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每經記者 包晶晶 上海報道 每經編輯 魏文藝
上海從5月16日起分(fēn)階段推進複商(shāng)複市。
因疫情防控按下(xià)“暫停鍵”的上海樓市，也随着上海市規劃和自然資(zī)源局4月26日《上海市2022年度國有建設用地供應計劃》（以下(xià)簡稱《供應計劃》）的發布而重新恢複了關注度。
《供應計劃》顯示，2022年上海計劃供應土地面積2427~2707公頃，比2021年計劃供應面積1920~2420公頃總供應量增長明顯。其中(zhōng)計劃供應商(shāng)品住房用地522~592公頃，同比增幅達44.7%。
“2022年宅地供應明顯增多，商(shāng)品住房用地和舊改宅地增加顯著，主要是受供求關系影響。上海主要城區土地較爲稀缺，同時受人才引進等其他人口增長等因素影響，需求較爲旺盛。”
中(zhōng)指研究院土地事業部負責人張凱5月16日下(xià)午通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，在穩地價穩房價穩預期等政策背景下(xià)，增加土地供應量在一(yī)定程度上能夠起到穩定樓市的作用，同時也能補充土地财政收入。此外(wài)，舊改、城市更新等是房地産市場調整重要方向，能夠改善老城區居民的住房條件，對于穩定房地産市場也有積極作用。
住房供地面積增逾44%
根據《供應計劃》，2022年上海涉住宅用地計劃供應面積爲927~1067公頃，較2021年的供應計劃基數增加30.6%、上限增加17.3%。
具體(tǐ)來看，上海預計供應商(shāng)品住房用地522~592公頃，占全市供地計劃的22%。如果按中(zhōng)位數計算，這一(yī)數字比2021年商(shāng)品住房用地供應增加了172公頃，增幅達到44.7%。
值得注意的是，從今年上海土地供應結構看，産業用地仍占比最高；涉宅用地中(zhōng)商(shāng)品住房供應占比21.7%，比2021年的17.7%增加了4個百分(fēn)點；而保障性住房、保障性租賃住房的供應占比略有下(xià)降。
《每日經濟新聞》記者梳理了上海近10年的土地供應情況發現，2018年之前上海每年供地計劃均在2000公頃以下(xià)，2018年起正式跨入了2000公頃階段；2019年計劃供應各類國有建設用地2800公頃，爲近10年最高。自2020年起各類用地計劃劃略有下(xià)降，2020年三類涉宅及商(shāng)辦、産業用地合計供應2055公頃；2021年加上一(yī)部分(fēn)舊改用地後，供應計劃增至2170公頃（中(zhōng)位線）。
從實際完成情況來看，上海在2021年6月、10月、12月的三次集中(zhōng)供地均無流拍地塊，且整體(tǐ)走勢平穩。2021年上海涉及住宅用地供應計劃710~910公頃，宅地實際供應約794公頃，完成率約98%。與其他熱點城市相比較，房企在上海仍然保持拿地熱情，即便市場整體(tǐ)下(xià)行，上海土地市場對房企仍有較大(dà)的吸引力。
而上海新建住宅供應仍稍顯緊張，正如張凱所言，上海主要城區土地較稀缺，但需求旺盛，因此新房庫存面積自2020年開(kāi)始就呈現逐月回落的态勢。上海易居房地産研究院《百城住宅庫存報告》顯示，近27個月來上海商(shāng)品房供應總面積爲1989萬平方米，總成交面積2254萬平方米，市場長期處于供不應求的狀态，存銷比截至今年3月底已經降至6左右，遠遠低于北京16.5、深圳12.6和廣州10.9。
因此，對于近兩年上海住宅的供應節奏，業内認爲比較理想。上海中(zhōng)原地産市場分(fēn)析師盧文曦5月16日通過微信向《每日經濟新聞》記者分(fēn)析認爲，“2021年上海開(kāi)始分(fēn)批集中(zhōng)供應房源，從推盤總量來看在增加，而且各種調控手段上之後極端現象有所緩解，從總體(tǐ)情況來看，市場得到有效引導和控制。去(qù)年一(yī)共集中(zhōng)供應6批房源，平均下(xià)來2個月一(yī)次集中(zhōng)供應，總節奏還是控制得不錯。”
購房預期能否被催熱？
盡管上海的宅地總量上大(dà)幅增加，但區域分(fēn)布仍不均衡。
從供地計劃來看，嘉定、青浦、松江、奉賢、臨港等“五大(dà)新城”占了新增供應宅地的絕大(dà)部分(fēn)，總計共增加155萬平方米，占到今年上海商(shāng)品住房用地新增總量的90%。
而上海市區核心區域的黃浦區和虹口區，2021年商(shāng)品住房用地供應量爲8萬平方米，今年的供應量爲0。此外(wài)，徐彙、長甯、靜安等7個區的商(shāng)品住房用地供應同樣大(dà)幅縮減，特别是長甯區僅2萬公頃、徐彙區5萬公頃，7個行政區的供應總量減至23.5萬平方米。
但在舊改供應的宅地中(zhōng)，黃浦區供應量達到40萬~45萬平方米，占據今年舊改供應宅地總量的80%（以中(zhōng)位數計算），同時也超過了2021年的全市舊改宅地的供應數量。
“五大(dà)新城要承擔起吸納人口、産業等功能，而且是今後開(kāi)發建設的重點，因此土地供應集中(zhōng)在這些區域以及外(wài)圍是不可逆的大(dà)格局。加之今年情況比較特殊，疫情帶來經濟下(xià)行壓力，房企也不一(yī)定有足夠資(zī)金去(qù)拿市中(zhōng)心地塊。”
盧文曦認爲，下(xià)半年不排除在上海經濟恢複常态後，根據市場需求适度補充一(yī)些市區地塊，但是也隻是小(xiǎo)幅調整，中(zhōng)心區土地供應少的大(dà)格局不會改變。”
由于疫情影響，從3月底開(kāi)始，上海市場新房銷售受到巨大(dà)沖擊，在‘金三銀四’‘紅五月’幾乎全線“封凍”之下(xià)，加大(dà)供地能否重塑市場信心，追回失去(qù)的銷售黃金期？
對于上海市場的基本面，盧文曦仍然充滿信心，“目前來看，疫情對上海的沖擊還是比較大(dà)的。樓市停滞後，市場情緒和預期會有擺動。當然，在此期間會醞釀新的需求，而且各部門都在出台相應的托市舉措，穩定市場情緒。疫情影響是短暫的，上海的基本面沒有發生(shēng)改變，因此一(yī)旦恢複後會很快回到正軌。今年土地供應計劃大(dà)緻确定，接下(xià)來就是抓緊趕工(gōng)，有機會補上落下(xià)的時間。”
張凱也表示，未來依舊看好上海土地市場。“日前結束的18個集中(zhōng)供地城市中(zhōng)，城市之間分(fēn)化趨勢較爲明顯，城市基本面較好的一(yī)些城市受房企關注較高。上海作爲長三角地區頭部城市，城市基本面穩定，長久以來房地産市場量增價穩，開(kāi)發利潤對比其他城市也較爲可觀。此外(wài)，在土地市場競拍規則上企業公平競争拿地也一(yī)直以來受其他城市效仿學習，出讓土地規模、價格落位均勻，房企參與度較高。目前雖然受疫情影響今年首批集中(zhōng)供地延期，但未來上海房地産市場依舊會備受關注。”
