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每經記者 陳利 每經編輯 魏文藝
臨近年底，對于房企而言，一(yī)方面要沖刺年度目标，另一(yī)方面還要力保資(zī)金安全。
11月24日晚間，佳兆業集團就近期理财産品兌付、到期美元債等事項作出公告說明，于2021年11月到期的5850萬美元及2985萬美元的利息支付寬限期将分(fēn)别于2021年12月11日及2021年12月12日到期。同時，爲增加流動性，佳兆業正考慮加快出售房地産項目及優質資(zī)産等措施。此外(wài)，中(zhōng)國奧園、陽光城(000671,股吧)、當代置業等房企均在近期尋求債券展期。除當代置業2.5億美元的美元債展期未獲通過而造成實質性債務違約外(wài)，中(zhōng)國奧園3筆共計14.3億元的國内債券以及陽光城6筆債券共計71.766億元均獲得展期通過。
值得注意的是，随着近期融資(zī)環境的局部放(fàng)松，不少國企央企背景房企融資(zī)步伐加快，11月以來（截至23日）房産企業融資(zī)總額已達617.5億元，相當于10月總額的約169.2%，單月融資(zī)規模環比連續3個月下(xià)降後終于呈現上升勢頭。
多家房企債券獲展期
在“三道紅線”之下(xià)，今年下(xià)半年以來房企融資(zī)頻頻受阻。尤其是三季度以來，多家房企出現流動性問題。
11月24日，針對網傳的“奧園一(yī)筆6600萬元信托貸款違約”消息，中(zhōng)國奧園方面表示，該借款爲合資(zī)公司作爲借款人，由于合資(zī)公司存在其他債務糾紛引起，目前正在積極主動和對方聯系溝通。
另據市場消息，中(zhōng)國奧園第二筆國内私募債的展期方案獲得通過。據Wind，該筆債券簡稱爲“21奧園ABN001”，發行規模共5.5億元，發行利率爲5.8%，将于11月26日到期，發行機構爲雲南(nán)國際信托有限公司。
而過去(qù)一(yī)段時間裏，除奧園外(wài)，佳兆業、陽光城兩家房企也因流動性陷入困境，兩家公司均與投資(zī)人和債權人展開(kāi)協商(shāng)，希望獲得資(zī)金兌付或債務償還展期。最新消息顯示，債權人已通過佳兆業和陽光城的展期申請。
有業内人士透露，目前不少房企都已經啓動了與債權人協商(shāng)債務展期的工(gōng)作，提前預防實質性違約的發生(shēng)，而一(yī)些企業則已着手變賣資(zī)産，以求過冬。
值得注意的是，近期陷入風波的房企，包括“三道紅線”全達标的“綠檔”房企，以及隻踩中(zhōng)一(yī)道紅線的房企。如出現債務違約的當代置業、花樣年，截至2021年上半年僅剔除預收賬款的資(zī)産負債率超标。這些公司年中(zhōng)的賬面現金均能覆蓋短債。
國家統計局數據顯示，今年1~10月份，房地産開(kāi)發企業到位資(zī)金166597億元，同比增長8.8%（今年1~2月爲51.2%），增速連續8個月呈現下(xià)降趨勢。此外(wài)，占房企資(zī)金來源54%的内源資(zī)金（即定金和按揭貸款），今年以來連續5個月下(xià)降。
申萬宏源在研報中(zhōng)表示，随着預售監管資(zī)金政策趨嚴，房企滞留了大(dà)量資(zī)金在項目公司層面，無法回到母公司層面。按揭額度的收緊，也限制了房企的開(kāi)工(gōng)和融資(zī)。
“房企債務展期釋放(fàng)出企業面臨流動性困難的信号，無法按期償還即将到期債務。房企應利用債務展期時間積極籌措資(zī)金，及時與債權人溝通并按期償還債務。”中(zhōng)指研究院企業事業部研究負責人劉水博士表示，需要債務展期的房企首先面臨的是如何活下(xià)去(qù)的問題。如果未能妥善解決流動性困難，房企将發生(shēng)債務違約，嚴重影響房企信用，以及企業的持續發展。
另據不完全統計，自9月份以來，穆迪、惠譽、标普三大(dà)國際評級機構對中(zhōng)國房企做出了142次調整評級和展望的動作（包括對某一(yī)家房企重複調整評級的次數），其中(zhōng)評級和展望被下(xià)調的累計有106次，比例高達74.6%。這一(yī)數字超過了2020年全年的調整次數，創下(xià)中(zhōng)國房企評級近年來全年被下(xià)調總次數的曆史新高。
信用債發行明顯提速
不過，進入第四季度以來，央行和銀保監會多次提及促進房地産行業穩定健康發展，房企融資(zī)環境預期有所緩和。
尤其是11月9日中(zhōng)國銀行(601988,股吧)間市場交易商(shāng)協會舉行房企代表座談會以來，數十家央企或國企性質房企在銀行間市場頻繁發債，房企融資(zī)閥門也終于有了松動迹象。
11月22日晚間，保利發展發布公告，計劃發行不超過98億元的公司債券，募集資(zī)金拟用于償還有息債務、補充流動資(zī)金、項目建設及适用的法律法規允許的其他用途。這是保利發展11月以來第三次發布公司債券相關公告，11月5日和20日，保利發展先後發布中(zhōng)期票據發行結果公告，實際發行募資(zī)規模分(fēn)别爲25億元和20億元。
除了保利發展，首開(kāi)股份(600376,股吧)、中(zhōng)海發展、招商(shāng)蛇口(001979,股吧)、光明地産(600708,股吧)、蘇州高新(600736,股吧)、金地集團(600383,股吧)以及鄭州地産集團等房企也紛紛完成債券發行。中(zhōng)指研究院監測數據顯示，截至11月23日，11月房地産企業融資(zī)總額爲617.5億元，相當于10月總額的約169.2%，單月融資(zī)規模環比連續3個月下(xià)降後終于呈現上升勢頭。從結構來看，信用債發行規模已達425.4億元，是最主要的融資(zī)力量，占總規模的近七成。
與此同時，本輪房企融資(zī)審批速度也明顯加快，如小(xiǎo)商(shāng)品城(600415,股吧)11月10日宣布拟發行的10億元超短融計劃，已經于11月15日發行完成，發行周期僅爲5天。
“繼11月9日銀行間市場交易商(shāng)協會召開(kāi)房企代表座談會後，信用債發行明顯提速，本月發行量已達上月的227.2%，市場響應積極。”中(zhōng)指研究院企業事業部研究副總監陳星分(fēn)析指出，目前銀行間債券市場融資(zī)口子已經有一(yī)定松動，未來資(zī)質良好、信用較高的企業特别是國企央企也有望加入發債隊伍。但本月發行人仍以央企及地方國企爲主，僅金地一(yī)家爲混合所有制企業，民企等待融資(zī)邊際放(fàng)松仍需時日。
對于民營房企而言，則是紛紛通過配股融資(zī)、變賣資(zī)産、控股股東“自掏腰包”、提前回購美元債等方式積極“自救”。
11月17日，中(zhōng)國恒大(dà)公告稱，出售其持有的恒騰網絡全部股份，總價爲21.28億港元。同日，融創中(zhōng)國也公告稱，已将3.35億股融創中(zhōng)國配售股份和1.58億股配售股份配售予不少于六名承配人，兩項配售合計所得款項淨額約9.42億美元。而在此之前，融創中(zhōng)國已在短短十天内通過出售貝殼股票、轉讓項目股權等動作回籠資(zī)金超70億元。
此外(wài)，近兩個月來，已有包括新城、世茂、正榮、融信、弘陽、金輝、旭輝、中(zhōng)梁在内的15家房企回購不同規模的美元債，回購總金額超過11億美元，約合人民币70億元以上。
但需注意的是，中(zhōng)指研究院數據顯示，2022年房企海外(wài)債将面臨更大(dà)考驗，年度到期債務規模3560.2億元。按季度來看，一(yī)二季度合計到期餘額分(fēn)别爲983.3億元和983.9億元，三四季度到期餘額分(fēn)别爲852.6億元和740.4億元。
“除加大(dà)營銷、緊抓回款，必要時房企通過出售項目或尋求股權合作等方式來穩定資(zī)金鏈、盤活自身現金流外(wài)，還要量入爲出、審慎拿地，精細化運營。”中(zhōng)指研究院認爲，房企要“節衣縮食”過緊日子，改掉“黃金時代”大(dà)手大(dà)腳的“壞毛病”。
