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北京住房租賃市場的探索與發展一(yī)直走在全國前列。近日，自如研究院發布《2021年北京長租市場觀察》（下(xià)稱《觀察》）顯示，2021年北京長租市場租金月均波動不足2%，年均波動在3%-5%。同時，北京市有1/3常住居民有租房需求，并有每年至少新增15萬畢業生(shēng)進入租房市場。随着城市人才引進政策的持續落地、房屋“老齡化”程度加深等因素，高品質住房租賃需求也正持續走高。
業内人士指出，一(yī)方面相較個人普租市場淡旺季波動較大(dà)的現象，長租機構能更好的承擔市場“緩沖器”作用。另一(yī)方面，雖然北京市在持續加大(dà)保障性住房建設，但常住和新增市民對品質租住的需求壓力仍較明顯，專業化長租機構的市場增長潛力依舊可觀。
租金月均波動不足2%、年均波動不足5%，北京長租機構發揮市場“穩定器”作用
2021年北京住房租賃市場全年淡旺季明顯，同時長租機構房源租金價格平穩，呈現“量變價穩”特征。
從時間維度來看，北京租房市場成交量在3月份迎來第一(yī)次高點，随後在畢業生(shēng)群體(tǐ)進入租房市場的影響下(xià)，5、6月成爲全年成交最頻繁的時段，占據了全年25%的成交份額。國慶之後租房市場逐漸回溫，預計至12月、1月間将出現量價降溫，對有換租、換房需求的租客更爲友好。
從空間維度來看，雖然城六區（東城區、西城區、海澱區、朝陽區、豐台區、石景山區）依舊承接了超7成租賃需求，但是東城、西城兩區之和僅占7%；而朝陽區作爲經濟、人口雙密集城區，承接了全市超3成租賃需求，約爲海澱區的兩倍；周邊區中(zhōng)，昌平區占比已超1成、通州區占比也超5%，北京人口、産業由内向外(wài)疏散趨勢正在逐步凸顯。
在租金表現上，2021年北京長租機構房源租金月均波動最大(dà)不足2%，年均波動也保持在3%到5%。實際上，結合2020年數據可見，自去(qù)年6月以來，北京市長租機構房源租金月均波動一(yī)直穩定在2%以内，租金全年表現持續穩定。
在租住消費習慣層面，作爲全國市場化長租機構發展較早、租賃人口占比較高的超大(dà)城市之一(yī)，北京租住青年普遍更加信賴選擇長租機構。數據顯示，有超過80%的人會将長租機構作爲“首選的租房方式”，同時，長租機構用戶滿意度也已穩步突破90%，達93%。
三分(fēn)之一(yī)常住人口租房居住，每年至少新增15萬品質租住需求
據公開(kāi)數據顯示，目前北京市常住人口有2189.3萬人，其中(zhōng)約三分(fēn)之一(yī)都需要租房居住。若按照第七次人口普查中(zhōng)北京市戶均人口2.31人計算，北京市當下(xià)約需租賃住房315萬套（間）。
同時，數據顯示，雖然在“十三五”期間北京市人口整體(tǐ)增長趨穩，但是作爲全國500強企業、獨角獸企業最多的華北經濟中(zhōng)心的北京市，每年依舊有超過15萬應屆畢業生(shēng)“進京”工(gōng)作生(shēng)活。
《觀察》分(fēn)析，從今年7月北京人社局印發的《北京市引進畢業生(shēng)管理辦法》可見，北京市正在重新回歸“人才搶奪的大(dà)戰”。粗略判斷，若以未來每年将有超過15萬高校畢業生(shēng)有租房需求爲基礎，結合北京市計劃于“十四五”期間籌建保障性租賃住房，北京市5年内至少新增有70-100萬套（間）以上品質租住需求，機構化長租房發展潛力可觀。
存量改造、增量落地，專業化長租機構的“運營價值”發展空間
數據顯示，北京市20年以上老舊小(xiǎo)區數量約5100個，共計約243萬套住房，其中(zhōng)82%分(fēn)布在城六區。這些時下(xià)占據着北京市租賃住房供給主體(tǐ)的“老、破、小(xiǎo)”，普遍存在着屋内設施陳舊、設計過時等問題，出租周期長達60天。
《觀察》指出，從需求層面來看，北京市住房租賃供給缺口主要有兩大(dà)表現，一(yī)是因三分(fēn)之一(yī)常住人口、70%“新市民”需要租房居住的供給數量缺口，二是因主要租房群體(tǐ)向高學曆、高素質、高生(shēng)活品質要求轉變而帶來的供給質量缺口。
而從解決方法來看，提高有效供給的主要手段同樣也由兩方面構成，一(yī)是通過改造、更新老舊存量房源來盤活存量、提質現有供給。二是通過推進公共租賃住房、集體(tǐ)土地租賃住房等保障性租賃住房項目來投建增量。
據此，如何發揮運營優勢，協助“改造存量、落地增量”，成爲專業化長租機構實現市場價值、挖掘市場空間的重要課題。
在今年初，自如等企業變革長租模式，推出“增益租”新委托方式，通過讓房屋煥發生(shēng)機，将老舊存量住房變身有市場競争力的搶手供給。目前，北京經過自如“增益租”模式改造再上市的超3萬套房屋中(zhōng)，有80%的房屋房齡超20年，但均實現出租周期降至5天内、綜合出租效益提升20%以上。
與此同時，在各地保障性租賃住房、集體(tǐ)土地租賃住房等大(dà)型租賃項目中(zhōng)，長租機構的運營能力同樣也在逐漸獲得認可。同樣以自如爲例，此前由廣州地方國企與自如合作開(kāi)發、擁有超過1500個居住單元的大(dà)型租賃社區“廣州凱得家自如裏”在上線半年後即實現100%滿租，并持續實現0空置周轉。
《觀察》認爲，摸索發展模版、探索租賃形态無疑是一(yī)場長期且複雜的“運營之戰”，但這其中(zhōng)，對于成熟、專業的長租機構而言，也有着創新探索和價值實現的充分(fēn)空間。長租機構應當總結、共享成功經驗，将自身納入到新一(yī)代城市住房生(shēng)态與住房租賃市場運行體(tǐ)系中(zhōng)看問題，共同助力于提升新市民的居住幸福感。
