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随着部分(fēn)城市第三批集中(zhōng)供地陸續收官，全國“兩集中(zhōng)”供地政策穩地價作用顯效明顯。
今年下(xià)半年以來，樓市快速降溫，房企面臨銷售回調幅度超預期、融資(zī)困難等多重不利因素夾擊。11月份，房企拿地積極性減退，大(dà)多房企放(fàng)棄年末補倉機會。百強房企前11個月拿地總額23461億元，同比下(xià)降17.7%，其中(zhōng)50家代表企業11月拿地總額創今年新低。40個典型城市土地成交溢價率回落至6.5%，創近10年曆史新低。
受此影響，全國300城住宅用地供求規模較2020年同期下(xià)降明顯。中(zhōng)指研究院指數事業部分(fēn)析師毛大(dà)鵬分(fēn)析認爲，”受土地成交縮量拖累，新開(kāi)工(gōng)面積下(xià)降态勢難改，開(kāi)發投資(zī)增速将繼續回落。”
40城土地溢價率創10年新低
受樓市降溫影響，今年全國土地市場供求規模明顯縮量。
整體(tǐ)來看，據中(zhōng)指研究院統計，1-11月全國300城共成交各類用地規劃建築面積166418.21萬平方米，同比下(xià)降18.06%。11月單月，300城成交建築面積15471.44萬平方米，同比下(xià)降19.98%；出讓金額3964.12億元，環比增長14.47%，同比下(xià)降19.3%。
住宅用地更是同比明顯下(xià)降。據初步統計，1-11月全國300城住宅用地推出10.1億平方米，同比下(xià)降11.3%，絕對規模爲近三年同期最低水平；住宅用地成交7.0億平方米，同比下(xià)降28.3%；出讓金4.1萬億元，同比下(xià)降9.2%。
數據來源：易居研究院
“兩集中(zhōng)”供地模式對控制溢價率效果顯著。據易居研究院統計，11月40個典型城市土地成交溢價率爲6.5%，環比、同比分(fēn)别下(xià)降8.9個百分(fēn)點和3.7個百分(fēn)點，創近10年曆史新低，過半城市溢價率爲0。
回顧2021年全年走勢，一(yī)季度40城土地溢價率爲12%-13%。二季度開(kāi)始，伴随熱點城市陸續集中(zhōng)土拍，40城土地成交溢價率持續小(xiǎo)幅上升；第一(yī)批集中(zhōng)土拍6月落下(xià)帷幕，随後多地暫緩或中(zhōng)止了第二批集中(zhōng)土拍，9-11月，受“溢價率不超過15%”土拍政策和樓市降溫影響，第三批集中(zhōng)土拍成交溢價率持續下(xià)降。
“雖然限溢價率政策給房企留有一(yī)定的利潤空間，但房價下(xià)行的壓力對沖了該部分(fēn)利潤的預期。”易居研究院研究員(yuán)湯懷英表示，信貸層面民營企業的融資(zī)端口仍未放(fàng)松，第三批集中(zhōng)土拍中(zhōng)，國企、央企和各地城投仍是拿地主力，房企間的分(fēn)化進一(yī)步加劇。預計第三批集中(zhōng)土拍，剩餘試點城市還将延續低溫勢态。
一(yī)二線土地成交仍居前列
同時，城市間、闆塊間熱度兩級分(fēn)化也更爲嚴重。
11月份，土地出讓金排名前五的城市分(fēn)别是蘇州、南(nán)京、無錫、上海和深圳。
而40個典型城市中(zhōng)，三四線城市土地出讓金同比增速仍在不斷回落。據易居研究院測算，1-11月，桂林、昆明、南(nán)昌土地出讓金增速分(fēn)别爲-71%、-71%和-61%，福州、蘭州、惠州、廊坊等城市增速下(xià)降嚴重。三四線城市中(zhōng)無錫與佛山的累計土地出讓金最高，但整體(tǐ)增速自今年3月起持續回落。
房企的投資(zī)拿地偏好也較爲明顯。受集中(zhōng)供地城市影響，一(yī)線、三四線城市拿地面積占比上升。從中(zhōng)指研究院監測的50家代表房企情況看，1-11月在一(yī)線和三四城市投資(zī)面積占比上漲，雖然南(nán)京、蘇州等二線城市亦集中(zhōng)供地，但對房企拿地總量影響不大(dà)。其中(zhōng)一(yī)線城市拿地面積占比上升1.2個百分(fēn)點，三四線城市拿地面積上升1.8個百分(fēn)點。
從城市群分(fēn)布來看，1-11月50家代表房企在長三角、成渝和京津冀城市群拿地面積占比均有所上升，房企拿地關注熱點區域城市趨勢顯著。
數據來源：中(zhōng)指數據CREIS
其中(zhōng)，杭州、重慶及長沙成爲代表房企拿地面積前三城市。與1-10月城市排名相比，前十城市完全相同，城市累計優勢明顯。
11月底前，上海、深圳等20個城市率先完成第三批集中(zhōng)供地挂牌，土拍規則有所微調，包括對房企開(kāi)發資(zī)質、地塊保證金比例、配建和品質要求、土地款繳納時間等方面有所放(fàng)松，降低房企參拍資(zī)質和資(zī)金門檻，部分(fēn)地塊利潤空間有所提升。但在短期市場調整和企業流動資(zī)金壓力較大(dà)的情況下(xià)，土拍熱度難有較大(dà)改觀，流拍撤牌情況或有改善。
以上海爲例，随着三批集中(zhōng)土拍平穩收官，所挂27宗涉宅地塊無一(yī)流拍，收金逾470億元。至此2021年上海集中(zhōng)土拍收官，全年土拍攬金逾1700億元。
數據來源：易居研究院
“回顧2021年上海各批次集中(zhōng)供地，第一(yī)批集中(zhōng)土拍熱度高漲，多數宅地觸發一(yī)次報價，拿地需要‘拼手速’；第二批集中(zhōng)土拍受調控影響回歸理性，‘随機值’補丁及時開(kāi)啓；第三批集中(zhōng)土拍延續平穩态勢。”中(zhōng)指研究院企業事業部高級分(fēn)析師束端表示，在行業調整的大(dà)環境下(xià)，上海第三批次集中(zhōng)供地的土地結構繼續向“五大(dà)新城”傾斜，“房地聯動”鎖定價格緩解住房剛性需求，“土拍模範生(shēng)”姿态盡顯。
值得關注的是，今年深圳住宅用地市場則走出了一(yī)波獨立行情。從中(zhōng)指研究院全國住宅用地成交總價TOP10來看，11月入榜地塊中(zhōng)，4塊位于深圳，成交金額門檻爲30億元。由于11月多城第三批集中(zhōng)供地收官，一(yī)二線城市成交仍居前，因此入榜地塊以一(yī)二線城市地塊爲主。除深圳外(wài)，蘇州有3宗地入榜、無錫有2宗地塊入榜、南(nán)京有1宗地塊入榜。
百強房企拿地額大(dà)跌17.7%
今年1-11月，TOP100房企拿地總額23461億元，同比下(xià)降17.7%。
與往年年底企業紛紛加碼補倉不同，盡管多個城市在今年11月集中(zhōng)供地，但企業拿地極爲謹慎。據中(zhōng)指研究院數據，50家代表房企11月拿地總額同比下(xià)降91.4%、環比下(xià)降72.3%，爲2021年各月降幅最大(dà)，單月拿地總額也創下(xià)去(qù)年以來新低。
從拿地金額排行榜上看，11月百強房強房企拿地門檻值爲59億元，與去(qù)年同期的73億元相比下(xià)降14億元；百強房企招拍挂權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例爲49.3%，與1-10月相比下(xià)降2.5個百分(fēn)點，占比持續下(xià)降。
從拿地金額來看，1-11月TOP10房企在長三角城市群拿地金額達3957億元，居四大(dà)城市群之首。其中(zhōng)碧桂園仍繼續戰略布局，領跑長三角。粵港澳大(dà)灣區TOP10企業拿地金額1943億元，位列第二，中(zhōng)海地産繼續強化粵港澳大(dà)灣區的拿地力度，拿地金額404億元；中(zhōng)西部TOP10企業拿地金額1836億元，位列第三。
從拿地面積來看，中(zhōng)西部TOP10企業拿地面積達3970萬平方米，依舊居四大(dà)城市群之首。其中(zhōng)碧桂園拿地面積1143萬平方米，遠超其他企業。
在市場巨變之下(xià)，龍頭房企紛紛調整戰略，持續聚焦重點城市。頭部企業仍在多個重點城市廣泛布局，中(zhōng)海地産、萬科、金地集團(600383,股吧)、華潤置地、保利發展、招商(shāng)蛇口(001979,股吧)多次上榜拿地金額TOP10。
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封面圖片來源：攝圖網-501535931
