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深圳樓市曆史性的拐點，已然到來。
01
最近幾天，深圳發布了2022年統計公報，其人口數據大(dà)家應該都看了，說點很多人都不知(zhī)道的真相。2022年末，深圳全市常住人口1766.18萬，相比2021年的1768.16萬，減少了1.98萬人。
雖然減量很少，但這是深圳自1979年建市以來，常住人口首次呈現負增長。
對此，在不少人的主觀意識裏，深圳人口減少的原因是因爲高房價。
但是很抱歉，這個觀點不成立，至少在數據上來說，它是不成立的。
回顧過去(qù)十年，深圳增加了700多萬人，其中(zhōng)，人口增長最猛是在2015年至2018年，人口增長率斷崖式下(xià)滑是在2021年至2022年，嚴格來說是2021年，人口增量僅4.76萬人。
在這兩個時間段，都發生(shēng)了什麽？
2015年，深圳樓市調控政策放(fàng)松，房價暴漲。一(yī)直持續到2018年初，直到2018年3月28日出台三價合一(yī)政策。
2019年上半年還算平穩，從8·18宣布先行示範區開(kāi)始，直到雙11豪宅線調整，又(yòu)啓動新一(yī)輪上漲行情，一(yī)直持續到2021年208指導價出台才消停下(xià)來。
2021年到2022年，深圳樓市調控政策收緊，落戶政策收緊，房價應聲下(xià)跌。
早年深圳樓市的财富效應，就像一(yī)張城市名片，成了很多人奔赴深圳的動力。
那時候人們堅信，到深圳去(qù)奮鬥，努力掙錢買房，就能夠收獲不錯的結果。
但是深圳樓市不可能永遠都是快速上漲，也不可能隻依靠高房價來吸引人才。或者更爲準确地說，房價過高會同樣會勸退部分(fēn)人才。
所以，就有了2021年的樓市嚴控，有了2021年的收緊落戶政策，以及這兩年多以來的樓市低迷。
加上去(qù)年的疫情，包括佛山、東莞等珠三角城市人口也首次出現了負增長。同爲一(yī)線城市的北京、上海，去(qù)年常住人口分(fēn)别減少了4.3萬人、13.5萬人。
02
在我(wǒ)看來，與其說深圳人口淨流出，不如說是深圳在有意識地主動篩選和控制人口。
因爲根據《深圳市國土空間總體(tǐ)規劃（2020-2035年）》（草案），到2035年，深圳常住人口或将控制在1900萬。
也就是說，現在1766.18萬人口，距離(lí)2035年的1900萬人口目标，隻相差了133.82萬。
而在2021年，深圳就定下(xià)目标，以後的5年要引進100萬名以上各領域具有發展潛力的優秀青年人才。
最重要的問題來了，如何才能留住這些優秀青年人才？
答案是，讓大(dà)家可以安居樂業。
就在前兩天，深圳發布了《深圳市住房發展2023年度實施計劃》通知(zhī)。裏面有個非常重要的數據，那就是住房供應還在持續加碼。
而且今年的保障性住房供應計劃，比商(shāng)品住房供應計劃多了2萬多套。
文件中(zhōng)還提到，2023年全年要籌集建設保障性住房18.5萬套，其中(zhōng)7.3萬套計劃今年開(kāi)工(gōng)。
這意味着，接下(xià)來的幾年，保障房供應都會占據深圳市場的很大(dà)比例。
03
人口對房地産的影響不言而喻。
一(yī)方面，現在的深圳人口增長開(kāi)始放(fàng)慢(màn)腳步，不再像過去(qù)的40年那樣，一(yī)股腦地向前沖，而是開(kāi)始追求人口質量。
另一(yī)方面，深圳的住房供應不斷地在攀升，尤其是保障房供應，讓更多有購房需求的低收入群體(tǐ)可以在深圳安家。
不難看出，深圳在沉澱的同時，也在盡力地穩房價。
保障房的井噴供應，短期内會對商(shāng)品房價格起到一(yī)定的抑制作用，特别是本身就沒有什麽優勢的普通房子，從長期來看也是一(yī)個重大(dà)打擊。
所以在未來，深圳樓市不再是什麽分(fēn)化行情，而是典型的金字塔行情。
普宅與豪宅之間，甚至是豪宅與豪宅之間，都會産生(shēng)巨大(dà)的财富差距。
一(yī)言以蔽之，住房井噴供應下(xià)，對普通人來說，在深圳買房的門檻會變得更加友好。而對于野心勃勃的人來說，想要買到真正能夠穿越周期的核心資(zī)産，将會變得越來越考驗選籌能力的專業性。
