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[ 克而瑞最新公布的數據顯示，2月TOP50房企的單月銷售金額爲3552億元，環比1月減少了23.1%，相比去(qù)年同期大(dà)降45%。 ]
“去(qù)年房價下(xià)降，房地産的泡沫化、貨币化的問題發生(shēng)了根本性的扭轉，樓市不像以前那麽活躍了。”全國兩會召開(kāi)前夕，中(zhōng)國銀保監會主席郭樹(shù)清在國新辦發布會上表态，房地産價格調整對金融業是好事，但不希望調整太劇烈，要平穩轉換。
去(qù)年四季度以來，有關房地産市場的消息不斷。其中(zhōng)有監管面向全行業的發聲，也有地方做出的區域調整；有房企違約動态，也有新的并購融資(zī)；有銀行按揭松動，也有樓市銷售數據不佳。在這種“跌宕起伏”中(zhōng)，市場都在等下(xià)一(yī)個政策。最近，河南(nán)鄭州率先放(fàng)出“大(dà)招”——同時松綁限購限貸，再次啓動棚改貨币化安置，這被業内業外(wài)看作一(yī)個标志(zhì)性信号。
房住不炒原則下(xià)，調控手段如何在穩增長與防風險之間實現平衡？經濟增速下(xià)行壓力下(xià)，不再作爲短期刺激經濟手段的房地産将何去(qù)何從？行業未來的變量還有哪些？在兩會召開(kāi)前夕，第一(yī)财經對我(wǒ)國的樓市做了詳細回顧和前瞻。
去(qù)庫存利器被重啓
3月第一(yī)天，鄭州市政府辦公廳發布的《關于促進房地産業良性循環和健康發展的通知(zhī)》（下(xià)稱《通知(zhī)》）刷屏。《通知(zhī)》提出了“穩地價、穩房價、穩預期”的19條措施，取消“認房又(yòu)認貸”的同時重啓了去(qù)庫存利器——棚改貨币化安置。相比實物(wù)化安置，貨币化安置可以幫助消化城市商(shāng)品房庫存，也可以緩解地方政府的資(zī)金壓力，采用信貸支持的方式推動棚改進行。
這給了“冰冷”的市場一(yī)絲希望。克而瑞最新公布的數據顯示，2月TOP50房企的單月銷售金額爲3552億元，環比1月減少了23.1%，相比去(qù)年同期大(dà)降45%。這已經是房企銷售連續7個月的大(dà)幅下(xià)滑，同比降幅創下(xià)曆史新低。
爲了支持合理住房需求，鄭州《通知(zhī)》不僅通過“親屬投親養老可新購一(yī)套住房”将家庭購房套數從2套突破至3套，在供給端也明确提出要實施安置房建設工(gōng)作三年行動，并堅持以貨币化安置爲主。
多家券商(shāng)認爲，鄭州的率先行動或預示着後續更多城市将因城施策，跟進出台樓市支持政策。據申萬宏源(000166)統計，自去(qù)年年底以來已經有至少52個城市出台了需求端的政策支持，方式包括但不限于降低房貸首付和利率、提高住房公積金貸款額度、取消或降低戶籍限制等。
新一(yī)輪房地産調控在去(qù)年上半年加速，年中(zhōng)随着部分(fēn)城市的二手房指導價機制、學區房炒作降溫、房貸業務收緊等進入高潮，市場成交在開(kāi)發商(shāng)“爆雷”和購房者信心不足中(zhōng)跌至“冰點”。有北京地區頭部中(zhōng)介機構從業人員(yuán)曾向第一(yī)财經透露，在去(qù)年8月～11月，北京地區的二手房市場幾乎是“零成交”狀态。
随着監管對融資(zī)政策糾偏、鼓勵并購，加上各地在需求端因城施策，供需兩端的市場已經明顯回暖，但數據爲何仍低于市場預期？中(zhōng)泰證券研究所地産負責人陳立認爲，目前按揭利率下(xià)行更多反映的是前期積壓按揭貸款投放(fàng)完成後，新增需求不足導緻的貸款利率下(xià)行，是結果而非驅動因素。有江浙地區地産中(zhōng)介人士直言，其所在城市最關鍵的問題并不是首付比例和房貸利率，“隻要放(fàng)松限購市場立馬會活躍起來”。
國泰君安指出，2022年最主要的風險已經不簡單是房企資(zī)金鏈風險，而是升級到了需求下(xià)行帶來的房企造血能力下(xià)降的風險。過去(qù)幾個月各城市的寬松多集中(zhōng)在銀行體(tǐ)系加大(dà)信貸投放(fàng)，但在需求下(xià)降背景下(xià)作用較爲有限，市場預期需要更加強有力的政策來延緩樓市的下(xià)行，但對推出節奏存在一(yī)定分(fēn)歧，鄭州作爲省會城市，其政策在時點和力度上都超出預期，對全國其他城市有極強的信号意義。
什麽是新的發展模式？
長江證券(000783)首席經濟學家伍戈日前在研報中(zhōng)表示，當前房地産銷售和投資(zī)的下(xià)挫幅度、速度超出過往，即使不再作爲“短期刺激經濟的手段”，面對穩增長的嚴峻形勢，政策力度或許不能太小(xiǎo)。
與這輪調控相伴而生(shēng)的是房企頻頻爆雷，以及後疫情時代宏觀經濟穩增長的特殊壓力，從多數機構觀點來看，大(dà)家都在關注後續的政策表述和行動，對調控效果的預期也在不斷調整。
穆迪最近的研究報告顯示，信托公司作爲房地産業敞口較大(dà)的金融機構，2022年前9個月将有3520億元與房地産相關的信托資(zī)産到期，在“兩壓一(yī)降”監管下(xià)壓力較大(dà)。
郭樹(shù)清在3月2日召開(kāi)的國新辦發布會上表示，房地産價格調整帶來的需求結構變化，對金融業來說是好事，“但是不希望調整得太劇烈，對經濟影響得太大(dà)，還是要平穩轉換。”
那麽，到底什麽是“新的發展模式”？第一(yī)财經注意到，保障性租賃住房和長租房市場已經成爲政策指引的關鍵詞。從已經全部出爐的國内31個省市自治區的2021年政府工(gōng)作報告也可以看出，各地目前确定的房地産舉措主要就聚焦在保障性租賃住房和城市更新等方面。近日住建部已經就此提出具體(tǐ)目标：2022年能夠建設籌集保障性租賃住房240萬套（間），新籌集公租房10萬套，棚戶區改造120萬套，将加快長租房市場建設。
2月25日最新召開(kāi)的中(zhōng)共中(zhōng)央政治局會議強調，今年的工(gōng)作仍要堅持穩字當頭、穩中(zhōng)求進，要加大(dà)宏觀政策實施力度，穩定經濟大(dà)盤；要堅定實施擴大(dà)内需戰略，推進區域協調發展和新型城鎮化。“‘十四五’期間房地産市場的增量将主要來自租賃住房。”中(zhōng)信證券(600030)首席經濟學家明明認爲，“租購并舉”是未來房地産市場新的發展模式，政府會積極探索和加速推進保http://i4.hexun.com/2022-03-04/205419237.gif障性租賃住房的建設。
繼去(qù)年四季度貨币政策執行報告之後，住建部近期再次強調“不把房地産作爲短期刺激經濟的工(gōng)具和手段”。明明表示，在維護房地産市場平穩健康發展的同時，政策的主基調仍然沒有變，“房住不炒”、“不把房地産作爲短期刺激經濟的手段”等提法意味着這一(yī)輪調控對商(shāng)業地産的态度是托而不舉。
未來的變量
無論當前局勢如何，監管糾偏的目的在于，房地産形成健康發展和良性循環的平衡局面。明明認爲，今年房地産面臨的政策環境大(dà)概率還是相對友好的，市場環境也會逐步改善。陳立認爲，未來房地産企業的經營思路将發生(shēng)三大(dà)改變：從土地爲王到現金爲王，從追求規模到追求穩健，從全國擴張到區域深耕。
對于未來影響房地産業态的因素，人口、土地、金融（貨币政策等）仍是主要變量。
去(qù)年年底的中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議指出，我(wǒ)國經濟發展面臨需求萎縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，未來政策要靠前發力，積極财政政策要提升效能，穩健的貨币政策要靈活适度。
“大(dà)家都知(zhī)道地産這個泡泡不能再吹了，所以地産政策即便是略有放(fàng)松，也隻是給部分(fēn)企業喘一(yī)口氣，不會全面放(fàng)水，相信地産融資(zī)不會成爲未來貨币擴張的主力。”中(zhōng)泰資(zī)管首席投資(zī)官姜超認爲，房住不炒仍是未來的底線。明明也表示，今年的經濟政策意在穩增長而非強刺激。
另外(wài)根據世界清算銀行的數據，截至2021年6月末，中(zhōng)國的居民部門名義杠杆率（債務/GDP）升至61%，相比2015年（38.9%）接近翻倍。
而根據央行發布的《中(zhōng)國金融穩定報告2021》，加上非銀行金融部門對居民的借貸，居民杠杆率已經達到72.5%。
