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今年下(xià)半年，房地産行業基本面持續承壓，市場波動較大(dà)。但可以看到，“房住不炒”定位和“三穩”目标指引下(xià)，9月底以來，融資(zī)端政策邊際放(fàng)松，行業發展階段性調整趨向穩定。
市場消息指出，11月9日，中(zhōng)國銀行(601988)間市場交易商(shāng)協會舉行了房地産企業代表座談會，相關參會人士透露，銀行等機構投資(zī)者将會通過債券投資(zī)等方式重新爲房企“輸血”，防止房企資(zī)金鏈進一(yī)步惡化。會議中(zhōng)，招商(shāng)蛇口(001979)、保利發展、碧桂園、龍湖集團、佳源創盛、美的置業等房企均表示近期計劃在銀行間市場注冊發行債務融資(zī)工(gōng)具。
在業内人士看來，這是房地産企業境内發債“解凍”的信号，而能獲批發債的房企也是備受認可的優質穩健企業。
信号落地也很快，龍頭房企碧桂園繼12月初在銀行間市場交易商(shāng)協會申請發行中(zhōng)期票據獲得受理之後，又(yòu)于近期向交易所申請發行供應鏈ABS産品。
碧桂園表示，将繼續認真貫徹落實“房住不炒”和“三穩”政策要求，通過穩健經營确保企業風險可控、行穩緻遠，促進房地産行業健康平穩發展。
逆勢發債信号頻出 優質發債主體(tǐ)顯優勢
根據貝殼研究院統計，2021年1-11月房企境内外(wài)債券融資(zī)累計約8466億元，較2020年同期下(xià)降19%，金額規模減少1990億元。2021年1-11月境内債券規模占比71%，較2020年同期上升10個百分(fēn)點；境内1-11月累計發債規模約5978億元，同比下(xià)降約6.3%。
中(zhōng)指研究院企業事業部研究副總監陳星指出，11月融資(zī)總額較上月有回暖趨勢，行業融資(zī)邊際放(fàng)松正在逐步顯現。11月初銀行間市場交易商(shāng)協會組織部分(fēn)房企召開(kāi)座談會，釋放(fàng)了房企發債将松綁的積極政策信号。對此，市場響應迅速，11月多家房企成功發行信用債，成爲本月融資(zī)總額上升的重要因素。
12月1日，中(zhōng)國銀行間市場交易商(shāng)協會非金融企業債務融資(zī)工(gōng)具注冊信息系統顯示，碧桂園境内主體(tǐ)“碧桂園地産集團有限公司”計劃在銀行間債券市場注冊發行50億元中(zhōng)期票據，相關注冊申請已獲受理，進入預評環節。這是碧桂園地産集團有限公司首次在銀行間市場交易商(shāng)協會申報注冊“中(zhōng)期票據”。
此前，銀行間市場交易商(shāng)協會對于申報中(zhōng)期票據的準入标準是“中(zhōng)央及地方國有房地産企業以及A股上市房地産企業”。基于穩健的經營情況、健康良好的财務指标以及較高的信用評級，作爲非A股上市民營房企，碧桂園此次在銀行間市場交易商(shāng)協會申報中(zhōng)期票據，意味着受到了認可，值得高度關注。
“進入12月以來，更有多筆購房尾款、供應鏈融資(zī)計劃的項目狀态出現更新，如新鐵鑫建購房尾款資(zī)産支持專項計劃、綠城2021年度應收賬款資(zī)産支持專項計劃，均顯示爲已反饋。各融資(zī)類别均已再度進入審核程序，ABS新增項目發行進入預熱階段，有望再度回歸。”陳星補充道。
繼在銀行間市場交易商(shāng)協會申請發行中(zhōng)期票據獲得受理之後，碧桂園集團又(yòu)于近期向交易所申請發行供應鏈ABS産品。申請獲批後，碧桂園将在監管機構指導下(xià)盡快啓動相關産品的發行工(gōng)作。
供應鏈ABS産品作爲創新的融資(zī)方式，可支持上遊供應商(shāng)融資(zī)，緩解中(zhōng)小(xiǎo)企業融資(zī)難、融資(zī)貴問題，有助于上遊企業拓寬融資(zī)渠道、降低融資(zī)成本、提高經營效率，增強碧桂園供應鏈體(tǐ)系内合作夥伴的競争力。
事實上，此前穆迪、惠譽等國際權威評級機構已給予碧桂園“投資(zī)級”評級，而摩根士丹利、國泰君安等國内外(wài)市場機構亦紛紛看好碧桂園财務狀況及未來發展空間，給予“買入”、“增持”等較高評級。
中(zhōng)指院亦認爲，今年9月以來，房地産融資(zī)政策不再加碼，同時通過與房企的多次座談，逐步釋放(fàng)邊際利好信号，如銀行信貸加速、支持信用債、海外(wài)債發行、ABS發行松動等。預期未來機構偏好的企業類型以央企國企、實力強和經營穩的頭部民企，及區域龍頭企業爲主。
堅持鍛造好産品力 高科技助力未來發展
要觀察一(yī)家企業是否有優質穩健的底色其實從今年的銷售和拿地表現就可見一(yī)斑。據碧桂園數據顯示，截至11月份，公司累計權益合同銷售額5354.2億元。這也是目前唯一(yī)突破5000億元的房企，并已連續11個月實現累計同比增長。
另據中(zhōng)指院統計，2021年1-11月，碧桂園全口徑銷售金額達7290.0億元，銷售面積約7939.8萬平方米；此外(wài)，碧桂園權益拿地金額達1333億元，權益拿地面積約3927萬平方米。無論是在銷售業績方面還是拿地方面，碧桂園均居房企TOP100首位。
2021年11月，50家代表房企拿地總額同比下(xià)降91.4%，環比下(xià)降72.3%，爲2021年各月降幅最大(dà)，拿地總額亦創新低。2021年下(xià)半年以來，市場進入調整期，融資(zī)政策收緊，11月雖有上海、南(nán)京、蘇州等多城市集中(zhōng)供地，但企業拿地日益謹慎。
而碧桂園依然保持了穩健的投資(zī)節奏。據中(zhōng)指院數據，今年前11月，碧桂園權益拿地金額1333億元，位列榜單首位，充分(fēn)展現出龍頭房企穩健經營的底氣。同時，1-11月，碧桂園拿地銷售比爲25.0%，盡管拿地金額高居榜首，但依舊保持了碧桂園審慎拿地布局的穩健步調。
“所有人都要邁出同頻共振的腳步，做好今天應該做的所有的事。”12月3日召開(kāi)的碧桂園集團月度管理會議上，集團創始人、董事局主席楊國強表示，面對市場壓力，當前要做的就是應對得當，不斷提升競争力，好日子一(yī)定會到來。
楊國強認爲，住房需求永遠存在，房地産一(yī)定是有市場的。如果沒有市場，那就是沒有競争力。他說，在當前的市場格局下(xià)，隻要應對得當、聚焦競争力提升，就能穿越周期，實現高質量發展。
面對市場調整期“怎樣去(qù)做、怎樣做得更好”的問題，碧桂園一(yī)直強調要提升企業的全周期綜合競争力，聚焦“一(yī)率五力”，即高效率、成本力、營銷力、産品力、科技力和服務力。
比如産品力方面，要推進“強基行動”，做好産品質量，以及綜合做好完美交樓工(gōng)作。“一(yī)切以客戶爲中(zhōng)心，未來能夠活得好的地産企業，一(yī)定是客戶口碑相傳的企業。”碧桂園總裁莫斌強調，每個區域總裁都必須心中(zhōng)裝着客戶，實實在在地做到讓業主滿意，打造以客戶爲中(zhōng)心的競争力。
莫斌要求“關鍵崗位、關鍵人”做到内心認同，轉變發展思維，區域總裁親自幹，以銷定産、以收定支，精準到每一(yī)個項目；同時，做到有效有序供貨，精準到每一(yī)棟樓。“市場邏輯已經發生(shēng)了巨大(dà)的變化，房地産行業正在向制造業回歸。什麽叫制造業？就是每一(yī)項管理都是閉環的，每一(yī)項管理都是爲了産品更好、成本更省、客戶更加滿意。”
除此之外(wài)，碧桂園還一(yī)直在打造自己的獨特護城河——高科技。
“我(wǒ)們今天跟其他的地産公司有什麽不同呢？我(wǒ)們應該走出一(yī)條自己的路，高科技的道路。”楊國強表示，以高科技建造助力地産業務發展，是碧桂園正在探索并已有所突破的一(yī)條發展路徑。
自2018年7月成立以來，碧桂園旗下(xià)全資(zī)子公司博智林圍繞建築機器人的研發應用始終聚焦三個核心：保障施工(gōng)安全、提升施工(gōng)質量、提高施工(gōng)效率，以提升建築施工(gōng)綜合效益。目前，産品和技術已實現諸多“零”的突破，填補了多項行業空白(bái)。截至11月底，已有18款建築機器人投入商(shāng)業化應用，服務覆蓋超280個項目，累計交付超600台，累計應用施工(gōng)面積超550萬平方米。建築機器人的試點應用，将大(dà)幅提升施工(gōng)的質量、安全性以及效率。
“智慧建造的研發最終将讓我(wǒ)們的競争力提升，這是很了不起的事情。要相信公司，我(wǒ)們一(yī)定能做成。”莫斌提出，在做好當前工(gōng)作的同時，碧桂園各區域、子公司要與總部同頻共振，要内心認同地和集團走在同一(yī)條路上。記者 黃婉銀
（本文不構成任何投資(zī)建議，投資(zī)者據此操作，風險自擔。）
