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進入下(xià)半年，熱點城市土地市場“地王”頻現，尤其是市場基本面已經出現好轉的城市，比如京滬深等一(yī)線城市、蘇州、南(nán)京、鄭州、合肥、杭州、武漢等二線城市。随着市場熱度的回升地王的頻現，地價超房價“面粉貴過面包”的怪相也成爲常态。今年上半年，盡管部分(fēn)地區已經出台地産調控措施，比如蘇州、南(nán)京等，但地價依然一(yī)路走高。統計數據顯示，今年上半年全國湧現205宗地王，6月的地王數目已再次刷新曆史紀錄。而在205宗地王裏，央企和國企占據了半壁江山。進入7月，土地市場的“地王月”特征仍然較爲明顯，除了上述熱點城市“地王”頻出之外(wài)，還有嘉興、溫州、南(nán)昌、青島、南(nán)甯、昆山、珠海、長春等二三線城市城市先後誕生(shēng) “地王”。
那麽，上述“地王”頻現之後土地政策會有哪些變化呢？相關政府部門是不是對于“地王”現象坐視不管呢？顯然，不是。
從近期官方的表态來看，證監會已經收緊上市房企的再融資(zī)，不允許通過再融資(zī)拿地，國土部等部門分(fēn)别傳出針對土地市場的政策收緊信号，南(nán)京、合肥等地也陸續出台了“控地王”相關收緊政策，比如南(nán)京土拍熔斷政策仍将繼續，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%。
此外(wài)，8月1日，市場消息傳出，某股份制商(shāng)業銀行近期下(xià)發的2016年房地産行業授信政策中(zhōng)明确：對于2015年三季度以後拿地且土地成本過高的項目，原則上不介入；該行還要求加強前端融資(zī)管理，對全國前20名的房企，融資(zī)比例不超過土地成本的60%，其他房企則不超過50%；此外(wài)，原則上不介入2015年三季度以後拿地成本過高的項目。
另據筆者了解，除了國資(zī)委、财政部等部委通過約談央企的方式“控地王”之外(wài)，國土資(zī)源部等多部委已經向熱點城市部署研究防止“地王”頻現、防範地價異常的應對措施，通過這些措施以有效防止“地王”的産生(shēng)。同時也明确提出，下(xià)半年土地市場的重點工(gōng)作也是防止“地王”頻現。
要防止拿“地王”，那麽，首先要明白(bái)是誰在制造“地王”？同策咨詢研究部總監張宏偉(博客)認爲，今年以來頻頻制造“地王”的房企可以分(fēn)爲以下(xià)幾類：
第一(yī)類，央企和國企拿“地王”背後不隻是企業擴充土地儲備等企業發展因素的考量，其背後更大(dà)的局是爲自己在央企地産企業整合與重組過程中(zhōng)增加“話(huà)語權”，因此，央企和國企會積極争奪“地王”；第二類，在房企銷售金額排名當中(zhōng)，排名位于第20-50位之間的房企正在抓緊市場規模化的最後幾年的窗口期積極擴張，在擴張過程中(zhōng)積極拿“地王”；第三類，在過去(qù)幾輪市場當中(zhōng)，比較穩健，也沒有受到“地王”的拖累，這輪市場當中(zhōng)表現也比較激進；第四類，閩系房企、有金融背景的房企等這些房企表現也比較激進，拿地不惜成本，頻頻制造“地王”。
那麽，下(xià)半年怎麽樣可以防止“地王”頻現？有哪些措施可以減少“地王”的發生(shēng)？同策咨詢研究部總監張宏偉認爲，對于京滬深等“地王”頻現一(yī)線城市、蘇州、南(nán)京、鄭州、合肥、杭州、武漢等“地王”二線城市，下(xià)半年土地市場的重點是防“地王”，下(xià)半年可以通過增加有效土地供應，改變土地出讓方式、加強土地市場監管等諸多方面防止“地王”的現象的再現。
一(yī)、針對熱點城市土地市場供求矛盾的問題，不僅僅要想方設法增加土地供應，緩解供求矛盾，還應該适時引導市場輿論和預期，緩解由于地價上漲而帶來的房價上漲預期。
1、針對新增建設用地市場的供求矛盾問題，建議各熱點城市土地事物(wù)交易中(zhōng)心每年盡早公布當年的土地供應計劃，盡量避免市場等待與供求緊張預期的積累。
2、就供地節奏來講，一(yī)般來講，上半年供地較少，下(xià)半年供地較多，建議今後供地節奏上平衡一(yī)下(xià)，适當加大(dà)上半年供地節奏，避免供地量過于集中(zhōng)或有的時間段出現“零供地”的不合理供地現象。這樣，也可以避免由于企業集中(zhōng)拿地而導緻的“地王”頻現的現象。
3、對于盤活存量用地方面，當前，政策層面仍然缺乏盤活存量用地“操作細則”與“成功案例解讀”的推廣，政策在執行層面也會遇到困境，比如土地轉性方面。因此，當務之急就是盡管出台盤活存量用地“操作細則”，掃清盤活存量用地政策執行的障礙，然後進行“成功案例解讀”的推廣，讓更多的企業切實感受到操作的可行。這樣，熱點城市每年推出一(yī)批“盤活存量用地”的地塊或項目，根據計劃使更多的存量用地進入房地産市場，緩解當前供求相對緊張的市場局面。
4、推動非住宅用地轉性住宅，這也是增加住宅市場有效供應的手段。
二、從政府土地出讓的目的來看，主要還是爲了盡快緩解樓市供求矛盾的問題，起碼通過近期土地出讓可以調節未來1-2年内供求關系，并且可以起到初步效果，然而當前的土地市場上出現的“地王”一(yī)般而言也要“囤地”4-5年之後方可入市解套銷售，因此，當前土地供應對于未來1-2年樓市難以起到市場調節作用，反而因爲地價的攀升而推動房價繼續上漲。因此，針對房企頻拿“地王”而“囤地”或“捂盤惜售”等狀況，筆者建議：
1、加快已經出讓地塊的項目建設進度，對于新出讓的地塊給予明确的開(kāi)工(gōng)、竣工(gōng)、交付等時間限制，以防止部分(fēn)開(kāi)發企業拿“地王”後“囤地”，防止開(kāi)發企業“捂盤惜售”，通過加快開(kāi)發節奏與供應節奏調節市場供求關系。對于拿“地王”的房企讓其因爲這樣的規定而望而卻步，或者因此而承擔虧損的開(kāi)發風險。
2、對于已經進入開(kāi)發階段的項目，建議出台相關措施，加快開(kāi)發進入，加快發放(fàng)預售許可證，加快市場供應，同時，一(yī)方面通過預售許可證的審批控制房價過快上漲，一(yī)方面打擊捂盤惜售，讓已經獲得預售許可證的項目盡快進入銷售階段，緩解短期内市場供求關系緊張的局面。
3、改變土地出讓金的支付方式，降低激進的房企拿地杠杆。
爲了規避樓市投資(zī)的金融風險，當前銀行、金融機構對于房企的開(kāi)發貸周期已經由2年期的中(zhōng)期貸款改爲半年期的短期貸款，此時房企的短期貸款資(zī)金還是較爲緊張的。因此，在土地出讓金支付上可以針對房企短期資(zī)金較爲緊張的現狀而制定相對應的措施，以防止地王的産生(shēng)。比如，改變土地出讓金的支付方式，由之前的分(fēn)期支付改爲高比例(比如南(nán)京的60%)支付或全款支付，縮短開(kāi)發企業支付時間，降低激進的房企拿地杠杆，全款支付的時間可以限定在1-3個月内，這樣，短期資(zī)金周轉問題的房企拿地會更加謹慎。
三、加強土地市場監管，全國範圍内建立土地利用動态巡查制度，對建設用地開(kāi)發利用情況實行全程監管，防止土地閑置浪費，同時針對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄擡房價等違規行爲的房地産開(kāi)發企業，住建部、國土資(zī)源部可對典型房企進行約談，證監會可以暫停上市，再融資(zī)和重大(dà)資(zī)産重組。
