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近日，成都、杭州相繼出台樓市新政，分(fēn)别松綁了多孩家庭和郊縣的限購。我(wǒ)們發現，不同于2008年和2014-2016年的兩輪政策放(fàng)松周期，基于三胎生(shēng)育政策全面放(fàng)開(kāi)以及區域市場分(fēn)化加劇，定向松綁多孩家庭、郊縣限購，增加限購套數以刺激購房需求，成爲2022年以來本輪政策寬松周期中(zhōng)，不少二線和強三線城市共同的政策發力點。
成都、杭州兩個房地産市場相對穩健的核心城市也已松綁調控，由此引申開(kāi)去(qù)，我(wǒ)們還發現，今年以來，16個強二線城市中(zhōng)，13個城市調控政策已經松動，東部城市“救市”更爲積極果斷。我(wǒ)們認爲，剩餘3個強二線城市——西安、武漢、濟南(nán)，甚至包括廣州等一(yī)線城市，政策禮包已經在路上，并會抓住5月下(xià)旬到6月窗口期出台，前期已出新政的城市也可能進一(yī)步松綁。
成都、杭州相繼放(fàng)松調控
但政策力度僅限于在下(xià)行期托市
5月16日，成都發布4條樓市新政。第一(yī)，優化預售取證條件，允許按棟辦理預售許可證，在符合開(kāi)竣工(gōng)時限要求的前提下(xià)，适當調整預售規模，有利于緩解企業資(zī)金壓力和優化區域住房供應節奏；第二，适度放(fàng)松預售資(zī)金監管，重點監管資(zī)金額度計量模式調整。成都此前執行的重點資(zī)金監管額度标準是最低3500-5000元/平方米，明顯嚴于濟南(nán)、西安等城市，新政施行後監管額度将适當下(xià)調，有助于提高房企資(zī)金使用效率；第三，放(fàng)寬無房家庭認定标準，縮短住房交易記錄追溯期，意味着改善客戶可以更早享受到無房家庭的優先政策，入市積極性将有所提升；第四，松綁限購，東部新區、新津等11個近郊區縣住房不納入中(zhōng)心城區限購套數計算，由于成都房票過于珍貴，購房者能買主城就不會買郊區，新政後郊區購房不再消耗中(zhōng)心城區的房票，有助于近郊區縣導入人口和購房需求。
5月17日，杭州出台樓市新政，涉及松綁二手房限購、降低住房交易降費、放(fàng)寬三孩家庭限購和無房家庭認定。其一(yī)，下(xià)調購買二手房的社保年限要求，5年内落戶的不再要求社保，非戶籍家庭社保時限要求縮短至12個月，隻松綁二手房是因爲限價導緻一(yī)二手房價格倒挂，杭州主城新房市場運行平穩，而二手房市場形勢頗爲嚴峻；其二，增值稅免征年限5改2，減稅降費促進住房交易；第三，支持三孩家庭購房，一(yī)方面限購套數增加1套，另一(yī)方面參照“無房家庭”優先搖号。
無論是“杭3條”還是“蓉4條”，松綁力度都不算大(dà)，目的僅限于托底下(xià)行壓力較大(dà)的郊區市場或二手房市場，以及對前期政策的小(xiǎo)幅糾偏，纾困居民和房企。
區别于2008、2014年，定向松綁多孩
郊縣限購成爲本輪寬松周期政策發力點
不同于2008年和2014-2016年的兩輪政策放(fàng)松周期，基于三胎生(shēng)育政策全面放(fàng)開(kāi)以及區域市場分(fēn)化加劇，定向松綁多孩家庭、郊縣限購，增加限購套數以刺激購房需求，成爲2022年以來本輪政策寬松周期中(zhōng)，不少二線和強三線城市共同的政策發力點。
随着三胎全面放(fàng)開(kāi)，國家人口生(shēng)育政策較2008、2014周期已經出現明顯轉向，松綁多孩家庭限購，在響應國家生(shēng)育政策号召之于，還可以激發購房需求。除杭州以外(wài)，近期南(nán)京、沈陽、東莞、蘭州6城等放(fàng)松多胎家庭限購，允許生(shēng)育二孩或三孩家庭多購1套房，在此基礎上，沈陽、南(nán)京、無錫還給予利率或公積金等信貸支持。蘇州則定向松綁限售，對于因家庭出生(shēng)人口增加确實需要更換住房的，現有房屋可即時出售，不受限售條件的制約。
同理，與2008、2014周期不同的是，2022年強二線區域市場分(fēn)化明顯加劇，主城萬人搖、郊區降價也賣不動同時存在，通過定向松綁郊縣限購，虹吸其他三四線人口或引流主城剛需客群至郊區購房，成爲不少強二線城市的政策共識。除成都外(wài)，蘇州、甯波、南(nán)京、廈門、合肥等5個強二線城市都優先松綁了郊區限購政策，比如南(nán)京、合肥、甯波放(fàng)開(kāi)部分(fēn)郊區限購，廈門、蘇州降低人才或非戶籍居民購房社保要求等。
16個強二線城市僅剩3城未出政策
東部城市“救市”更積極
成都、杭州兩個房地産市場相對穩健的城市也已松綁調控，由此引申開(kāi)去(qù)，近期其他強二線城市調控政策又(yòu)發生(shēng)了哪些改變？
通過梳理GDP排名靠前的強二線城市近期政策動态，我(wǒ)們發現，今年以來，16個強二線城市中(zhōng)，隻有濟南(nán)、西安、武漢3個城市政策還未見松綁，其餘13個城市均已落實調整四限政策、财稅政策或助企纾困政策，就連1個月前還明确表示過政策不會松綁的長沙，也在近期大(dà)幅放(fàng)松了限購，并擴大(dà)人才購房補貼适用範圍。
或許是由于樓市受疫情影響更爲嚴重，又(yòu)或許是因爲土地财政吃緊，東部城市政策放(fàng)松最爲積極果斷，7個城市都已出台新政，其中(zhōng)廈門、甯波等雖然沒有發布紅頭文件，但實操層面已經執行，南(nán)京、蘇州更是5次松綁，全方位穩樓市。
西安、武漢、濟南(nán)等“政策禮包”在路上
福州、青島等也可能進一(yī)步松綁
受到新一(yī)輪疫情沖擊，4月經濟、金融數據全面回落，工(gōng)業生(shēng)産增速轉負，消費降幅走闊至11%，失業率繼續攀升，信貸、社融均明顯低于預期。房地産單月銷售創近5年同期新低，投資(zī)累計同比由正轉負，穩地産政策需要進一(yī)步發力，尤其是具有示範效應和帶動作用的強二線城市。
我(wǒ)們認爲，5月下(xià)旬-6月仍然是核心城市房地産政策松綁的重要窗口期，濟南(nán)、西安、武漢的新政大(dà)概率已經在醞釀中(zhōng)，樓市較疲弱的一(yī)線城市如廣州或許也将有所動作，前期出台過政策的13個強二線城市，也不排除進一(yī)步放(fàng)松的可能。
具體(tǐ)到政策措施，企業層面（1）适當調降預售門檻，下(xià)調預售許可形象進度要求，加快預售證審批；（2）保交付前提下(xià)适度放(fàng)松預售資(zī)金監管，增加重點監管資(zī)金提取節點，提高誠信企業資(zī)金提取比例，提升非重點監管資(zī)金提取便利度，允許保函抵頂監管資(zī)金；（3）調整土拍政策，降低競買保證金比例，允許分(fēn)期繳納土地出讓金，取消或降低自持比例等要求；（4）疫情嚴重地區順延交付時間，允許企業緩繳城市基礎設施配套費等。
居民層面（1）局部松綁限購，定向放(fàng)寬遠郊、多孩家庭、人才限購；（2）下(xià)調二套房首付比例、取消認房又(yòu)認貸更爲直接有效；（3）下(xià)調房貸利率；（4）放(fàng)寬公積金貸款，提高貸款額度、下(xià)調首付比例、放(fàng)開(kāi)異地貸款等；（5）降低交易稅費，縮短個人住房轉讓增值稅免征年限；（6）适當松綁限售，縮短限制出讓年限等；（7）幫扶因疫緻困群體(tǐ)，受疫情影響貸款暫不作逾期處理、緩繳社保個稅視爲連續繳納等。
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5月10日“疫情下(xià)住宅市場趨勢線上發布會”
