欄目導航 Navigation
來源/微信公衆号：櫻桃大(dà)房子（ytdfz8）； 作者：櫻桃 吳欣茵
上周末櫻桃去(qù)廣州（樓盤）調研，有一(yī)位熱心的粉絲李軍（化名）陪我(wǒ)們踩盤，他在看房途中(zhōng)感慨，早幾年最多也有過10套房，而且是在2014年最低谷抄底，但哪怕是看的再準，炒房也沒有賺到錢。
我(wǒ)瞬間目瞪口呆，怎麽可能呢？
驅車(chē)途中(zhōng)，李軍向我(wǒ)們講述了他刻骨銘心的投資(zī)故事。
鏡頭拉回到十年前，2008，正是全球金融危機大(dà)爆發時期，房價超速下(xià)跌，李軍第一(yī)次感覺到買房機會來了！
但剛工(gōng)作沒幾年，他手頭隻有區區8萬塊存款，于是從朋友那借了幾萬塊，湊足了十多萬首付款，在廣州天河北買了一(yī)套總價70方的小(xiǎo)兩房，總價80多萬元，單價僅1萬出頭。
此後幾年裏，李軍一(yī)直踏踏實實上班，他在廣州一(yī)家國企上班，因爲工(gōng)作表現出色，30歲就成了最年輕的所長。
2012年年底，李軍打算換房，便以2萬多的價格賣出第一(yī)套房，轉手就賺了100多萬。
這次賣房讓李軍第一(yī)次嘗到了房子的甜頭，原來房子賺錢這麽容易！
“那種感覺太爽了！上班都沒心情了！所以我(wǒ)才敢加杠杆玩大(dà)的。”回憶起第一(yī)次賣房的感受，李軍臉上掩飾不住的興奮。
于是2013年開(kāi)始，李軍正式開(kāi)始研究如何炒房，加上前幾年的幾十萬積蓄和這一(yī)百多萬，他把一(yī)套換兩套，買了一(yī)套珠江新城的學位房，又(yòu)在廣州科學城買了一(yī)套。
2013年廣州房價上漲了一(yī)年，但由于職業帶來的先知(zhī)先覺，李軍深知(zhī)地方土地财政還是要繼續，他也了解整個城市規劃和城市将來的發展方向，甚至在哪裏建高鐵，地鐵，他都能接收第一(yī)手的消息。
2014年廣州樓市再次停滞，他意識到絕佳的抄底機會來了！于是大(dà)舉進軍樓市。
這次李軍打算放(fàng)長杠杆賭上全部身家，但手頭隻有100多萬現金，另外(wài)用兩套房子做二次抵押貸款貸200多萬，一(yī)共籌到近400萬現金。
總共入了8套，爸媽、老婆、表弟(dì)……家裏人的買房名額都用上了，平均每一(yī)套100萬左右，其中(zhōng)4套增城，金地荔湖城7000多買了2套，恒大(dà)山水城買了一(yī)套二手房，新塘海龍春天一(yī)套；南(nán)沙2套，時代藍(lán)灣，1.1萬左右；科學城2套，入手價2萬左右，一(yī)套保利香水山，一(yī)套凱德置地。
李軍踩準了房價漲跌的周期，2014年下(xià)半年開(kāi)始，各個地方也放(fàng)松了調控，深圳（樓盤）樓市蠢蠢欲動。2015年，深圳房價開(kāi)始暴漲，一(yī)天一(yī)個價。
暴漲早晚會輪動到廣州，李軍算是抄到了真正的底部，他指望着這次豪賭能夠實現财務自由，然後辭職單幹，想去(qù)哪旅遊就去(qù)哪。
眼看着二線城市房價都在跳漲，廣州這個傳統的一(yī)線城市，房價上漲的反應速度卻有些名不副實了，明顯慢(màn)于北上深，而廣州郊區的增城、南(nán)沙，甚至連二線城市還不如。
2016年下(xià)半年，廣州市區房價開(kāi)始瘋狂，但熱度卻還沒有傳遞到增城和南(nán)沙的二手房市場。他在增城的房子2015年挂牌一(yī)年一(yī)直無人問津。
李軍開(kāi)始急了，因爲他現金流快撐不住了。
2015年李軍貿然跳槽到自認爲平台更好的市級單位，但沒料到自己的優勢在新單位并不吃香，收入驟減，不到原來的三分(fēn)之一(yī)，始料未及的遭遇流動性危機。
接着，噩夢開(kāi)始降臨了……
“增城有一(yī)套房是老婆名下(xià)的，連續三個月沒還月供，銀行都讓律師事務所發傳票了，當時吓得魂飛魄散，第一(yī)次還以爲會被抓走，第二次就麻木了。”
爲了維持銀行征信，李軍隻能厚着臉皮向親戚朋友借錢，以前在朋友面前是有10套房子的大(dà)款，不知(zhī)情的人以爲他是富翁，隻有他自己明白(bái)是負翁，車(chē)子賣了還貸，猛刷信用卡套現維持基本生(shēng)活，想着沒錢還貸，他整天無心工(gōng)作，那段時間，李軍的頭發都掉了一(yī)半。
“日子苦逼的不好意思參加同學聚會，因爲沒錢買單。有一(yī)次兄弟(dì)打牌，我(wǒ)在旁邊陪着不敢玩，他輸了，讓我(wǒ)微信轉2000支援一(yī)下(xià)都拿不出來，最後從三張卡裏才湊齊。”
那種捉襟見肘的尴尬讓李軍至今記憶猶新。
如果還不起房貸，銀行即将起訴收房，但是房子放(fàng)了大(dà)半年依然沒有人接盤。
銀行的壓力、親友的眼光，工(gōng)作的不順……這一(yī)切讓李軍瀕臨崩潰。
曾經指望财務自由的一(yī)堆金礦，如今全成了燙手山芋。
李軍在珠江新城和科學城的房子并不愁賣，但他舍不得抛，而增城和南(nán)沙遠郊的資(zī)産，流動性太差，最終他還是果斷選擇了割肉。
增城房産從2015年挂牌，對面新盤賣1.3萬/平米，李軍挂1萬，給中(zhōng)介底價9500，差價由中(zhōng)介賺，中(zhōng)介才有動力推盤。
李軍當時買增城的想法是，才幾千塊錢一(yī)平米，這可是廣州啊，好歹是一(yī)線城市，老家都要幾千塊，相比之下(xià)增城價值凸顯，但沒想到漲到一(yī)萬多的紙(zhǐ)面财富想變現卻這麽難。
最後增城的4套終于在2016年虧本賣了2套，在2017年年初甩了2套。9000元賣出，而當時新塘的房價已經1萬2了，當初A入手就已經7500了，加上各種費用，兩年的還貸，A可以說不僅沒賺，還虧了。
新塘海龍春天在高鐵站出來後大(dà)漲了，本來是穩賺的資(zī)産，他也知(zhī)道規劃出來後肯定會漲，但現金流實在頂不住了，就轉賣給了同學。
狂抛資(zī)産降低負債後，李軍如今手上還剩下(xià)三套房，市區一(yī)套，科學城一(yī)套，南(nán)沙一(yī)套，雖然資(zī)産不多了，但總算熬過了最難的這一(yī)關。
經曆過山車(chē)一(yī)樣的驚魂一(yī)夢，李軍再也不看郊區的所謂價值投資(zī)盤了，他說這些都是坑，房地産流動性不好都是空談。
遠郊盤對利好消息反應慢(màn)，對利空反應快，增城、南(nán)沙相對市區漲的最晚，跌的最快，新盤遠高于二手房價格，看着上漲那是紙(zhǐ)面财富，二手房變現難，對投資(zī)來說這是大(dà)忌。
而最關鍵的是現金流不能出問題，哪怕李軍抄到了最低點，看中(zhōng)了大(dà)趨勢，也精準把握了漲跌周期，而這期間，隻要他的收入出現一(yī)點意外(wài)，他都等不到黎明前，就像增城新塘那個概念股房子一(yī)樣，即使他知(zhī)道會漲，但他的現金流撐不住了，他也隻能被迫轉讓。
高負債在經濟上行期是chunyao，在經濟下(xià)行期是毒藥，一(yī)定要把握好自己的杠杆，安全第一(yī)，等到春天的到來。
本文首發于微信公衆号：櫻桃大(dà)房子。文章内容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資(zī)者據此操作，風險請自擔。
