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北京海澱黃莊地區部分(fēn)培訓機構退租的空置寫字樓較快租出江聃/圖文
證券時報記者 江聃
近期，北京寫字樓租賃需求已顯著複蘇。随着三季度北京寫字樓淨吸納量創2018年二季度以來單季最高值，加之本輪大(dà)部分(fēn)商(shāng)圈的供應高峰基本已接近尾聲，市場正在持續穩步複蘇。據證券時報記者調查，北京多個核心商(shāng)圈租金水平保持穩定，業内人士對北京寫字樓市場未來走勢也持樂觀預期。
寫字樓租金水平保持穩定
多家房地産咨詢機構統計信息顯示，三季度北京寫字樓淨吸納量創2018年二季度以來單季最高。世邦魏理仕的報告指出，全市空置率連續四個季度下(xià)降，而從租金報價來看，整體(tǐ)租金降幅縮窄，子市場表現分(fēn)化。望京租金繼續上行；CBD租金止跌企穩，其中(zhōng)甲級租金近三年首次環比上漲；中(zhōng)關村(cūn)(000931,股吧)租金保持平穩；其他子市場仍有不同程度的跌幅。
從三方統計來看，金融街(000402,股吧)因需求外(wài)溢空置率持續走高。在金融街某房地産經紀公司工(gōng)作的陳曉（化名）告訴證券時報記者，租金價格還比較平穩。她駐場的通泰大(dà)廈距離(lí)北京證券交易所步行僅6分(fēn)鍾。這座大(dà)廈裏面目前可選範圍較多，100平方米以上的寫字樓正在出租的有3間，100平方米以下(xià)的有4間，全含的價格是每天10元/平方米~12元/平方米。附近平安大(dà)廈價格與其相似。如果能夠接受每天15元/平方米~17元/平方米的價格，可選擇範圍更廣。
作爲新興商(shāng)圈的代表，中(zhōng)關村(cūn)軟件園位于北京北五環外(wài)的海澱西二旗。該園新項目三季度一(yī)投入市場就接近滿租。經紀人李小(xiǎo)晨（化名）告訴記者，園區内租金價格比較平穩，幾乎都是每天6.5元/平方米全包。個别樓盤比如和協科技大(dà)廈低一(yī)些，每平米5元多就能租。
教育遺留空置面積快速出租
在市場整體(tǐ)穩定向好的背景下(xià)，泛中(zhōng)關村(cūn)區域受雙減政策影響的教育類企業退租大(dà)增。仲量聯行近期的一(yī)份報告指出，教育行業在北京市至少有12萬平方米的租賃面積将于年末前完成退租，其中(zhōng)主要以關閉線下(xià)課堂門店(diàn)爲主。退租面積最多的區域依次爲上地、中(zhōng)關村(cūn)和望京。
仲量聯行中(zhōng)國區研究部辦公樓市場負責人暨華北區研究部總監米陽對證券時報記者表示，這一(yī)數據并非簡單估算的市場規模，而是真實退租數據加總。這些退租面積，以頭部知(zhī)名的教育企業爲主。
米陽表示，教育行業此前擴張、租賃的面積大(dà)部分(fēn)爲教室用途，辦公用途的面積相對較少，因此單店(diàn)面積較大(dà)。此類面積大(dà)部分(fēn)在品質較低的寫字樓或産業園區，以及底商(shāng)等非标準辦公用的空間，因此對于全市整體(tǐ)市場，尤其是甲級辦公樓市場影響較小(xiǎo)。部分(fēn)物(wù)業此前租戶行業配比的韌性較低，教育行業占比較高，确實會在短期面臨空置率提升、租金下(xià)調的壓力，但不具有普遍性。在上地、中(zhōng)關村(cūn)等IT行業需求旺盛的區域，有教育行業退租的面積在短期内已再次出租，空置被市場快速吸納。
記者在走訪中(zhōng)關村(cūn)黃莊地區時看到，此前培訓機構較爲密集的寫字樓中(zhōng)确有不少空置的，其中(zhōng)既有教育機構退租遺留，也有其他類型公司退租遺留。
不過，從記者了解的情況來看，空置面積填補速度較快。以銀網中(zhōng)心爲例，該大(dà)廈B座頂層和11層均曾爲教育培訓機構的辦公場所。但8月記者走訪時相關機構剛退租，如今頂層的辦公樓已經入駐了另一(yī)家企業，而11層也正在裝修等待迎接新的租戶。這意味着從租戶退租到再出租的間隔僅約三個月。
“一(yī)個季度内租出去(qù)基本相當于無縫銜接了。”世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天對證券時報記者表示，頭部TMT企業的擴租和新成立科技互聯網、芯片制造相關公司的新租需求有效消化可租面積，使得中(zhōng)關村(cūn)區域内所有子市場空置率均保持在個位數的低位，空置率沒有明顯升高。
業内人士對市場走勢預期樂觀
今年以來，TMT頭部企業經營賽道多元化爲市場不斷注入新動能，并完成多起大(dà)面積租賃交易。從近期核心商(shāng)圈的主要租賃成交來看，TMT行業企業仍是領頭力量，如字節跳動、百度在線、阿裏巴巴分(fēn)别在中(zhōng)央商(shāng)務區和望京-酒仙橋區域新租了上萬平方米的寫字樓。
孫祖天對證券時報記者表示，TMT一(yī)直是北京商(shāng)業地産需求的支柱行業，未來随着5G、物(wù)聯網、雲計算、大(dà)數據、人工(gōng)智能、區塊鏈等新一(yī)代信息通信技術的創新突破，TMT所代表的數字經濟和實體(tǐ)經濟日趨融合，對傳統産業的滲透和變革日益深遠，其涵蓋範圍不斷往外(wài)延伸，加上北京數字自由貿易區、北京證券交易所等有利的政策環境加持，TMT對寫字樓需求有持續發展的動力。孫祖天判斷，三季度後本輪大(dà)部分(fēn)商(shāng)圈的供應高峰基本已接近尾聲，随着空置率的回落，預計有更多子市場租金将觸底。
市場普遍認爲，北京證券交易所落地将進一(yī)步帶動創新型企業、投資(zī)機構及相關專業服務機構的集聚。忙碌于金融街片區的陳曉期待着，在北京證券交易所開(kāi)市後，帶動她所負責片區寫字樓租賃需求進一(yī)步提升。
