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每經記者 甄素靜 每經編輯 陳夢妤
“開(kāi)發商(shāng)沒錢裝修，業主自掏腰包”，談起近期的項目自救工(gōng)作，廣東省東莞市泰禾新天地（又(yòu)名金澤商(shāng)業廣場）業主代表陳穎說。
通過業主的“衆籌”自救以及多方協調配合，泰禾新天地的停工(gōng)項目正逐步盤活，目前已有部分(fēn)樓棟完工(gōng)交付并對外(wài)出租，項目其他業主也紛紛考慮加入自救陣營。
業主“衆籌”開(kāi)展自救
泰禾新天地是泰禾首進東莞的明星項目，位于東莞市東城區核心商(shāng)圈。據悉，泰禾新天地項目建築面積超18萬平方米，其中(zhōng)商(shāng)業面積約5萬平方米，定位潮流時尚街區，打造24小(xiǎo)時不打烊的時尚潮流生(shēng)活空間。項目分(fēn)商(shāng)業和公寓，其中(zhōng)公寓由1至5棟組成，合計約1885戶；商(shāng)業布局在-1至2層，規劃商(shāng)家總數約180戶。
作爲泰禾在華南(nán)的重點項目，2017年其宣傳與泰禾發展近乎同頻。在泰禾新天地亮相會上，開(kāi)發商(shāng)打出了“東莞的泰禾，世界的新天地”标語。那幾年，正是泰禾集團(000732)大(dà)舉擴張的時代。
一(yī)位熟悉東莞地産的人士告訴《每日經濟新聞》記者，項目開(kāi)盤售價并不低，商(shāng)鋪爲50~150平方米，精裝公寓有2棟複式36~78平方米戶型，3~5棟平層42~75平方米戶型，均價2.4萬~2.8萬元/平方米。
根據購房者出示的《商(shāng)品房買賣合同》和與裝修公司簽訂的《裝修協議》，開(kāi)發商(shāng)原本應在2019年底精裝交房。
恰逢2019年下(xià)半年信托業收緊房地産融資(zī)，泰禾集團資(zī)金鏈危機初現端倪，同年9月出現首筆債務逾期。2020年7月，泰禾宣布進行債務重組，同時全國各地多個項目也受到波及，陷入停工(gōng)狀态。
記者進入泰禾新天地園區看到，目前項目大(dà)部分(fēn)商(shāng)業和公寓仍是毛坯狀态，裝修、建設材料堆放(fàng)在廣場内側公共區域，物(wù)業和安保團隊均在底鋪的毛坯房内臨時辦公。在商(shāng)業的外(wài)廣場上，一(yī)個大(dà)型兒童遊樂項目正在營業，底商(shāng)目前也有零星商(shāng)業入駐，但去(qù)年下(xià)半年開(kāi)業的肯德基，不知(zhī)何原因已關門停業。
公寓方面，業主們聯合各部門開(kāi)展自救。陳穎告訴記者，他們便聯系其他業主，組織與開(kāi)發商(shāng)溝通，從年頭談判到年尾，進行自救。
但自掏腰包并非所有業主能接受的自救方式，陳穎告訴記者，還有很多戶業主走法律程序收樓。
另有業主稱，我(wǒ)隻希望能用聰明的方式去(qù)解決問題，同時他們還在通過接待溝通大(dà)客戶、美化公共區域等，相互打氣，讓大(dà)家看到希望。
相較于其他爛尾項目，泰禾新天地的業主還算幸運，泰禾發生(shēng)流動性危機時，該項目1-5号公寓樓主體(tǐ)建築毛坯已竣工(gōng)驗收備案，剩下(xià)未完成室内裝修和公共區域綠化，工(gōng)程量相對較少。
先行墊付2萬至15萬
那麽達成自救共識後，項目又(yòu)是如何一(yī)步步實現複工(gōng)交付的呢？
記者從多名業主處獲悉，全體(tǐ)自救業主需先行墊付資(zī)金，用于項目未完成的室内裝修和公共區域建設。根據開(kāi)發商(shāng)早先項目的裝修進度不同，各樓棟業主需要先墊付2萬到15萬元不等的資(zī)金。
期間，東莞市住房和城鄉建設局還開(kāi)展專題調研，并召開(kāi)項目各方協調會研究處置對策，泰禾方面表示尊重業主意願，積極配合各小(xiǎo)業主自行墊付裝修經費及代開(kāi)發商(shāng)繳納稅款以辦理不動産權證。
此後，業主成立自救小(xiǎo)組，由各業主均攤費用聘請法律顧問，考察及招投标裝修公司，以及設立共同資(zī)金監管賬戶等。據陳穎介紹，經過反複溝通讨論，由業主們選出的多名業主，作爲自救委員(yuán)會的授權代表，與開(kāi)發商(shāng)和裝修公司簽訂墊資(zī)協議，三方約定由全體(tǐ)自救業主墊資(zī)完成泰禾新天地商(shāng)業、公寓等未完工(gōng)的裝修及公共部分(fēn)建設。
對于自籌資(zī)金監管，業主方實行多人對資(zī)金共同監管，并找到一(yī)家銀行可以多人共同簽名才可劃撥資(zī)金的銀行監管方式，保障專款專用。
《每日經濟新聞》記者獲悉，自救業主方可以自行委托第三方施工(gōng)，但第三方的選定方式及選定結果必須經開(kāi)發商(shāng)同意，現存放(fàng)于泰禾新天地廣場内的裝修材料所有權歸全體(tǐ)自救業主所有，不足部分(fēn)産生(shēng)的費用，再由參與自救的業主平均分(fēn)攤墊資(zī)墊付。
對于墊資(zī)款項的返還，三方約定，全體(tǐ)自救業主的墊資(zī)本金金額應經過開(kāi)發商(shāng)審核同意，且以全體(tǐ)自救業主實際支付給第三方的金額爲準，墊資(zī)利息以甲方墊資(zī)本金爲基數，按中(zhōng)國人民銀行同期存款利率計算，從業主方墊資(zī)之日起計算至開(kāi)發商(shāng)應還款之日。
陳穎說，根據約定，開(kāi)發商(shāng)要在項目全部樓棟及商(shāng)業配套完成裝修交付後，在30個工(gōng)作日内向業主方支付墊資(zī)款本息。同時約定，開(kāi)發商(shāng)付款前，業主方向其提供墊付款項的支付記錄及相關依據，并協調第三方共同按其要求提供财務配合文件等。
在業主方看來，全部樓棟及商(shāng)業配套完成裝修，需要溝通協調方面太多，等待時間存在不确定性，變數也太多。
項目部分(fēn)樓棟已交付
對于裝修延期交付賠償，一(yī)位參與自救正在裝修的業主告訴記者，開(kāi)發商(shāng)承諾按80元/日的标準向業主支付延期交付賠償金，延期交付賠償金的計算從2020年1月1日起至2021年12月30日止。
該賠償以雙方均不得要求增加或減少延期交付賠償金額爲前提，約定無論業主委托的第三方實際完工(gōng)時間是早于還是晚于2021年12月30日，開(kāi)發商(shāng)應付延期交付賠償金均不予變更。同時，業主不得要求開(kāi)發商(shāng)另行按商(shāng)品房買賣合同承擔開(kāi)發商(shāng)逾期交付違約責任。
該業主表示，付款期限同樣是項目全部樓棟完成裝修交付後，開(kāi)發商(shāng)保證在有資(zī)金的情況下(xià)優先支付給業主。
記者在采訪中(zhōng)獲悉，泰禾新天地項目的複工(gōng)自救工(gōng)作，是以公寓樓棟爲單位進行的。在業主的積極自救下(xià)，目前5号樓已裝修完工(gōng)并對外(wài)出租，其他樓棟業主也紛紛加入自救陣營，3、4号公寓也在陸續裝修。
記者走訪時看到，4棟大(dà)堂地面已做晶面處理，3棟門口的玻璃上，還留有年前開(kāi)工(gōng)儀式時貼的“開(kāi)工(gōng)大(dà)吉”橫幅。在泰禾新天地廣場和園區内部，還能看到大(dà)幅招租招商(shāng)廣告。
繞至廣場外(wài)側，是5号公寓入口，已經交付出租的公寓不斷有人進出，早期的自救業主代表也在負責公寓的對外(wài)出租工(gōng)作，其表示，目前已入住130多戶，39~52平方米的單間和一(yī)房一(yī)廳，租金1800~2600元/月。
對于東莞泰禾新天地項目的部分(fēn)交付，企業方面有何經驗總結，能否形成可複制的複工(gōng)交付模式？
泰禾方面向《每日經濟新聞》記者回應稱，基于務實、盡快解決交房問題的目的，泰禾歡迎多方共同努力下(xià)的有益探索。泰禾非常感謝業主的理解支持。目前隻是部分(fēn)樓棟采用該模式解決，并不是全盤采用這一(yī)模式，能否形成模式推廣，需要看不同項目具體(tǐ)情況，各方能取得怎樣的共識。
明源地産研究院首席研究員(yuán)艾振強認爲，可複制性不強，泰禾的客群比較高端，不差錢，維權等待的時間成本比較高，他們會更偏向于快速解決問題。如果客群是剛需剛改，買房已經掏空“6個錢包”了，再出錢就很難，在各地政府保交樓的情況下(xià)，交樓問題不大(dà)，無非晚一(yī)點，此外(wài)涉及的利益方太多，要達成一(yī)緻非常難。
企業危機何時解除？
泰禾新天地自救業主更關心的是泰禾危機何時能解除，何時有資(zī)金支付他們的墊付款。而通過其他途徑維護自身權益的業主，則更關心泰禾能正常複工(gōng)複産。
泰禾方面回應稱，目前泰禾各區域已經開(kāi)了多次會議，已複工(gōng)項目都在和施工(gōng)單位溝通，按計劃開(kāi)工(gōng)，按工(gōng)期推進，部分(fēn)城市如濟南(nán)等有的項目已經開(kāi)工(gōng)。部分(fēn)重點城市未複工(gōng)的項目也在積極溝通推進，做好準備工(gōng)作，類似上海大(dà)城小(xiǎo)院項目，包括金融機構、政府和企業等在春節前已經達成協議，年後将正式複工(gōng)。
但不少投資(zī)者和購房者提出了“假複工(gōng)”和“雲複工(gōng)”的質疑。去(qù)年泰禾位于深圳的标杆項目泰禾深圳院子也曾多次傳出開(kāi)盤推售的消息。
但記者近期實地走訪泰禾深圳院子發現，現場售樓處大(dà)門半掩，僅有兩三位穿着便裝的工(gōng)作人員(yuán)留守值班，項目的兩處工(gōng)地大(dà)門緊閉，均無施工(gōng)迹象，透過縫隙可以看到現場雜草叢生(shēng)，其中(zhōng)一(yī)宗地塊基坑作業還未完成。
關于泰禾深圳院子，有接近泰禾人士表示，當下(xià)，泰禾正在和金融機構等方面積極溝通，進展順利，近期應該有進一(yī)步消息，也在力争盡快實現泰禾深圳院子及坪山泰禾廣場開(kāi)盤。
除業主自救交付複工(gōng)，讓市場頗感意外(wài)的還有泰禾集團的盈利業績預告。
2021年，泰禾預估歸屬于上市公司股東的淨利潤約1.01億~1.32億元，扣除非經常性損益後的淨利潤同樣爲正，約3.72億~4.83億元。
而此前的兩年，泰禾業績持續虧損。2020年，泰禾歸屬上市公司股東淨利潤虧損49.99億元；2019年淨利潤8.27億元，但扣除非經常性損益後，歸屬上市公司股東淨利潤虧損2.36億元。
對于業績變動原因，泰禾集團稱，因可确認銷售收入大(dà)幅增加，對各類費用和固定成本進行嚴格管控，期間費用大(dà)幅下(xià)降；2020年同期計提了較多存貨減值準備；投資(zī)性房地産公允價值變動産生(shēng)的收益，以及對處于執行階段的法律訴訟案件計提損失後的淨影響。
雖業績扭虧爲盈，但危機并沒消散。
1月底，招商(shāng)銀行(600036)也發布了關于泰禾集團股份有限公司“17泰禾MTN001”和“17泰禾MTN002”本息未按期足額償付的處置進展公告，發行人未兌付本金及利息已構成違約事件，未償付本息金額達37.6億元。
對于2022年的經營目标，泰禾方面表示，今年要實現全集團的全面複工(gōng)複産，繼續推進保交付、保品質的工(gōng)作，2021年主要是北京、福州、廈門區域複工(gōng)複産，上海、廣深兩大(dà)區域也有積極進展；2022年要在鞏固2021年成果上，推動上海區域、廣深區域重點項目複工(gōng)複産有更明顯的進展，同時要加快推進銷售，緩解現金流壓力，還上金融機構的一(yī)部分(fēn)債務。
（應受訪者要求，文中(zhōng)陳穎等均爲化名）
