從2010年房價，還原中(zhōng)國10年來城市升降規律

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　　偶然間看到這張圖。

　　很多人感歎說，2010年距今并不遙遠，往事還曆曆在目，但房價卻一(yī)去(qù)不複返了。如果在那年，我(wǒ)東拼西湊拿出百來萬投資(zī)的話(huà)......

　　當然，感歎房價漲幅并非我(wǒ)所欲言，這張表中(zhōng)的城市變遷，才是我(wǒ)想說的。

　　看到第一(yī)名杭州（樓盤）、第四名溫州（樓盤）、第三十二名鄂爾多斯（樓盤）了嗎(ma)？如今，盡管杭州仍然是普遍意義上的“準一(yī)線城市”，溫州仍然是浙江的經濟重鎮，鄂爾多斯仍然是北方能源樞紐和羊絨基地，但無一(yī)例外(wài)，相比2010年，這三個城市的房價都回落到本來位置上了（如果在2010年買這三個城市的房子，雖然現在看還是有漲幅的，但顯然跑輸大(dà)盤，例如鄂爾多斯，10年前均價高于武漢（樓盤），如今武漢房價将鄂爾多斯秒成渣）。

　　這說明，各項規劃建設經濟利好（杭州）、炒房團熱炒（溫州）、能源經濟發酵（鄂爾多斯）等因素，雖然短期内對房價有巨大(dà)影響，但長期看，房價的走勢仍然着重于城市基本面上。在中(zhōng)國，北京（樓盤）、上海（樓盤）這兩個城市，始終是中(zhōng)國最強的城市。2nd

　　再來看看三亞（樓盤）和廈門（樓盤）。之所以把這兩個城市單獨拿出來拎，是因爲這兩個城市很相似，都有着發達的旅遊業，制造業等工(gōng)業也都不強，但兩者的房價漲幅，可謂天壤之别。三亞因爲炒房團的熱炒，中(zhōng)間又(yòu)經曆了海南(nán)自貿區等政策的起起落落，迄今漲幅不過2倍有餘，而廈門房價則迅猛增長，妥妥增長了5倍！

　　是什麽原因，讓三亞和廈門的房價走勢如此不同？個人認爲，主要是這三點：

　　（1）廈門有着穩定的購房政策，而三亞購房政策極不穩定。這導緻了三亞部分(fēn)炒房者高位套牢無法進一(yī)步推高房價，也使得部分(fēn)客群，因爲預見風險而轉向其他區域；

　　（2）廈門的客群非常穩定，主要客群是泉州（樓盤）、漳州（樓盤）人和本市遊客，次要客群是經濟條件好的其他福建人，再次要客群則面向全國，由點及面，輻射效應廣，且大(dà)陸沿海城市有如此吸附效應的，除了青島（樓盤）外(wài)，獨此一(yī)家，别無分(fēn)店(diàn)；而三亞雖說吸納了很多東北人，也面向全國，但三亞的客群層次并不分(fēn)明，且海南(nán)（樓盤）其他城市房價處于低位，如陵水、萬甯、海口，直接與三亞構成“内部競争”态勢；

　　（3）傳統意義上的廈門就是個島，大(dà)家很容易預見到廈門土地資(zī)源有限；而三亞雖說身處海南(nán)最南(nán)端，但海南(nán)土地供應卻是巨量的。物(wù)以稀爲貴，廈門房價漲幅自然就快了。3rd

　　再來看看廣州（樓盤）和深圳（樓盤）。很多人都說北上廣深，但自2016年開(kāi)始，“北上深杭”的口号響起，唱(chàng)衰廣州的聲音不絕于耳，甚至有人開(kāi)始說廣州是環深城市。

　　這樣的說法确實不無道理。從房價漲幅看，2010年深圳房價16900每平，廣州12500每平，看起來差别不大(dà)（實際上，廣州有很多郊區拉低了均價，廣州12500每平，意味着核心區房價高于深圳）；而到了2018年，深圳二手均價幾乎是廣州的兩倍（實際上，2015年底，深圳均價就已經是廣州的兩倍，近年來廣州補漲、深圳橫盤，拉高了廣州二手均價）！

　　從10年的均價差别不大(dà)，到18年的均價2倍，這種情況意味着深圳出現了全面的普漲，到處都是核心區；而廣州雖然大(dà)，核心區始終有限，房價漲幅自然不及深圳了。4th

　　再來看看三四線城市裏的甯波（樓盤）、舟山（樓盤）、紹興（樓盤）、南(nán)通（樓盤），以及倒數第二位的張家口（樓盤）。

　　這前四個城市，都是在2010年時top前20，雖說近兩年來房價暴漲，這些城市也漲了一(yī)波，但很顯然，面對如今的房價，這些城市已經不似當年的地位了。

　　對此，我(wǒ)的感悟是，原來有些三四線城市，并不是這兩年才漲，十多年前，他們漲得更好。

　　至于張家口，原本誰都看不上的山區，在10年排名墊底。如今由于北京冬奧會和滑雪經濟的關系，居然上演絕地大(dà)翻盤，成爲全國少有的房價投資(zī)聖地。

　　對此，我(wǒ)的感悟是，小(xiǎo)區域的行情，也能實現反包。這就跟炒股一(yī)樣，買的是小(xiǎo)盤股、垃圾股，突然有一(yī)天利好降臨，漲幅直沖雲霄！5th

　　最後再來看看房價走勢的大(dà)趨勢，個人認爲，主要有兩個：

　　（1）房價經濟，由沿海轉向内陸崛起。近十年來，漲幅最高的，不是沿海城市，而是内陸城市。

　　縱觀2010年的房價排名表，我(wǒ)們會發現，10年前，房價最高的城市一(yī)定是沿海區域城市，而如今，内陸的成都、重慶（樓盤）、西安（樓盤）、武漢、鄭州（樓盤）、南(nán)京（樓盤）等城市崛起，其上升的排名，意味着也有很多沿海城市的排名被擠掉；

　　爲什麽會出現這樣的情況？個人認爲，這是因爲10年前，中(zhōng)國是吸收外(wài)資(zī)、利用外(wài)資(zī)、改革開(kāi)放(fàng)爲主導的經濟體(tǐ)。沿海城市有着天然的優勢，自然房價最先受益；如今，中(zhōng)國國企改革日臻成熟，國企經濟開(kāi)始唱(chàng)主角，内陸擁有大(dà)量優質國企的城市率先崛起。

　　此外(wài)，内陸和沿海的民富差距，據個人感覺，确實越來越小(xiǎo)。

　　（2）省會崛起。我(wǒ)們對比10年前的房價會發現，過去(qù)很多内陸的省會城市房價不高，錯失了非常可惜。如今，這些城市已經補齊短闆，成爲各個省區的真正房價中(zhōng)心，漲幅遠超省内其他城市（如杭州漲幅超過甯波溫州，濟南(nán)（樓盤）漲幅超過煙台（樓盤）日照，長沙（樓盤）漲幅超過湘潭（樓盤）株洲（樓盤），等等）。

　　這意味着什麽？意味着省會的各項政策和權力經濟，對于房價越來越有支配力。畢竟構成房價的因素，除了地段，産業、教育、交通等配套也占主導。而省會，在“創造配套”、扶植經濟、創造就業、吸納人口方面，相對省内其他城市，有着先天的優勢。