欄目導航 Navigation
中(zhōng)新經緯11月15日電 (薛宇飛 實習生(shēng) 黃官才華)15日，國家統計局發布了2021年10月份70個大(dà)中(zhōng)城市商(shāng)品住宅銷售價格變動情況。相比于9月份，10月新房銷售價格環比下(xià)跌的城市數量大(dà)幅增加至52個，二手房價格環比下(xià)跌的有64個。從統計局當日公布的另一(yī)組數據看，10月份全國商(shāng)品房銷售面積約爲1.27億平方米，是近6年來銷售面積最低的“銀十”，隻高于2015年10月。
業内分(fēn)析，當前價格的下(xià)跌是成交量下(xià)行的結果。二季度以來，二手房成交量保持下(xià)降，新房、土地市場相繼降溫，造成10月份交易量進一(yī)步下(xià)滑。繼一(yī)季度市場過熱、重點城市房價上漲較多後，現在價格的回調是對前期過熱的自然消化。
新房價格出現普跌 三亞逆勢上漲
資(zī)料圖：建築物(wù)。中(zhōng)新經緯 攝
10月份，70城新建商(shāng)品住宅價格指數環比下(xià)降0.3%，同比上漲2.8%。易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進對中(zhōng)新經緯解讀稱：“9月份新房價格環比漲幅首次下(xià)跌，10月的跌幅則進一(yī)步擴大(dà)。可以認爲，當前房地産市場開(kāi)始‘入冬’，市場矛盾從‘過熱’開(kāi)始轉爲‘過冷’。”
從數量上，也能看出市場轉冷的迹象。10月，70城新建商(shāng)品住宅價格環比下(xià)跌的城市數量大(dà)幅增加至52個，較9月新增16個。嚴躍進認爲，這說明市場在庫存和資(zī)金的雙重擠壓下(xià)，各大(dà)城市的降價促銷動作增加。
不過，貝殼研究院首席市場分(fēn)析師許小(xiǎo)樂對中(zhōng)新經緯分(fēn)析，下(xià)跌城市中(zhōng)約80%的城市跌幅未超過0.5%，跌幅較小(xiǎo)，房價仍然保持總體(tǐ)平穩。
在新房價格逆勢上漲的13城中(zhōng)，三亞以0.8%的環比漲幅領跑其他城市，位居70城第一(yī)位。海南(nán)省會城市海口的新房價格漲幅持平。對于三亞的價格上漲，嚴躍進分(fēn)析，整體(tǐ)看，三亞過去(qù)幾年的供應是不足的，所以即便是全域限購，潛在的購房者在符合限購條件後，還是會買房。
分(fēn)城市類别看，10月份，一(yī)線城市新房價格漲幅環比持平，二線、三線城市新房價格分(fēn)别環比下(xià)跌0.2%、0.3%，降幅均有擴大(dà)。對此，嚴躍進表示，除了一(yī)線城市外(wài)，二線、三線城市均出現下(xià)跌，這說明後續需要防範這類城市出現新的風險，包括房企銷售困難導緻項目開(kāi)工(gōng)意願不強等。
二手房市下(xià)行更甚 一(yī)線城市齊跌
資(zī)料圖：北京海澱區住宅小(xiǎo)區。中(zhōng)新經緯 薛宇飛 攝
10月，70城二手住宅銷售價格指數環比下(xià)跌0.3%，同比上漲2.0%。其中(zhōng)，北、上、廣、深集體(tǐ)下(xià)滑，環比分(fēn)别下(xià)降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。二手房降價的城市範圍亦在擴大(dà)，10月份達到了64個城市。
對此，廣東省住房政策研究中(zhōng)心首席研究員(yuán)李宇嘉認爲，二手房價格整體(tǐ)跌幅明顯，主要是兩方面原因：一(yī)是15個城市祭出二手房參考價，指導貸款發放(fàng)，導緻杠杆緊縮；二是銀行信貸對二手房收縮更加明顯，甚至停貸。因此，即便是一(yī)線城市，其二手房價格也難以避免出現下(xià)跌态勢。
58安居客房産研究院分(fēn)院院長張波也也認爲，二手房參考價和房貸嚴控，是影響當前二手房市場的重要因素。
70個城市中(zhōng)，隻有4個城市的二手房價格出現環比上漲，分(fēn)别是贛州(0.5%)、三亞(0.4%)、海口(0.3%)、大(dà)連(0.1%)，三亞、海口再度領漲。分(fēn)析稱，在新房供不應求的情況下(xià)，市場熱度傳導至了三亞、海口二手房市場。
信貸政策正轉變 下(xià)行局面有望築底？
資(zī)料圖：售樓部沙盤。中(zhōng)新經緯 薛宇飛 攝
許小(xiǎo)樂分(fēn)析，房價下(xià)跌的原因是需求端與供給端同步降杠杆。需求端，下(xià)半年以來居民按揭貸款的額度收縮，需求減弱。供給端，房企在較大(dà)的經營壓力下(xià)，加大(dà)降價促銷力度和範圍。二手房業主的降價意願增強，降價行爲增多。
張波也分(fēn)析，進入第四季度，房企加快現金回流的訴求不斷增強，雖然整體(tǐ)融資(zī)出現有一(yī)定向好的迹象，但并不會改變行業的融資(zī)難問題。這一(yī)原因，推動房企通過降價來拉動銷量，導緻部分(fēn)城市房價出現持續下(xià)行。
對于後市，張波稱，爲保障房地産信貸平穩有序投放(fàng)，不少城市在貸款首付比例和利率上加大(dà)對首套房購房者的支持力度，房地産金融側已現微調。預計今年最後兩個月，各地市場的變化力度也将保持差異化，預計市場成交量快速下(xià)滑的城市，房貸政策調整的節奏會進一(yī)步加快，包括個人和房企兩個層面，尤其是房貸審批和發放(fàng)的提速将是重要趨勢。
許小(xiǎo)樂預測，市場下(xià)行的局面有望在年底或明年年初築底。10月以來，金融信貸政策正在轉變，房地産市場的合理資(zī)金需求正得到滿足。預計到2022年，房貸供需關系将回歸正常，有利于合理住房消費得到正常滿足。
但李宇嘉則表示，适度糾偏的信貸環境，并不會對當前繼續下(xià)跌的趨勢形成扭轉。特别是在需求端不會松綁限售、限貸的情況下(xià)，未來需求複蘇态勢不能太樂觀，房價仍會慣性下(xià)跌。(中(zhōng)新經緯APP)
