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作者： 馬一(yī)凡
已經低調努力了近20年的合肥，正從一(yī)個中(zhōng)部經濟帶中(zhōng)的GDP墊底省會，變成了長三角城市群中(zhōng)的TOP8。
近十年，合肥的GDP總量增幅達到272%，在全國城市中(zhōng)排名第二；十年間的房價漲幅也達到了206%。經濟起飛的同時，人口大(dà)幅湧入，合肥的樓市也沸騰了。“身邊所有的親戚都想去(qù)合肥買房。”有安徽人直言。
2021年，經曆“四六新政”和二手房指導價出台後，合肥的新房和二手房市場雙雙步入冷靜期，不僅“萬人搖”消失了，甚至有新盤推出來“0登記”，更有頂級學區房價格腰斬。
樓市短期看政策、中(zhōng)期看經濟、長期看人口，20年來苦心孤詣布局高新産業的合肥，産業和人口表現正愈發出色，未來樓市将走向何方？
18年時間完成逆襲
“我(wǒ)大(dà)學畢業那會兒，2006年，身邊的安徽同學們都以去(qù)南(nán)京、蕪湖工(gōng)作安家爲目标。也不知(zhī)道什麽時候起，我(wǒ)發現身邊的安徽人都想去(qù)合肥了。”在安徽滁州出生(shēng)、在合肥讀大(dà)學的王耀楠對第一(yī)财經表示。
在曆史上，合肥知(zhī)名度遠不及六朝古都南(nán)京、西子湖畔的杭州，也比不上“豫章故郡，洪都新府”的南(nán)昌以及崔颢筆下(xià)“此地空餘黃鶴樓”的武漢，甚至還不如擁有趵突泉、大(dà)明湖的濟南(nán)。但近十年來，合肥GDP規模從不到3000億元躍上萬億元，增幅達到272%，全國排名從97位攀升至20位。
不僅如此，過去(qù)合肥的省城向心力也非常不足。皖南(nán)和皖北在語言風俗生(shēng)活習慣等各方面都有較大(dà)的差異，南(nán)部的“滁馬蕪宣”都心向南(nán)京，以至于南(nán)京素有“徽京”的戲稱。
然而，合肥走出了一(yī)條紮實的制造業發展之路。2004年中(zhōng)央提出“中(zhōng)部崛起”戰略，合肥抓住了這個契機，用近20年的時間，跑出了黑馬的速度。近年，合肥發展出“以投帶引”的招商(shāng)引資(zī)模式，一(yī)躍成爲火(huǒ)熱的明星城市，被外(wài)界譽爲“最牛風投城市”。“合肥模式”已經成了許多二三線城市研究與學習的對象。
根據國家信息中(zhōng)心組建的中(zhōng)國經濟信息網數據，合肥2004年時的GDP僅爲589.7億元，在6個中(zhōng)部經濟帶省會城市中(zhōng)排名墊底，GDP隻有長沙、鄭州的一(yī)半，約爲武漢的三分(fēn)之一(yī)，在長三角城市群中(zhōng)更加排不上号。
但到了2020年，合肥的GDP突破萬億，在全國城市GDP排名中(zhōng)，合肥用近20年時間前進60多名，成了中(zhōng)國城市GDP前二十強。
2014年，合肥正式加入長三角俱樂部，與南(nán)京、杭州并肩成爲長三角世界級城市群副中(zhōng)心。2021年前三季度，GDP體(tǐ)量已經穩居長三角TOP8。
逆襲後的合肥，像發生(shēng)了奇妙的化學反應，突然變成了大(dà)家都想去(qù)的地方。
2021年合肥城區人口突破500萬，全市常住人口逼近千萬，人口數量躍居長三角城市第六位，近10年新增人口191萬人，增量居長三角城市第三，年均增長2.3%，高于全國1.8個百分(fēn)點。
政策、經濟紅利和人口紅利齊備的合肥，走入一(yī)段樓市的沸騰期。
先進制造業托起的樓市
近十年合肥的GDP增長了272%，合肥房價的漲幅也達到了206%。
根據新安大(dà)數據研究院，合肥房價從2010年的6051元/平方米漲至2020年的18516元/平方米。而在2008年時，合肥房價均價僅3748元/平方米。
2020年下(xià)半年至2021年上半年這一(yī)波上漲更是令人印象深刻，“一(yī)房難求”“異常火(huǒ)爆”等詞語頻頻出現在媒體(tǐ)報道和網絡論壇中(zhōng)。
據國家統計局發布的2021年1月份70城商(shāng)品住宅銷售價格變動情況，合肥新建商(shāng)品住宅指數環比上漲0.9%，漲幅位居70個大(dà)中(zhōng)城市第三。跟2020年同期相比，2021年1月份合肥新建商(shāng)品住宅銷售指數上漲4.3%，創下(xià)15個月新高。二手住宅銷售價格指數環比上漲0.6%，保持了連續11個月的上漲态勢。
在一(yī)片喊漲的态勢下(xià)，已經在上海安家立業的王耀楠，2021年上半年也忍不住去(qù)合肥買了一(yī)套80多平方米的二手房。
王耀楠稱，據他近幾年對老家的觀察，不少人其實已經“倒戈”合肥。“南(nán)京畢竟是省外(wài)，以前是合肥的經濟實在不好，現在合肥起來了，又(yòu)是安徽的省會，心理上還是覺得更親近些。”
留在合肥的高學曆人才也在變多。根據中(zhōng)科大(dà)公布的就業數據，到2019年時，中(zhōng)科大(dà)直接就業人數爲2668人，其中(zhōng)23%（622人）的人都選擇留在安徽，占比最高。此外(wài)，21%（561人）去(qù)了上海，另外(wài)分(fēn)别有288和284人選擇了浙江和江蘇。
“合肥近幾年科技型企業發展迅速，無論是工(gōng)業立市還是創新高地的戰略，都跟國家發展方向契合，高新區那邊多了很多高新技術研發公司，我(wǒ)覺得前途還是很光明的。”一(yī)位2018年從安徽大(dà)學畢業後留在合肥的畢業生(shēng)表示，現在無論是中(zhōng)科大(dà)、合工(gōng)大(dà)還是安徽大(dà)學，都有和企業間的校企合作，理工(gōng)科學子的實習機會比過去(qù)多了很多，留在合肥的意願更強烈了。
在過去(qù)的十年裏，合肥市政府通過産業引進和資(zī)本投入的方式，建構了自己的高新制造産業集群。目前國家科學中(zhōng)心和三個國家實驗室先後在合肥落戶，顯示面闆、集成電路、人工(gōng)智能這一(yī)類高新技術産業在合肥大(dà)量聚集。
蕪湖人錢荃也認爲，合肥近年确實發展得很好，身邊不少蕪湖朋友也去(qù)合肥買房。“大(dà)概是2008年的時候，蕪湖的房價跟合肥差不多，甚至還貴一(yī)點，蕪湖是省内公認的好地方，現在看來，還是合肥發展潛力大(dà)，更看漲，畢竟是集全省之力發展起來的中(zhōng)心城市，現在确實形成了對全省的輻射力和對人口的吸引力。”
在一(yī)片喊漲聲中(zhōng)，2021年3月份，合肥樓市來到了火(huǒ)爆的頂點。開(kāi)發商(shāng)捂盤惜售、捆綁銷售，中(zhōng)介索取号頭費、茶水費，在合肥房價最高的政務區核心商(shāng)圈一(yī)小(xiǎo)區的業主，甚至成立了“房價指導委員(yuán)會”，要求賣房者要按照“指導價”挂牌，并稱“任何賤賣行爲必将受到全體(tǐ)業主的唾棄”。
樓市的下(xià)行與分(fēn)化
面對樓市過熱以及各種亂象，合肥開(kāi)始出手調控。
2021年4月6日，合肥市發布《關于進一(yī)步促進我(wǒ)市房地産市場平穩健康發展的通知(zhī)》，涵蓋熱點學區學位制、熱點區域二手房限購措施、熱點樓盤“搖号+限售”等八大(dà)方面。當月月底，合肥二手房限購區成交面積跌幅超60%，交易價格下(xià)跌10%左右。
但與此同時，合肥新房的熱度仍然高漲，一(yī)房難求，2021年7月，合肥一(yī)新盤甚至出現“萬人搖”。于是8月24日，合肥市房地産市場調控工(gōng)作聯席會議辦公室再連發兩則通知(zhī)，明确合肥市建立熱點學區二手住房交易指導價發布機制，增加二手房限購區域。
在這之後，合肥樓市終于開(kāi)啓反轉，進入跌勢。有頂級學區、二手房房價從6萬元/平方米跌至3萬元/平方米，“腰斬”；也有新盤在去(qù)年12月推出後，竟然“0登記”，無人問津。
闆塊分(fēn)化加劇
“合肥樓市目前的下(xià)行狀态，是調控政策疊加全國房地産大(dà)環境影響造成的，都說長期看産業和人口，合肥的經濟發展和人口紅利仍在上升期。”一(yī)家TOP30房企的投資(zī)研究人士對第一(yī)财經表示。
該人士認爲，相比全國其他經濟圈，長三角地區具備更強的吸附力，人口、經濟規模優勢明顯，合肥是長三角一(yī)體(tǐ)化“1+5核”之一(yī)，對合肥的看好，即是對長三角一(yī)體(tǐ)化發展前景看好。
不過她表示，合肥九區房價過去(qù)5年幾乎一(yī)路攀升，未來将很難再重演，闆塊分(fēn)化将加劇。從區域來看，政務區、濱湖新區、高新區、經開(kāi)區擁有各自明确的定位和産業，更加具備增長潛力和保持穩定的底氣。
從定位來看，目前房價最高的政務區，均價保持在3萬左右，是合肥市政府駐地，定位是市級行政中(zhōng)心，兼金融、文化、體(tǐ)育中(zhōng)心；濱湖新區則爲省政府駐地，定位是省級行政中(zhōng)心，兼金融、文化、會展旅遊休閑中(zhōng)心；高新區定位高新技術産業研發與制造基地，經開(kāi)區則定位爲戰略性新興産業制造基地。
“合肥能喊出‘大(dà)湖名城、創新高地’的口号，是有底氣的，合肥一(yī)直尊重科技、知(zhī)識，從上個世紀60年代克服困難接納中(zhōng)科大(dà)，到2008年拿出三分(fēn)之一(yī)的财政收入支持京東方，再到2020年入股蔚來汽車(chē)，合肥一(yī)直重視長期的科技和産業價值。從房地産規律來看，擁有産業和人口增長的地區更具備穩定性。”上述TOP30房企的投資(zī)研究人士表示。
以合肥與蔚來的合作爲例，合肥救了蔚來，蔚來投桃報李，雙方共建的新橋智能電動汽車(chē)産業園，将集聚大(dà)量上下(xià)遊産業鏈并帶來就業。2021年，蔚來交付新車(chē)91429輛，同比增長109.1%，合肥這筆投資(zī)能帶來的不僅僅是賬面上的浮盈，更是地區長期的産業發展。
買房虧了的王耀楠依然相信合肥未來的長期發展潛力。“隻要不是炒房的，不會在意一(yī)時的上漲和下(xià)跌。”他說，老家還有不少親戚家的孩子，都希望畢業後能到合肥謀到一(yī)份不錯的工(gōng)作。
憑借産業能力，合肥樓市将走向穩定，不會出現大(dà)起大(dà)落，是當地業内人士的共識。克而瑞地産研究也認爲，安徽省内三四線城市外(wài)來人口普遍偏好就近遷移，省會合肥已然成爲省内外(wài)來人口第一(yī)聚集地，因此，近三年合肥也是房企踐行以城市圈發展爲核心、投資(zī)回歸一(yī)二線的戰略的落腳點之一(yī)。整體(tǐ)回顧合肥2021年的三次集中(zhōng)供地，市場熱度走勢爲“熱—涼—小(xiǎo)幅回溫”，本土民營企業持續表現積極。總體(tǐ)來說，合肥樓市有近慮、無遠憂。
（應受訪者要求，文中(zhōng)王耀楠、錢荃爲化名）
