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樓市調控是個長期博弈

　據媒體(tǐ)報道，工(gōng)、農、中(zhōng)、建四大(dà)國有銀行本周起上調北京地區首套房貸款利率，最低利率從基準利率的1.05倍上調爲1.1倍。事實上，不僅是北京，大(dà)多數一(yī)二線城市的首套房利率普遍上浮。由于貨币環境偏緊，資(zī)金成本仍将上行，後續房貸利率還面臨着上漲的壓力。

　　在“持續擴大(dà)内需”的政策新表述和中(zhōng)美日益緊張的貿易摩擦和磋商(shāng)下(xià)，今年的樓市預期正在發生(shēng)一(yī)些微妙的變化。在整個“房住不炒”的調控大(dà)背景下(xià)，樓市出現回暖。各地的“搶人大(dà)戰”和限價房公開(kāi)搖号，不管政策初衷如何，客觀上刺激了樓市。即使是調控最嚴的北京，市場也自發完成築底。自去(qù)年底以來，北京市二手住宅交易量回升的态勢一(yī)直延續，除了2月受到節日因素影響成交量下(xià)降外(wài)，1月和3月二手住宅成交量均超過1萬套。

　　回暖并不令人意外(wài)，畢竟我(wǒ)們的樓市政策隻是防止暴漲，而非打壓。但預期管理是個難題，也是一(yī)門藝術。樓市長達十數年的看漲強預期，并不是一(yī)朝“史上最嚴調控”就能降服的。任何市場上的風吹草動，都會被迅速放(fàng)大(dà)，夯實或者解構調控預期。因此，在當前的樓市頻頻出現回暖迹象和放(fàng)松假設，政策也需要表明态度，對沖相反預期。在嚴格執行現有的限購、限價等政策之外(wài)，熱點城市房貸調控力度加強便在意料之中(zhōng)，釋放(fàng)的信号也很明确：樓市調控還将堅挺，不會“潰壩”。

　　同時，我(wǒ)們必須清醒認識到，杠杆并沒有被消滅，最多是被隐藏起來。因此，樓市泡沫破裂，依然是未來要重點防範的風險。泡沫被消化，杠杆被降低，隻有兩個路徑，一(yī)個是在發展中(zhōng)解決問題，通過經濟增長來稀釋泡沫；另一(yī)個則是劇烈的市場出清，增速斷崖，以經濟的急劇下(xià)滑爲代價自爆杠杆。毫無疑問，我(wǒ)們隻能選擇增長，防範斷崖。而這也就決定了我(wǒ)們的樓市調控政策，既要防止大(dà)起，也要防止大(dà)落。樓市調控有如“繡花”，大(dà)意不得，市場的預期隻能進行緩和，絕不能踩踏。

　　2017年的樓市調控起點太高，2018年斷不可能就鳴金收兵。樓市在長效機制正式公布之前，将會維持現狀，不會走向寬松。對于長效機制，市場猜了差不多一(yī)年多，從限貸、限購、限價、限售的長期化和常态化，到租售并舉、租售同權和共有産權房，都有點像，又(yòu)都沒個權威說法。但一(yī)個共識是，如果土地制度不改革，長效機制将缺少最重要的一(yī)塊。樓市實在是當下(xià)一(yī)個揮之不去(qù)的話(huà)題，蓋因它一(yī)頭連着GDP，一(yī)頭連着居民的财富，牽一(yī)發動全身，未來住房制度怎麽改，長效機制怎麽建，注定是一(yī)個小(xiǎo)心翼翼的事情，注定是一(yī)個迎難而上的，注定是一(yī)個長期重複博弈的過程。