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據媒體(tǐ)報道，近年來中(zhōng)國開(kāi)發商(shāng)和炒房客紛紛湧入柬埔寨金邊，一(yī)座座高層公寓随着中(zhōng)國資(zī)金的到來拔地而起。這些樓盤的主要銷售目标，不是金邊當地居民，而是外(wài)來炒房客——業内人士透露，中(zhōng)國開(kāi)發商(shāng)開(kāi)發的樓盤，80%以上都賣給了中(zhōng)國投資(zī)者。
不隻是柬埔寨金邊，其他東南(nán)亞國家的房地産市場，也越來越多地受到中(zhōng)國投資(zī)者青睐。曼谷媒體(tǐ)就報道，中(zhōng)國投資(zī)者已是泰國公寓市場的最大(dà)外(wài)國買家。自2015年以來，中(zhōng)國買家已向泰國的托管公寓投資(zī)超過100億美元，投資(zī)額相當于日本和新加坡買家的總和。中(zhōng)國買家的投資(zī)熱潮還從曼谷蔓延到了清邁、普吉島、芭堤雅。中(zhōng)國資(zī)金對越南(nán)、馬來西亞、緬甸等國房地産市場的關注度也在不斷升溫。
這有好的一(yī)面。與過去(qù)企業、機構投資(zī)者大(dà)舉進軍海外(wài)房地産市場不同，如今海外(wài)房地産投資(zī)的主力已是普通投資(zī)者爲主。這說明，不少中(zhōng)國普通投資(zī)者已初步具備了海外(wài)配置資(zī)産的能力。
不好的一(yī)面是，從中(zhōng)國開(kāi)發商(shāng)和投資(zī)者在東南(nán)亞炒房的商(shāng)業邏輯看，多少已可嗅到一(yī)些“擊鼓傳花”的味道。金邊人均收入水平雖在柬埔寨最高，但當地居民托不起高層公寓。曼谷一(yī)些熱門地段的房價已堪比國内房價，當地普通居民也隻能望之興歎。缺少本土市場和資(zī)金支撐的熱鬧樓市，隻是玩家資(zī)金在其中(zhōng)兜兜轉轉，這如同換了牌桌玩鬥地主。
實際上，“金邊是30年前的深圳”，這樣的廣告已經在明确暗示，巨大(dà)的樓市财富效應很快會在異地重演，這裏有張好牌桌。
這種玩法的風險不言而喻。一(yī)個外(wài)來資(zī)金堆起來的房地産市場，無法保證提供穩定的高回報率。去(qù)年金邊投資(zī)回報率超過了20%，居海外(wài)房地産投資(zī)回報率之首，但這種高回報率基本是國内資(zī)金“擊鼓傳花”的結果。一(yī)旦傳不下(xià)去(qù)了，就可能砸在手裏。而國内的金融風控、外(wài)彙管理政策，顯然不支持無限“傳花”。
彙率也是風險源之一(yī)。人民币貶值的預期是推動投資(zī)者奔赴海外(wài)投資(zī)的動力之一(yī)，雞蛋不能放(fàng)在一(yī)個籃子裏。但去(qù)年後半年以來人民币彙率的強勢表現，足以讓忙着分(fēn)散資(zī)金規避風險的投資(zī)者大(dà)跌眼鏡。
此外(wài)，外(wài)來投資(zī)者還有可能被不同國家、地區的差異和法律政策套牢。像不少中(zhōng)國投資(zī)者認爲海外(wài)購房就可獲得永久産權，但實際上未必如此，曼谷不少樓市項目外(wài)籍購房者隻能擁有49%的不完全産權。
更宏觀的風險是，假如炒房推高了周邊樓市價格，還可能遭遇當地的行政幹預。美加澳等過去(qù)中(zhōng)國投資(zī)者熱衷的傳統熱門市場去(qù)年突然冷卻，一(yī)個重要原因就是，資(zī)金炒作導緻當地房地産市場動蕩引發政府幹預。幹預可能還包含其他考量，但無論如何，購房者都可能淪爲靶子。誰能保證，這一(yī)幕不會在東南(nán)亞市場重新上演？馬來西亞去(qù)年就對熱“炒”下(xià)的房産項目表示了擔憂。
這些風險就擺在那兒，相信進軍海外(wài)房地産市場的開(kāi)發商(shāng)和投資(zī)者也不會看不到，他們對于投資(zī)海外(wài)房地産市場的各種風險收益自有評估。沒有人不把錢當回事，旁人或許也不必太過操心。
但值得關注的是，與東南(nán)亞房地産投資(zī)熱潮形成鮮明對比的，是國内投資(zī)者普遍的風險厭(yàn)惡情緒。自去(qù)年以來，許多投資(zī)者降低了在A股的投資(zī)比重，轉向低風險的理财産品、基金等配置資(zī)産。
一(yī)個是進攻姿态，一(yī)個是防守姿态，這種選擇不是因爲看好東南(nán)亞地區的經濟、看衰國内經濟形勢。事實上，從經濟表現、社會環境穩定程度等指标看，國内更值得看好。
問題在于，國内可以讓普通投資(zī)者參與的市場本就很少，也沒有給出應有的回報。中(zhōng)國投資(zī)者趨向東南(nán)亞房地産市場，一(yī)定程度上是擠出效應的結果。另一(yī)個原因是國内投資(zī)渠道仍然狹窄。除了A股和房地産，普通投資(zī)者基本沒有其他尋求高回報率的途徑。A股市場至今還在底部徘徊，普通投資(zī)者隻能将目光向外(wài)瞄。
東南(nán)亞房地産投資(zī)熱提醒我(wǒ)們，需要盡早降低國内市場的風險厭(yàn)惡情緒，建設多元的債券、股權市場，努力拓寬普通投資(zī)者國内投資(zī)的途徑——畢竟，“肥水不流外(wài)人田”。
徐立凡（專欄作家）
編輯 孟然 校對 劉軍
