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本報記者 夏晨翔 童海華 北京報道
近日，《中(zhōng)國經營報(博客,微博)》記者以購房者身份走訪位于北京市房山區長陽地鐵站附近的萬科七橡墅城市展廳，一(yī)位工(gōng)作人員(yuán)表示，該項目尚未取得預售證，目前處于排号登記階段。而确定購房意向的方式，是在一(yī)款名叫“鵬金所”的APP上購買3萬元“理财産品”，随後，工(gōng)作人員(yuán)即會爲其排号。
對于這一(yī)行爲，北京萬科企業有限公司（以下(xià)簡稱“北京萬科”）品牌部門一(yī)位李姓負責人告訴記者，該項目目前确實未取得相關證件，但是客戶所交款項的收錢方與入賬方均是與項目公司無任何關聯的第三方機構，3萬元資(zī)金也隻是該機構代爲确定客戶購房意向。所以，項目僅處于蓄客階段，并沒有真正的銷售動作。
房山區房屋管理交易所工(gōng)作人員(yuán)稱，按照規定，在未取得預售證之前，開(kāi)發企業不得收取任何費用，而這一(yī)點也通常是監管部門進行行政處罰的主要依據。但是，上述行爲屬于鑽法律空子，變相對外(wài)預售，該部門會對其約談、告誡，但無法進行實際處罰，也無權對第三方機構進行監管。
《商(shāng)品房銷售管理辦法》第二十二條規定，不符合商(shāng)品房銷售條件的，房地産開(kāi)發企業不得銷售商(shāng)品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。
3萬元确定購房意向
“我(wǒ)們預售許可證還沒下(xià)來，現在隻是在做意向登記，預計四月底開(kāi)放(fàng)樣闆間，五月底或六月初正式開(kāi)盤。”在萬科七橡墅城市展廳内，一(yī)位工(gōng)作人員(yuán)告訴記者。
據其介紹，該項目共有380套洋房和200餘套别墅，洋房産品分(fēn)爲90平方米和130平方米兩種戶型，别墅則在340平方米左右，均價爲每平方米22000元。目前，該項目正在進行前期意向登記，排卡量已到760多号，且計劃滿800号截止。
對于如何進行意向登記，工(gōng)作人員(yuán)則表示，客戶可以下(xià)載一(yī)款名叫“鵬金所”的APP，注冊之後綁定銀行賬号，随後再選擇其中(zhōng)一(yī)款名叫“鵬小(xiǎo)寶”的理财産品，購買3萬元即可。購買之後，工(gōng)作人員(yuán)會通知(zhī)APP後台人員(yuán)把3萬元資(zī)金進行鎖定，以确定其購房意向。
等到四月底樣闆間開(kāi)放(fàng)之後，工(gōng)作人員(yuán)将會邀請前期所有完成意向登記的客戶去(qù)實地參觀，若仍有購房意向，則進行意向升級，客戶需将3萬元增加到10萬元。開(kāi)盤時，即從這一(yī)客戶群體(tǐ)中(zhōng)進行搖号。在選定房源之後，10萬元資(zī)金則會直接轉作首付款。
如果在此期間，客戶不願購房，亦可随時告知(zhī)該項目工(gōng)作人員(yuán)，由其通知(zhī)APP後台進行解鎖，申請退出，而所交資(zī)金預計一(yī)到兩個工(gōng)作日即可到賬。
此外(wài)，工(gōng)作人員(yuán)還告訴記者，作爲“理财産品”，其年化收益率約爲4.25%，客戶在後期确定房源之後，本金和利息均會轉爲房款。同樣，若選擇退出，則保本保息、全額退款。
随後，記者下(xià)載了此款APP。簡介顯示，“鵬金所”全稱爲深圳（樓盤）市鵬金所互聯網金融服務有限公司，是萬科企業股份有限公司（000002.SZ，2202.HK，以下(xià)簡稱“萬科集團”）領銜多家上市公司打造的互聯網金融平台，亦爲深圳市鵬鼎創盈金融信息服務股份有限公司（以下(xià)簡稱“鵬鼎創盈”）全資(zī)子公司。
記者發現，這一(yī)平台主要提供金融中(zhōng)介服務，爲借款方與投資(zī)人分(fēn)别提供融資(zī)和理财項目，産品則主要包含鵬金保、鵬金鏈、鵬金信三種服務。自2015年8月20日成立以來，截至目前，已累計成交金額約320.2255億元。
而“鵬小(xiǎo)寶”實爲一(yī)款交易輔助服務。投資(zī)者使用此服務，即可通過鵬金所平台轉入一(yī)款貨币型基金，該基金則主要投資(zī)于現金、大(dà)額存單、中(zhōng)央銀行票據等貨币市場工(gōng)具。
所謂“理财産品”，實爲貨币型基金。但是，萬科七橡墅項目又(yòu)爲何如此“大(dà)費周章”？
對此，工(gōng)作人員(yuán)解釋稱，“因爲我(wǒ)們現在還沒有拿到預售許可證，按照規定，項目公司和客戶之間不能有資(zī)金來往的，所以客戶的意向款也不能直接交給我(wǒ)們。”
獨立第三方？
記者看到，在确認客戶有購房意向後，工(gōng)作人員(yuán)會讓其填寫兩份用于排号的文件。一(yī)份爲購房意向登記表，填寫客戶基本資(zī)料和意向戶型，另一(yī)份則爲購買理财産品的協議，且加蓋了鵬金所公章。但是，記者随後發現，涉及購房意向的文件裏并未提及資(zī)金交易，确認收取資(zī)金的協議中(zhōng)同樣未顯示購房信息。
而在鵬金所APP首頁上，記者還看到了一(yī)則發布于2016年的公告。公告稱，2016年8月23日，鵬金所完成了增資(zī)擴股工(gōng)作，萬科集團向其投資(zī)約3億元，成爲第一(yī)大(dà)股東。
值得注意的是，現任萬科集團總裁、首席執行官祝九勝，于2016年9月至2018年1月期間，擔任鵬鼎創盈董事長兼總經理。
據工(gōng)商(shāng)資(zī)料顯示，萬科七橡墅項目開(kāi)發企業北京凱華房地産開(kāi)發有限公司（以下(xià)簡稱“凱華地産”）股東爲深圳安創投資(zī)管理有限公司（以下(xià)簡稱“深圳安創”）及北京萬科，其中(zhōng)北京萬科控股。
如此看來，收取購房意向款的鵬金所與項目開(kāi)發企業凱華地産，同屬于萬科集團，其是否真稱得上是無任何關聯的“第三方”？
對此，北京萬科李姓負責人解釋稱，萬科集團每個項目都是由獨立運營的項目公司負責，鵬金所雖然同屬于萬科集團旗下(xià)子公司，但是具體(tǐ)而言，與凱華地産沒有任何關系。
上海（樓盤）海耀律師事務所律師郭亞全告訴記者，雖然上述兩份文件中(zhōng)并無對應的相關信息，從表面上看這一(yī)行爲亦無任何關聯性。但是，在資(zī)金流向的最終階段，第三方平台是将資(zī)金作爲首付款轉給開(kāi)發商(shāng)的，本質上即爲開(kāi)發商(shāng)借助了這一(yī)平台接納預付房款而已，屬于變相的對外(wài)預售行爲。
北京京潤律師事務所律師張志(zhì)同表示，從合同的相對性來講，購房者買的隻是一(yī)個“理财産品”，如果開(kāi)發商(shāng)日後不願或是無法兌現銷售承諾，在法律上是找不到任何把柄的，畢竟這一(yī)行爲使購房者與開(kāi)發商(shāng)之間沒有建立任何法律關系。但是，從政府監管層面來講，不能隻看資(zī)金的表面形式，更要看其實際用途，建議相關部門對其加大(dà)監管力度。
盡管目前“五證”僅取兩證，但萬科七橡墅通過“理财産品”的方式，提前鎖定意向購房者。但房管局表示，其能否在工(gōng)作人員(yuán)所稱的五月底或六月初開(kāi)盤，更是一(yī)個未知(zhī)數。本報記者 夏晨翔/攝影
“五證”僅取“兩證”
“我(wǒ)們是限房價、競自持的項目，因爲售價無法提升，開(kāi)發商(shāng)隻能走‘快銷’模式，快速回籠資(zī)金。”對于爲何在未取得預售證的情況下(xià)，即進行排号蓄客，該項目工(gōng)作人員(yuán)還給出了另一(yī)個解釋。
據公開(kāi)資(zī)料顯示，2017年7月18日，北京萬科與深圳安創聯合體(tǐ)以17.2億元競得該項目所在地塊，要求企業自持面積比例爲40%，住宅銷售均價不得超過22434元/平方米，且最高銷售單價不得超過23556元/平方米。
記者了解到，在此區域内，開(kāi)盤在售的樓盤目前均價已近3萬元每平方米。而萬科七橡墅項目也因其地處位置較遠、性價比高被戲稱爲“上車(chē)盤”。
那麽，該項目預售證何時能夠下(xià)發？購房者又(yòu)何時能夠如願“上車(chē)”？
對此，記者先後采訪了房山區規劃局、住建委等多個部門，卻被告知(zhī)，事實上，目前該項目“五證”僅取得了《國有土地使用證》和《建設用地規劃許可證》，而其能否在工(gōng)作人員(yuán)所稱的五月底或六月初開(kāi)盤，更是一(yī)個未知(zhī)數。
“用地許可證已經發了，工(gōng)程許可證現在正在辦。”房山區規劃局工(gōng)作人員(yuán)告訴記者，原則上，萬科七橡墅隻是開(kāi)發商(shāng)自己取的市場推廣名，并不具備合法性，開(kāi)發商(shāng)還需在拿到工(gōng)程許可證之後申請正式的項目名稱。
而房山區住建委建設管理科工(gōng)作人員(yuán)同樣向記者證實，該項目尚未辦理施工(gōng)許可證。
“五證發放(fàng)是有先後順序的，最後才是預售許可證。能不能在五月底拿證開(kāi)盤，存在很多不确定性因素。”房山區房屋管理交易所工(gōng)作人員(yuán)表示。
但值得一(yī)提的是，尚未取得決定着項目建築結構、房屋面積等基本信息的工(gōng)程規劃證，該項目又(yòu)如何建起了城市展廳，并展示着項目沙盤和戶型彩圖？
對此，北京萬科李姓負責人表示，展廳中(zhōng)所有的展示型物(wù)料都隻是一(yī)個參考，并不能以此爲準，隻有以合同形式呈現才具備法律效應。
