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财聯社（北京，記者 李潔）訊，2021年全國商(shāng)品房銷售規模創下(xià)曆史新高，但房企土地購置面積大(dà)幅下(xià)滑。
1月17日，國家統計局公布的2021年全國房地産開(kāi)發投資(zī)和銷售情況顯示，2021年商(shāng)品房銷售額爲18.2億元，同比增長4.8%，銷售面積爲17.9億平方米，同比增長1.9%，均爲曆史最高水平。
不過，2021年全年，房地産開(kāi)發企業土地購置面積爲21590萬平方米，同比增速爲-15.5%。
“總體(tǐ)來看，2021年房地産竣工(gōng)端、施工(gōng)端、開(kāi)工(gōng)端、拿地端的表現相對偏弱，整體(tǐ)信心仍然不足，未來打通良性循環，還需要政策發力支持。”中(zhōng)泰證券研究所政策組負責人、首席分(fēn)析師楊暢表示。
中(zhōng)指院研究副總監陳文靜認爲，展望2022年，降準、降息仍有空間，房地産市場仍将發揮穩定器作用，在“房住不炒”總基調指導下(xià)，預計調控政策将邊際改善，特别是信貸端，将進一(yī)步加大(dà)對剛需、改善性住房需求的支持力度，支持合理住房需求釋放(fàng)。
對于“房地産調控會不會略有松動”，國家統計局1月17日回應稱，随着房地産長效機制不斷完善，因城施策效果不斷顯現，2022年我(wǒ)國房地産市場有望保持總體(tǐ)平穩運行。
“開(kāi)發投資(zī)經曆三部曲”
業内人士認爲，去(qù)年全年商(shāng)品房銷售表現爲“前高後低”，去(qù)年下(xià)半年以來房地産市場降溫态勢明顯，房地産開(kāi)發投資(zī)增速呈逐月下(xià)滑态勢。
國家統計局數據顯示，2021年，全國房地産開(kāi)發投資(zī)147602億元，較上年增長4.4%。
“2021年房地産開(kāi)發投資(zī)經曆三部曲，其中(zhōng)1-8月份屬于過熱，達到兩位數增速；9-11月份較爲溫和，介于5%-10%的區間；12月份步入過冷區間，低于5%的水平。”易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進告訴記者。
與此同時，受資(zī)金端壓力、交易市場較爲低迷等因素影響，企業開(kāi)工(gōng)積極性明顯減弱。2021年，全國房屋新開(kāi)工(gōng)面積同比降幅超11%，絕對規模降至2018年以來最低水平，其中(zhōng)12月同比降幅超30%。
“近三年首次出現新建商(shāng)品住宅銷售面積大(dà)于住宅新開(kāi)工(gōng)面積，可以看出，開(kāi)發投資(zī)仍在築底過程中(zhōng)。”貝殼研究院分(fēn)析師潘浩表示。
“2022年房屋新開(kāi)工(gōng)面積難有明顯改觀，全年或延續回落态勢。”陳文靜表示，究其原因，一(yī)方面，2021年全國土地成交縮量明顯，将對今年新開(kāi)工(gōng)規模産生(shēng)較大(dà)影響；另一(yī)方面，2022年企業資(zī)金壓力不減，全年商(shāng)品房銷售規模預期回落下(xià)，企業開(kāi)工(gōng)亦受限。
不過，去(qù)年9月底央行首次提出“兩個維護”後，管理層頻繁釋放(fàng)維穩信号，信貸環境持續改善，年底疊加企業“以價換量”營銷策略，部分(fēn)需求擇機入市，新房成交規模連續回升。
結合信貸數據來看，據貝殼研究院觀察，去(qù)年12月主要城市房貸利率連續三個月下(xià)行，放(fàng)款周期較此前6個月有所縮短，預計未來随着信貸環境的适度調節以及新一(yī)年信貸額度的“重置”，有利于市場需求複蘇。
土地市場收縮明顯
“當前房地産開(kāi)發投資(zī)數據略低迷，這也使得2022年激活開(kāi)發投資(zī)熱情、鼓勵企業投資(zī)拿地等或成主流政策。”陳文靜表示。
作爲“兩集中(zhōng)”新政落地的第一(yī)年，2021年土地市場如同坐上“過山車(chē)”，首輪土拍熱度很高，但二、三輪集中(zhōng)供地均遇冷，流拍、中(zhōng)止出讓成爲集中(zhōng)土拍的高頻詞彙。
據貝殼研究院統計，2021年全國各城市住宅用地成交規劃建築面積爲16.67萬億平方米，同比下(xià)滑27.8%。而克而瑞數據顯示，2021年住宅用地計劃供應量來看，21城全年宅地實際成交量占全年計劃供應量的比例平均僅爲74%，宅地供應的實際完成度并不高。
“受房企融資(zī)難度加大(dà)以及市場降溫的影響，流拍率大(dà)幅提升，部分(fēn)城市二、三輪集中(zhōng)土拍成交量較首輪明顯下(xià)降，典型如長春、沈陽、廈門等城市，第三輪集中(zhōng)土拍流拍率均超50%，使得實際供地量被大(dà)幅壓縮。”克而瑞一(yī)位分(fēn)析師表示。
嚴躍進認爲，房企受資(zī)金壓力影響，拿地節奏放(fàng)緩，對2022年新房供應将産生(shēng)利空影響。2022年土地市場無論是供應規模還是拿地規則，都将有一(yī)些積極的變化，以鼓勵房企拿地。
“地方或将通過調整出讓底價、配建要求、銷售限價等相關條件，提振市場信心。”陳文靜表示，2022年部分(fēn)城市的土地溢價率水平或出現短期回升，流拍率也會有所回落，但各城市實際地價仍将以持平或緩升爲主。
