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港股年報季落下(xià)帷幕，房企用财報數據印證了一(yī)個趨勢：行業難再現爆發式增長及“黑馬”企業。當房地産告别土地、金融、市場等各種“紅利”之後，業績表現正在向制造業等常規行業看齊。
如何在行業變局裏求生(shēng)存？多家房企給出了統一(yī)回答：長期主義。但如何以及能否持續踐行長期主義是擺在房企面前的另一(yī)道命題。
與中(zhōng)國房地産市場共成長，迎來而立之年的合生(shēng)創展于3月31日發布了2021全年業績。數據顯示，期内合生(shēng)創展憑借多輪驅動實現業績的穩步上行：全年錄得合約銷售總額517.36億港元，逆勢上漲21.51%，營業收入307.34億港元，核心利潤47.56億港元，股權持有人應占溢利達97.59億港元。
這份成績單更像是合生(shēng)對行業的回應、對自己的内省。房地産行業高歌猛進時代，激進擴張的房企不在少數，而合生(shēng)創展是少有的沉得住氣，始終堅持穩健發展策略的企業，在合生(shēng)看來，成長與發展不應該僅僅體(tǐ)現在規模和體(tǐ)量上，更應該在認知(zhī)和行動上。
隻有知(zhī)道“我(wǒ)是誰”，堅守戰略、創造價值，才能找到發展錨點；隻有知(zhī)道“我(wǒ)該怎麽做”，穩健務實、深度賦能，才能在不确定性中(zhōng)赢得未來。
善謀者勝，遠謀者興。基于對行業的前瞻性判斷及戰略轉型的定力，合生(shēng)創展以科技賦能多元并舉率先回應了行業的時代命題，作爲科技賦能及産業驅動的綜合性投資(zī)控股平台，合生(shēng)創展已然成爲行業叠代創新、業績逆勢增長的優秀範本。
韌性凸顯 财務結構持續優化
過去(qù)一(yī)年，房地産行業面臨前所未有之大(dà)變局，現金流扼住多家房企命運的喉嚨，财務安全成爲房企力争的關鍵目标，而合生(shēng)創展基于長期的穩健發展，以實打實的數據，向行業展示了優異的經營成效。
2021年，合生(shēng)創展實現淨利潤103.45億港元，歸母淨利潤97.59億港元，毛利潤爲131.45億港元，毛利率43%，該指标遠高于行業均值，盈利能力處于行業前列。
不僅如此，合生(shēng)創展的融資(zī)成本維持在較低水準，公司加權平均财務成本6.3%，相比于2020年下(xià)降0.5個百分(fēn)點。此外(wài)，公司于2021年5-6月合計發行5.375億美金，進行短期債務長期化，且境外(wài)發債成本明顯低于其他房企。
“三道紅線”監管下(xià)，資(zī)金命脈是房企存亡的關鍵。合生(shēng)創展秉承“價值投資(zī)”理念，以利潤爲導向、不盲目追求規模與速度，注重資(zī)産升值和财務穩健，淨負債率較去(qù)年下(xià)滑10個百分(fēn)點達70%，剔除預收款後的資(zī)産負債率爲63%，現金短債比1.05，三條紅線保持全線“綠檔”。
從企業負債情況來看，債務結構保持健康水平。根據年報，截至期末，合生(shēng)創展總有息負債941億元，其中(zhōng)一(yī)年内到期有息負債233億元，占比24%，且公司信用債僅占總有息負債餘額8%。2022年1月，已償還5億美元債，年内無公開(kāi)市場信用債到期，據悉，公司在境内無公司債、中(zhōng)票等信用債餘額。
此外(wài)，合生(shēng)創展在手現金充裕，财報顯示，截至期末，合生(shēng)創展現金及銀行存款爲363.12億港元，較去(qù)年末上漲22.47%。加之1.79的流動比率，很大(dà)程度上保證了公司資(zī)金的使用效率，且償債壓力不大(dà)。
優異的成績爲合生(shēng)創展的股東帶來了真金白(bái)銀的回饋，年報顯示，合生(shēng)創展每股基本盈利3.71港元，建議每股末期股息爲每股15港仙。
較低的資(zī)産負債率、借貸成本逐年下(xià)降以及充足安全的現金流，構築起合生(shēng)創展堅固的護城河，同時也得到多間評級機構的認可，目前，合生(shēng)創展的主體(tǐ)信用及債券信用等級爲AAA級，标普信用評級B級，惠普B+，評級展望均爲穩定。
在房地産同行風聲鶴唳之際，1月12日，融資(zī)渠道依然順暢的合生(shēng)創展發行2.5億美元可轉債，本次發售吸引了包括貝萊德在内的大(dà)量優質長線價值投資(zī)者的踴躍參與，這也表明，以長期主義爲準繩，堅持審慎穩健财務政策的合生(shēng)創展韌性十足。
強基固本 築牢地産主業“壓艙石”
近日，中(zhōng)指院發布的數據顯示，2021年，百強房企銷售總額同比增速爲3.9%，增速大(dà)幅下(xià)滑。在此背景下(xià)，地産闆塊卻依然是爲合生(shēng)創展穩定貢獻現金流和利潤增長的壓艙石。
根據年報，去(qù)年全年，合生(shēng)創展地産闆塊實現營收226億港元，同比漲11%，合同銷售金額517億港元，同比漲22%，此外(wài)，盈利水平也在持續增長，2021年地産闆塊毛利率45%，淨利率38%，較2020年上漲13個百分(fēn)點。
良好的業績離(lí)不開(kāi)對市場的精準布局和好産品的助力。
一(yī)直以來，合生(shēng)創展堅持以北京、上海、廣州爲軸心，構築環渤海、長三角、大(dà)灣區三大(dà)經濟圈爲一(yī)體(tǐ)的事業版圖。截至期末，合生(shēng)創展土地儲備約2944萬平方米，地産闆塊一(yī)線城市高質土儲高達1668萬平方米，占比75%。秉承着理性投資(zī)，不盲目追高的理念，合生(shēng)創展把握行業周期性，2022年地産投資(zī)取得舊宮、昆山玉湖兩宗土地，精準布局，體(tǐ)現出公司謹慎的投資(zī)策略。
截止年末，公司總貨值約927億，且公司可售貨量高度集中(zhōng)于一(yī)線城市，占比超60%，足以保障未來5-8年供貨需求，充足的土地儲備和精準的城市布局爲合生(shēng)創展的發展提供了堅實的基礎。
在産品領域，優秀的産品力一(yī)直都是合生(shēng)創展的鮮明标簽，從前期規劃到後期落地，合生(shēng)創展着力打造産品差異化，不斷提升産品價值和創新意識。
多年來，合生(shēng)創展堅持“中(zhōng)高端精品戰略”，打造了合生(shēng)·缦系、悅系、帝景系、駿景系、國際城系等系列精品項目，同時，合生(shēng)創展堅持推陳出新，築就了一(yī)批具有合生(shēng)特點的城市高品質人居名片。
2021年，合創展向市場隆重推出合生(shēng)•缦系産品線。合生(shēng)·缦系開(kāi)創中(zhōng)國首個世界級生(shēng)活方式品牌，彙聚來自全球的超前理念，爲當代精英帶來獨特的、不可複制的居住體(tǐ)驗。從設計、材質、施工(gōng)、驗收、持續交付服務、智能生(shēng)活服務、鉑金管家服務、黑金會籍服務、高端私屬定制，向高端客戶提供極緻的生(shēng)活體(tǐ)驗，獲得5個國際設計獎項，彰顯出合生(shēng)創展開(kāi)創高端生(shēng)活方式差異化的核心競争力，該産品線合計貢獻銷售業績202億港元，在集團總銷售業績中(zhōng)占比近四成。
發力高端産品線的同時，合生(shēng)創展在全國五大(dà)區域的多個優質項目集中(zhōng)爆發。2021年，合生(shēng)創展将目光鎖定當下(xià)新生(shēng)代客群，全新推出的産品系列精品“悅系”，作爲悅系首發産品，合生(shēng)·ME悅一(yī)經入市便受到市場熱捧，位于廣州的合生(shēng)•中(zhōng)央城表現也不同凡響，成爲了黃埔區銷量及口碑俱佳的網紅大(dà)盤；位于杭州的合生(shēng)創展名邸開(kāi)盤即實現全盤高達95%去(qù)化。位于上海昆山的合頌蘭亭、合樾蘭亭、廣州的湖山國際等項目持續熱銷貢獻現金流。
産品的升級叠代也同樣體(tǐ)現在擇址标準、産品規劃、空間設計、園林美學、智慧安防等多方面，合生(shēng)創展深研業主需求，産品設計風格及效果品質上緊跟市場主流趨勢，更敏銳的洞察業主關注點，在産品上尋求創新突破，着力打造同時具備“産品力優勢+價值觀情感共鳴”的社區，凸顯年輕時尚活力。在強調實用和功能最大(dà)化的同時，更人性化也更藝術性，滿足新時代生(shēng)活方式的需求，營造美好生(shēng)活全周期場景，不斷煥發新生(shēng)機。
與此同時，合生(shēng)創展通過“優生(shēng)活”價值體(tǐ)系的深化輸出，全方位提升品牌力、服務力和客戶關懷力，持續爲業主打造便捷、舒适、智能化的生(shēng)活方式。
除了穩紮穩打的産品力之外(wài)，合生(shēng)創展逆勢增長也得益于營銷層面的創新實踐。通過科技賦能，合生(shēng)創展搭建起全場景智慧營銷平台，将客戶管理、智慧案場、在線交易、智慧交付串聯打通，如打造VR看房、全景樣闆間、線上售樓處、直播賣房等平台，形成“網絡看房、實景體(tǐ)驗、營銷預約跟進”的服務閉環，線上線下(xià)聯動的營銷模式創新，降本增效的同時，進一(yī)步夯實了營銷實力。
基于科技賦能及地産闆塊的全方位發力，在衆多房企以價換量的2021年，合生(shēng)創展平均合約售價達47081港元/㎡，同比上漲79.91%，購房者爲好房子和理想生(shēng)活買單，正是合生(shēng)創展地産實力的最好佐證。
科技賦能 “多邊形戰士”實力爆發
行業深度整合期，培育第二條增長曲線成爲房企的必修課。
作爲綜合性投資(zī)控股平台，合生(shēng)創展積極推進輕重資(zī)産并重發展的戰略，依托優質項目，加快地産、商(shāng)業、合生(shēng)活、基建和投資(zī)等闆塊的資(zī)源整合優化，構建起五大(dà)闆塊并驅發展的全産業鏈。如今，多元戰略轉型步入收獲期，各項指标逆市高增背後，正是合生(shēng)創展投資(zī)矩陣産生(shēng)的協同發展效應。
合生(shēng)創展商(shāng)業闆塊已逐漸發展成投資(zī)性房地産和合商(shāng)科技雙平台業務，2021年，合生(shēng)創展商(shāng)業闆塊成績斐然，實現營收48.34億港元，經營毛利爲35.75億港元，毛利率達71%，淨利潤80.83億港元，淨利潤率128%，目前在北京、上海、廣州、深圳、成都等十餘個城市擁有近百餘個在營項目，已建成運營的項目面積超過500萬平方米。
其中(zhōng)，投資(zī)性房地産業務中(zhōng)，一(yī)線城市土儲占比95%，擁有27個籌備及在營項目，4個建設期項目。合商(shāng)科技“精細化”、“差異化”與“内容創新”的運營思路也讓其經營數據相當亮眼，2021年合商(shāng)科技闆塊錄得8億港元營收，擁有合生(shēng)彙、MOHO、泛文娛、MAHA四大(dà)産品線，旗艦品牌合生(shēng)彙2021年出租率動态保持在99%，北京、上海區域的單項目日均客流突破12萬人次，物(wù)業租賃收入持續穩定地爲集團貢獻現金流。
作爲提升用戶粘性的重要路徑，合生(shēng)活闆塊成爲合生(shēng)創展近年發力的重點領域，優質服務之下(xià)，2021年實現營收44.76億港元，淨利潤上升94%達3.09億港元，在管面積突破性達到1.67億㎡，同比上漲75%，全年爲近100萬戶家庭提供貼心服務，自主開(kāi)發的合生(shēng)活APP用戶量近300萬，客戶轉換率達74%。
此外(wài)，基建闆塊和投資(zī)闆塊也正在成爲公司新的利潤護城河，與集團産業生(shēng)态圈互爲賦能，各個闆塊間之間的良性循環，形成了合生(shēng)創展的内生(shēng)動力，帶動合生(shēng)創展穩步前行。
管理紅利時代，房企數字化轉型是大(dà)勢所趨，如何借力數字化手段向精細化運營和多元化經營轉型是擺在房企面前的必修課。在這方面，合生(shēng)創展同樣也是先行者。
近幾年，合生(shēng)創展積極行動，将科技賦能作爲轉型戰略重點，加速模式創新和轉型升級，以科技平台爲載體(tǐ)，構建從城市更新、地産開(kāi)發、商(shāng)業運營管理、物(wù)業管理、金融投資(zī)、基金管理到智慧服務全生(shēng)命周期、全産業鏈的智慧管理平台，從而實現各平台全鏈條的生(shēng)态閉環。
可以說，無論是産品創新、内外(wài)部運營效率提升，還是平台端的服務賦能上，無不滲透着科技的力量。合生(shēng)創展通過擁抱新科技，加速企業科技化、信息化賦能及不斷拓展的業務觸角，已經鑄就領先同業的硬核實力，成爲其内外(wài)部革新、提升自身競争力的利器。
2022年恰逢合生(shēng)創展成立30周年，回首來時路，“穩健”、“創新”、“突破”都是合生(shēng)創展鮮明的标簽，也是其穩步向前的驅動力。随着行業邏輯發生(shēng)深刻變化，與房地産共同走過的合生(shēng)創展将如何繼續挺立潮頭，我(wǒ)們拭目以待。
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