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2月18日，住房和城鄉建設部官方網站發布《關于〈城鄉給水工(gōng)程項目規範〉等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工(gōng)程建設規範公開(kāi)征求意見的通知(zhī)》。其中(zhōng)在《住宅項目規範（征求意見稿）》中(zhōng)指出， “住宅建築應以套内使用面積進行交易。”
這是住房和城鄉建設部首次在官方文件中(zhōng)明确提出住宅應以套内面積來進行交易。
“購房實際成本不變”
中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉表示：“套内面積計價影響最大(dà)的是期房銷售，對于現房和二手房，購房者更容易計價。從按照套内使用面積計算價格來看，全國已經有重慶（樓盤）等個别城市落地，的确更有利于購房者，對于開(kāi)發商(shāng)而言減少了灰色利益。從未來趨勢看，國内有很多獨有、少有的房地産交易現象，比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理，這些現象随着房地産市場發展都有改變的可能性。”
對于購房者來說，公攤面積是購房時所需要考慮的問題之一(yī)。所謂公攤面積指的是分(fēn)攤的公用建築面積的簡稱，它與套内建築面積之和構成了一(yī)套商(shāng)品房的建築面積。
實際上，一(yī)二線城市相對規範，住宅公攤系數在15%-25%之間，而很多城市并不規範，甚至有超過30%的住宅公攤系數。
開(kāi)發商(shāng)從利益考量出發，傾向于做大(dà)公攤面積，這樣不僅可以收取多重費用、包括物(wù)業費、取暖費等，還可以在表面上降低房價，給購房者造成價格較低的錯覺。
“按照市場平均的得房率，若是按照套内使用面積計算價格，全國的房價相當于還要提高20%-25%。”張大(dà)偉分(fēn)析說。
但是，張大(dà)偉也表示：“按照套内使用面積計價的政策對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分(fēn)打着政策擦邊球賣低得房率房子的開(kāi)發商(shāng)。”
“值得注意的是，公攤面積并不是越小(xiǎo)越好。公攤面積不計入價格，意味着開(kāi)發商(shāng)同樣可以提高套内單價。另外(wài)如果開(kāi)發商(shāng)過度擠壓公攤面積，會導緻社區品質下(xià)調，包括樓道、會所、大(dà)堂等公共面積縮水。”張大(dà)偉補充稱。
一(yī)位開(kāi)發商(shāng)人士向記者分(fēn)析說，“因爲土地成本和建造花費總成本沒變，按套内使用面積計價還很可能造成單價補漲的結果。”
“公攤費用誰來承擔？”
合碩機構首席分(fēn)析師郭毅認爲，對于購房者而言，物(wù)業費等因爲建築面積衍生(shēng)的收費也有可能降低。“因爲目前我(wǒ)國的物(wù)業費和供暖費等都是按照建築面積來繳納的，這就增加了居民的長期生(shēng)活成本，而按照套内使用面積來征收此類費用，也更加合理和透明。”
實際上，早在2002年，重慶市人大(dà)常委會就以地方法規的形式，率先對商(shāng)品房的計價方式做出明确規定和要求。目前，重慶施行商(shāng)品房銷售以“套内建築面積”計價的政策已經長達17年，不按照這一(yī)計價依據銷售的開(kāi)發商(shāng)，将由房地産行政主管部門責令改正，并處以商(shāng)品房交易金額5%－10%的罰款。
易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進認爲：“重慶能夠在全國範圍内率先落實按照套内使用面積計價，是與當地的房地産政策相關，比如重慶對地價和房價的控制。而反觀其他城市，在土地成本較高的情況下(xià)，如果實施按照套内使用面積計價，那麽公攤的費用由誰來承擔，也是需要考慮的關鍵問題。”
“爲征收房産稅奠定計量基礎”
嚴躍進認爲：“此次新規具有行業變革的意義，對于居住者來講具有積極作用。從後續政策來看，房産稅包括和房屋交易面積挂鈎的政策可能發生(shēng)變化，最終都統一(yī)按照套内面積計算，這就爲産生(shēng)稅收的計稅标準奠定基礎，以保護購房者權益爲最終導向。”
目前，房産稅是否應計公攤面積存兩難：一(yī)方面，由于闆樓、塔樓、别墅等各類建築公攤面積差别極大(dà)，從0%至55%不等，一(yī)刀切的以建築面積爲單位收取房産稅有失公平；另一(yī)方面，如以套内面積爲标準收取房産稅，開(kāi)發商(shāng)可能故意“紙(zhǐ)面做高”公攤面積，幫助購房者“合理”避稅。
嚴躍進認爲：“嚴格來說，房産稅按套内面積征收引發民怨較小(xiǎo)。從更長遠的觀點來看，未來要建設開(kāi)放(fàng)式街區的小(xiǎo)區環境，公共通道部分(fēn)該如何征稅，會否增加公攤面積，如何緩解社會矛盾，都值得深思。”
