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最近一(yī)段時間，松綁成爲多地樓市調控的關鍵詞。作爲一(yī)線城市的樓市風向标之一(yī)，深圳似乎已被樓市調控“松綁圈”包圍，而且市場上有關深圳樓市的政策調整“傳言”不斷。不過，截至目前深圳樓市調控政策并沒有發生(shēng)變化，購房者勿輕信謠言。
樓市變還是不變？這是擺在一(yī)線城市面前的選擇題。過去(qù)，深圳樓市非常“敏感”，特别是對政策變化的預期，但今年的情況似乎有些不同。
證券時報記者在實地走訪中(zhōng)發現，經過一(yī)年多的深度調控，加之經濟環境的變化，即使面對各式各樣的樓市調控政策變化，購房者似乎已變得越來越“冷靜”，不少購房者希望深圳能鞏固來之不易的“調控效果”，相關二手房參考價在更新後能夠更“精準”。此外(wài)，對于房貸利率的變化，多數購房者更希望存量房貸利率也能有所下(xià)調。
鞏固來之不易的“調控效果”
據不完全統計，5月以來全國已有近40個城市出台了樓市調控松綁政策，包括放(fàng)松限購、限售，降低首付比例，下(xià)調房貸利率，增加公積金貸款額度，發放(fàng)購房補貼等多個方面。其中(zhōng)，粵港澳大(dà)灣區多個城市如佛山、中(zhōng)山、江門等，也陸續出台松綁樓市政策。臨近深圳的東莞和惠州，此前也分(fēn)别對樓市調控政策進行一(yī)定程度的“松綁”，其中(zhōng)，東莞提出生(shēng)育二孩或三孩者可新增購買一(yī)套商(shāng)品住房、個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整爲2年等政策受到關注。在“利好”政策刺激下(xià)，記者緻電東莞城區、虎門鎮的幾個新房項目營銷中(zhōng)心，有銷售經理表示前段時間推出的優惠折扣措施有所收緊，市場更傳出東莞二手房屢屢出現“反價”的消息。
東莞的樓市調控松綁政策帶來了一(yī)些市場反應，在深圳一(yī)些政府和社區論壇上，記者也發現許多購房者發帖和讨論，呼籲深圳應謹慎“放(fàng)松”樓市調控政策，鞏固來之不易的“調控效果”。在羅湖區、光明區的幾個新房項目營銷中(zhōng)心，記者随機采訪幾位購房者，大(dà)家都對目前深圳二手房參考價如何調整、樓市調控政策會不會發生(shēng)變化等問題高度關注，也希望相關政策變化能盡快落實，特别是二手房參考價。除了價格調整，多位購房者也對記者表示，現在的二手房參考價是一(yī)個小(xiǎo)區一(yī)個價格“一(yī)刀切”，如果二手房參考價得到更新，希望價格能夠更“精準”，例如根據樓層、朝向來計算參考價。
房地産市場的調控效果，除了行業自身政策力度外(wài)，還受金融信貸和稅收等影響。近期的金融政策變化，也給房地産行業注入活力。近日央行、銀保監會發布《關于調整差别化住房信貸政策有關問題的通知(zhī)》，首套房商(shāng)貸利率下(xià)限調整爲不低于LPR（貸款市場報價利率）減20個基點，二套房按現行規定執行。
不過，記者咨詢中(zhōng)國銀行(601988)、甯波銀行(002142)等多家銀行個貸經理，他們均表示還未接到正式通知(zhī)。目前深圳首套房房貸利率最低能做到4.9％，也有個貸經理表示，“即使有下(xià)調的空間，但按照深圳的情況，可能很難達到4.4％。”不過，與去(qù)年相比，多家銀行放(fàng)款速度保持較快水平，有的銀行二手房按揭業務的流水審核有所放(fàng)松，房貸放(fàng)款速度有所提升。
此外(wài)，對于房貸利率的變化，多數購房者更希望存量房貸利率也能有所下(xià)調。
IPG中(zhōng)國首席經濟學家柏文喜指出，對于存量用戶來說，房貸利率下(xià)降的途徑不僅僅隻在于LPR下(xià)降，央行、各家商(shāng)業銀行以及地方政府都可以主動調降房貸利率，甚至給予不同力度的貼息。5月LPR走勢依然有下(xià)降趨勢，未來房地産金融也會進一(yī)步加快和加大(dà)寬松的頻率與力度。
買房還是要量力而行
那麽，在周邊城市調控松綁以及房貸利率發生(shēng)變化預期的“刺激”下(xià)，深圳樓市的交易情況發生(shēng)了哪些變化？
其實，自4月初以來，深圳市場的成交就出現一(yī)些回暖迹象，但也可看出購房者的“謹慎”。深圳市房地産中(zhōng)介協會公布的數據顯示，4月深圳全市一(yī)手住宅共成交2851套，環比下(xià)跌0.3％，二手房網簽2539套，環比增長率爲68.4％。美聯物(wù)業全國研究中(zhōng)心的數據顯示，上周深圳全市二手住宅備案592套，環比上漲141.6％。上周，有2個新房項目入市銷售，均來自龍華區，共帶來1687套房源，但兩盤去(qù)化情況均不太理想。
此外(wài)，樂有家研究中(zhōng)心數據顯示，4月成交量排名前20的深圳二手樓盤中(zhōng)，有超五成的小(xiǎo)區業主挂牌價環比出現了下(xià)調。記者在羅湖、福田和龍崗坂田等多個片區實探發現，一(yī)些中(zhōng)介經理反映近日的确有些二手房業主小(xiǎo)幅度“反價”，但這些房源之前已經很長時間沒有成交，多數業主也都是抱着“試一(yī)試”的态度。在采訪中(zhōng)，面對業主“反價”的現象，多位購房者也表示，相比較2020年的情況，自己變得比較“冷靜”，坦言即使調控政策發生(shēng)變化，目前買房還是要量力而行。
中(zhōng)國民生(shēng)銀行(600016)研究院宏觀研究中(zhōng)心主任王靜文認爲，房地産銷售低迷主要受三方面因素影響：一(yī)是由于疫情防控收緊，居民看房購房行爲受到限制；二是居民收入增速明顯放(fàng)緩，繼續加杠杆能力受到削弱；三是受近兩年房企債務違約事件影響，居民對期房銷售不信任，也對房地産銷售形成拖累。
深圳一(yī)家本地房企的營銷負責人告訴證券時報記者，公司對深圳市場前景依舊看好，但在當下(xià)調控環境中(zhōng)，公司推盤步伐将有所控制，在售新盤的折扣促銷活動仍将繼續。
美聯物(wù)業全國研究中(zhōng)心總監何倩茹認爲，“深圳樓市的房貸利率在四大(dà)一(yī)線城市裏面處在最低水平，在全國範圍來看也是較低水平。因此，如果深圳也下(xià)調首套房的房貸利率，對市場的刺激程度也是相對較小(xiǎo)，但有利好總比沒有利好要好，畢竟深圳住宅市場目前的情況并不樂觀。至于深圳是否會出台其他利好政策，我(wǒ)認爲會有的，但具體(tǐ)不好猜測。”
廣東省規劃院住房政策研究中(zhōng)心首席研究員(yuán)李宇嘉認爲，在目前的高房價背景下(xià)，對于新市民買房來說壓力較大(dà)，因爲目前的房價水平，相比2017年和2016年那一(yī)輪的纾困，最大(dà)的變化就是房價已達曆史最高，很多新市民集中(zhōng)的熱點城市房價比那個時候大(dà)概翻了一(yī)倍甚至兩倍，在這種情況下(xià)，就必須要降成本，才能真正地疏解樓市供需的錯配。
