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展望2019
受到宏觀金融政策影響，相比2018年的房地産融資(zī)環境，2019年會有很大(dà)的改觀。
近期，多地釋放(fàng)取消限價、限購信号的消息引發高度關注，一(yī)些重要會議的文字表述也牽動着市場敏感的神經。2019年樓市究竟會怎麽走，成爲當前公衆和市場最爲關注的話(huà)題。
市場普遍預期房地産調控或将再度放(fàng)松，擔心房價再度攀升。不過，無論是“分(fēn)類調控”還是“分(fēn)類指導”，隻是政策層面的微調，樓市大(dà)方向并沒有改變。自十九大(dà)報告以來，樓市政策就不斷向住房的“居住屬性”傾斜，最新的中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議就是2019年經濟工(gōng)作的總部署，強調“房住不炒”。
總體(tǐ)而言，如今的房地産行業發展正處于“轉軌階段”，彎道減速不僅是“交通規則”，更是“生(shēng)存規則”。2019年作爲樓市彎道後第一(yī)個年頭，“穩”是基調，“穩中(zhōng)有進”是趨勢。
首先，全國樓市基本面呈現“穩中(zhōng)有進”迹象。從土地市場來看，土地供應面積和成交面積均有所上揚，土地出讓收入同比增加。據中(zhōng)國研究院數據顯示，2018年全國300個城市土地出讓金額爲41644億元，同比增加2%。土地供應增加兩成，刺激土地成交面積和成交額的上揚。考慮到房地産行業建設周期，這也就意味着，土地市場上的良好表現将反映到未來房地産市場的供給側。不過需要注意的是，房地産商(shāng)“順經濟風向”行事會使得其對市場的積極作用釋放(fàng)表現爲過程性的特點。
值得一(yī)提的是，不同城市土地市場呈現出不同的特點，“差别化調控”政策的影響或将延續。據中(zhōng)國研究院數據顯示，北上廣深等一(yī)線城市土地供需均下(xià)滑，二線城市供求上揚，三四線城市異軍突起。從土地市場的表現來看，一(yī)二線城市土地受政策影響程度較大(dà)，但是考慮到人口的流向，需防政策風向轉變帶來的市場過冷過熱的不穩定風險。
需要注意的是，雖然2018年土地市場流拍數量有所增加，但是租賃市場後來居上，可以很好地實現對市場承接。同時，政府方面在政策上也給予了積極的回調，給予了市場很好的政策支撐。此外(wài)，國家方面也積極給予購地優惠，放(fàng)寬購地限制，以刺激拿地積極性，穩定市場預期。
就房地産開(kāi)發投資(zī)市場來看，雖說2018年全國房地産開(kāi)發景氣指數略有回落，但是相比2017年同期依舊是微幅上揚。換句話(huà)說，企業的開(kāi)發投資(zī)意願依舊很強，市場表現不強，缺少的是市場時機。
當然，需求方對房地産市場的支撐最終還要依賴于經濟基本面的走向，從總體(tǐ)上來看，2018年經濟總體(tǐ)運行平穩，經濟增速維持在6.5%-7%之間，貨币政策總體(tǐ)持續穩健，供應量略有回落。雖說貨币政策略有收緊，但是考慮到房地産市場銷售現狀，其利于穩定房價預期。國家統計局數據顯示，2018年1-10月，全國商(shāng)品房銷售面積達133117萬平方米，同比增長2.2%，商(shāng)品房銷售額115914億元，同比增長12.5%。考慮到2018年下(xià)半年房地産市場嚴控對市場的沖擊，以上數據表明，被壓抑的部分(fēn)需求需要釋放(fàng)的空間将會相當大(dà)。
2019年的經濟工(gōng)作會議也明确指出，穩健的貨币政策要松緊适度，積極的财政政策要加力提效，實施更大(dà)規模的減稅降費，事實上是對宏觀經濟的一(yī)種積極刺激。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分(fēn)類指導，夯實城市政府主體(tǐ)責任，對房地産市場不再收緊，事實上也是一(yī)種松綁。我(wǒ)國樓市受到政策因素影響的程度遠遠超過市場因素，所以這也是2019年樓市“穩中(zhōng)有進”的根基所在。
事實上，受到宏觀金融政策影響，相比2018年的房地産融資(zī)環境，2019年會有很大(dà)的改觀。綜上，無論從經濟基本面、貨币政策以及金融政策，還是從土地市場、租賃市場、開(kāi)發投資(zī)、銷售市場來看，放(fàng)眼2019年，房地産市場會以“穩”爲基調，“穩中(zhōng)有進”是趨勢。
盤和林（經濟學者）
