爲最後一(yī)季“無形之手”的介入而急速冷卻。
如果從成交量角度來解讀，原本就是傳統淡季的春節假期與調控效應狹路相逢，的确令上海、深圳等明星城市的交易落定在個位數。
節後《中(zhōng)國經濟周刊》記者走訪了包括上海闵行、寶山等“成交大(dà)戶”在内的幾個區的房地産交易中(zhōng)心後發現，節後人口的陸續歸來，并沒有焐熱重新霜凍的市場，而去(qù)年的同一(yī)時段正是上海樓市最瘋狂的節點。昔日“長龍”排到大(dà)街上、天不亮中(zhōng)介就來替客戶領号的場景如今不複存在，審稅和過戶兩大(dà)最能體(tǐ)現“熱度值”的窗口也難掩門庭冷落的現狀。
在一(yī)個頗有名氣的房産投資(zī)論壇裏，2017年以來，搜索“北上深”幾乎查不到詞條，明星城市中(zhōng)依然有讨論人氣的隻有價格處于相對“窪地”的廣州和重慶，但觀點也不似去(qù)年那般全盤看多，而是出現了泾渭分(fēn)明的分(fēn)歧，更多人傾向于保守觀望。
不過，記者注意到，中(zhōng)央因城施策的調控方針終于在節後收得良效，原本就從壓制過熱城市中(zhōng)獲得資(zī)金導流的三四線城市，則明顯收到了“返鄉潮”的救贖信号。
明星城市：成交價格略有松動
樓市以往的多次調控，明确受到限購沖擊的總是成交量，價格卻總是漲易跌難。而據《中(zhōng)國經濟周刊》調查，節後上海的許多二手房樓盤罕見地出現了價格松動，隻是幅度非常有限，勾勒出市場多空膠着的博弈心态。
記者在一(yī)家大(dà)型中(zhōng)介的數據庫中(zhōng)看到，進入2月，新天地闆塊最具标杆性的二手房豪宅盤翠湖天地雅苑的挂牌價下(xià)跌了約8%；去(qù)年因爲“巧娶”靜安區這位“白(bái)富美”而漲了幾倍的閘北大(dà)甯闆塊，多個二手房樓盤都結束了單邊叫漲的局面，出現了1%～2%的微跌；在“地王”概念推動下(xià)大(dà)放(fàng)異彩的外(wài)環闆塊浦東周浦、寶山顧村(cūn)，也以房東心理價下(xià)調2%左右來回應調控的效果。
相似情況同樣出現在最先吹響漲價号角的深圳樓市。有市場調研顯示，節後價格下(xià)調幅度在1%～5%的二手房房源占比最大(dà)，相比節前三周，除了福田區以外(wài)，其他區域都出現了報價下(xià)調。
因爲G20峰會而一(yī)夜蹿紅的杭州在春節期間新房成交量隻有7套，和上海、深圳相比，也隻是五十步笑百步，節後開(kāi)工(gōng)首周的成交量在日均200套的低位遊走。随着調控效果的逐漸顯現，市場也有一(yī)些“筍盤”出現。記者注意到，去(qù)年年底引發上海衆多買手圍觀的未來科技城闆塊的單價曾直逼3萬元，最近有新房卻報出了單價2萬元的精裝價格。
在中(zhōng)央對“長三角城市群”的定位中(zhōng)搶走杭州風頭的南(nán)京則是2016年樓市的另一(yī)個**樣本，一(yī)度連續數月價格僅排在北上深之後，讓身爲一(yī)線城市的廣州都自歎弗如。而一(yī)位節後前去(qù)調研的房産機構人士告訴《中(zhōng)國經濟周刊》，以他走訪南(nán)京市中(zhōng)心新街口 “中(zhōng)介一(yī)條街”的結果看，新挂牌的房源價格沒有明顯走低，隻是不乏一(yī)些着急出手的房子給出了特例性的折扣。
“這些城市2016年的房屋‘換手率’都很高，這意味着已經完成置換的人太多了，而越是充分(fēn)換手，價格體(tǐ)系就越穩固，現在能有一(yī)些下(xià)調已經實屬不易。”上述人士對記者解釋道。
他還對記者分(fēn)析，對照2010年底樓市的大(dà)手筆調控來看，真正的價格低點其實是出現在2011年下(xià)半年和2012年上半年，整個調控效應充分(fēn)顯現的時間過程在半年以上，當時大(dà)量的房源都出現了10%～20%的調整幅度。目前樓市的這些微跌應該還隻是前奏。
相較而言，因新跻身“長三角俱樂部”而價格暴漲，甚至連無窗的奇葩戶型都搶購一(yī)空的合肥，似乎有些登高跌重。據當地媒體(tǐ)報道，合肥市政府服務直通車(chē)網站近期接到部分(fēn)業主投訴，稱跌幅最大(dà)的蜀山區房價下(xià)跌了16%，成爲去(qù)年明星城市中(zhōng)唯一(yī)出現較深度調整的一(yī)位。
用“風水輪流轉”來描述當下(xià)的房價漲跌格局恐怕再合适不過。由于限購效應從一(yī)線城市蔓延到各大(dà)省城，大(dà)城市将投資(zī)和剛需的資(zī)金都擋在門外(wài)，所以一(yī)路蕭條的三四線城市迎來揚眉吐氣的時刻。
安徽的馬鞍山因爲地理位置和文化沿襲的原因，一(yī)直在心理認同上更靠近南(nán)京，如今它也終于從樓市熄火(huǒ)的南(nán)京手裏接過了上漲的接力棒。一(yī)位在春節期間回鄉探親的上海知(zhī)青子女宋語珂告訴記者，馬鞍山2017年的開(kāi)局可以用“**”來形容，“年初五本來是接财神的日子，結果中(zhōng)心廣場上都是中(zhōng)介，希望能抓住人們‘返鄉’的機會推銷置業計劃。”據官方統計，馬鞍山的樓市旺季在2017年年初就已啓動，成交量上漲50%以上。
這種來自返鄉置業需求的購房者在全國遍地開(kāi)花。安居客将今年春節期間的日均訪問量同節前均值進行對比發現，不同于一(yī)線城市樓市冷清的情況，多個三線城市在春節期間樓市訪問量不減反增。訪問量增幅排前五名的城市均是三線城市，其中(zhōng)，湖北黃岡訪問量上漲122%；廣東梅州上漲108%；安徽宿州上漲99%；安徽安慶、江蘇宿遷上漲87%。其他上漲城市還包括廣安、六安、揭陽、遂甯、南(nán)充等。
記者注意到，上述城市多數都是長三角、珠三角、成渝(臨近成都)和長江中(zhōng)遊(臨近武漢)城市群中(zhōng)距離(lí)核心城市較近的小(xiǎo)城，明顯受到了大(dà)城市資(zī)金溢出效應的惠澤。
安居客對189個城市進行的“返鄉置業需求調查”結果顯示，現居住一(yī)線與三四線城市的人群對于三線城市的住房均有極強的購買欲望。剛畢業的大(dà)學生(shēng)是返鄉置業的主要人群，45歲以上人群在投資(zī)養老的需求推動下(xià)是返鄉置業的另一(yī)大(dà)人群。
三四線城市去(qù)庫存是2015年中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議就提出的“三去(qù)一(yī)降一(yī)補”五大(dà)重點任務之一(yī)，這條主脈絡貫穿了整個2016年，但當時面臨的卻是一(yī)二線城市快速上漲、三四線依舊乏力的尴尬局面。從今年春節前後的情況看，在“無形之手”的強勢幹預下(xià)，這個“老大(dà)難”問題有可能得以解決。
根據申萬宏源的調研結果顯示，三四線部分(fēn)城市去(qù)庫存周期已明顯縮短。以西南(nán)三線城市樣本爲例，4年土地供應量複合增速爲-39%，目前住宅庫存去(qù)化周期僅在 9 個月左右。
樓市資(zī)金環境将冷熱不均
另一(yī)方面，和貨币現象呈正相關的樓市，也可能因爲今年信貸資(zī)源的調整而鼓舞三四線城市蕭條已久的市場。中(zhōng)國指數研究院報告就指出，部分(fēn)熱點城市調控政策的收緊，或降低2017年的信貸需求，而三四線城市将通過補位一(yī)二線城市來平衡房地産市場的平穩發展，2017年信貸資(zī)源有望向三四線城市适度傾斜。
就在2月13日，中(zhōng)國基金業協會 “搶先”調整規則，對私募基金的房地産投資(zī)進行管控，打響了樓市金融資(zī)源重新分(fēn)配的第一(yī)槍。據悉，該協會規定，如果資(zī)管計劃要投資(zī)于房地産價格上漲過快的熱點城市普通住宅項目的，協會将暫不予備案，而具體(tǐ)城市包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、深圳等16個，未來還會根據住建部的相關規定适時調整範圍。由此看來是幾乎将所有去(qù)年風光無限的市場一(yī)網打盡。
據記者梳理，從2016年8月開(kāi)始，中(zhōng)央就通過不同手段約束融資(zī)渠道，以此來給過熱的樓市降溫，包括提高公司債發行門檻，嚴控開(kāi)發商(shāng)申報土地競買的資(zī)金來源等等，而上述16個城市也被監管層多次點評。業内人士普遍認爲，在金融環境收緊的大(dà)前提下(xià)，再佐以限購等手段，這些城市的樓市将在2017年失去(qù)活力。
在消費端，銀行的态度也将很大(dà)程度影響到樓市的溫度，而2017年開(kāi)局的一(yī)切都預示着這将是一(yī)個房貸小(xiǎo)年。近日北京市銀行業自律協會制定的相關公約被曝出，要求各行執行個人住房貸款利率不低于基準利率的0.9倍，并新增自2月8日起執行二套房貸款期限最長不得超過25年的内容。據悉，這是住房貸款年限在1999年央行調整個人住房貸款期限延長到30年後的首次回調。
随後，天津也被曝出，招商(shāng)、中(zhōng)信、浦發等銀行的首套房貸利率均由原來的8.5折左右上調至9折，光大(dà)銀行和興業銀行等上調至9.5折。1月時，天津各銀行首套房貸平均利率還是4.14%，位居全國最低。
廣州、青島等位列“16個過熱城市”的城市亦紛紛跟進。記者在上海調查時還發現，一(yī)些銀行對優質客戶的執行利率仍然比較寬松，可以拿到最低8.5折的**，但是對于普通客戶卻出現了私下(xià)鼓勵提前還貸的舉動，意味着信貸決策同樣有所收縮。
