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導讀
從某種意義上說，把握好規模和負債的平衡，是企業的一(yī)項終極課題。一(yī)方面，融資(zī)政策從緊，市場景氣程度下(xià)降，房企的資(zī)金鏈将面臨考驗；另一(yī)方面，市場調整期到來，企業迎來“彎道超車(chē)”時機。基本面和戰略目标不盡相同的房企，會如何處理這一(yī)問題？
“我(wǒ)們今年就定了一(yī)個目标，就是控制風險、降杠杆，因爲我(wǒ)們的規模已經足夠了。”3月29日，融創中(zhōng)國在香港召開(kāi)業績會，董事長孫宏斌說出其戰略考量。“降杠杆”的說法，與此前恒大(dà)關于“降負債”的表态可謂異曲同工(gōng)。
此前的3月中(zhōng)旬，旭輝控股集團主席林中(zhōng)在香港表示，“平常我(wǒ)們在市場好的時候，反而不會把這個空間（拿地額度）用足，在市場不好、地價很便宜的時候還是要多買一(yī)點地。”旭輝透露出的擴規模野心，同樣可以在一(yī)批房企身上看到，如中(zhōng)海、龍湖、雅居樂、金茂、五礦等企業，均擴充了今年的拿地預算。
規模與負債是一(yī)對矛盾共同體(tǐ)。房企在擴充規模過程中(zhōng)，往往會面臨負債率提升；若過度注重資(zī)金安全，又(yòu)會影響規模的擴張。從某種意義上說，把握好規模和負債的平衡，是企業的一(yī)項終極課題。
這種矛盾将在2018年再度呈現。一(yī)方面，融資(zī)政策從緊，市場景氣程度下(xià)降，房企的資(zī)金鏈将面臨考驗；另一(yī)方面，市場調整期到來，企業迎來“彎道超車(chē)”時機。基本面和戰略目标不盡相同的房企，會如何處理這一(yī)問題？
第一(yī)梯隊“安全論”
2017年，碧桂園、萬科、恒大(dà)的銷售規模均突破5000億，融創也完成了3600億的銷售規模。這四家房企被歸爲“第一(yī)梯隊”。
在業績會上，除融創宣布今年的銷售目标爲4500億外(wài)，其餘三家均宣布，不設具體(tǐ)的銷售目标。相反，融創和恒大(dà)還特别強調了對資(zī)金風險的管控。碧桂園首席财務官伍碧君也頗爲自信地強調，碧桂園實現了“資(zī)金安全的前提下(xià)效益最大(dà)化”。
恒大(dà)還公布了降負債的具體(tǐ)目标，到2018年末，資(zī)産負債率從當前的71.1%下(xià)降到60%左右，2019年末下(xià)降到55%左右。具體(tǐ)做法有三：降低負債總額，多元産業引入戰略投資(zī)，增強盈利能力增加淨資(zī)産。
融資(zī)政策收緊是“資(zī)金安全論”的大(dà)背景。近期，多家房企負責人都強調，融資(zī)成本明顯上升，銀行放(fàng)款周期也有所延長。
監管層早已釋放(fàng)出加強房地産金融監管的信号。今年兩會期間，央行副行長、國家外(wài)彙管理局局長潘功勝還表示，房地産金融風險是可控的，但“個别房地産企業可能在财務方面比較激進，會有一(yī)些風險”。
2017年，房地産企業在拿地中(zhōng)産生(shēng)了大(dà)量支出，負債率也普遍上漲。從已經發布年報的房企來看，大(dà)部分(fēn)的資(zī)産負債率在65%-85%之間，淨負債率則有着較大(dà)差距，從30%的低水平到超過100%。
除政策環境外(wài)，近年來房企紛紛推進多元化轉型，也占用了部分(fēn)資(zī)金。如商(shāng)業地産和長租公寓的運營，雖然能帶來穩定現金流，但資(zī)金周轉速度偏慢(màn)，往往會加重負擔。
因此，控制負債率、保障資(zī)金安全，幾乎成爲房企在今年的必然選項。除四強房企外(wài)，近年來大(dà)幅擴張的融信，也計劃2018年底将淨負債率降至100%以下(xià)，2019年底控制在65%左右。
一(yī)些規模相對不大(dà)的房企，也将資(zī)金安全提上日程。五礦地産副總經理何小(xiǎo)麗向21世紀經濟報道記着表示，未來三年将淨負債率控制在60%-70%之間。北辰實業(601588,股吧)總經理李偉東在業績會強調，“在今後的幾年，我(wǒ)們也會降資(zī)産負債率，優化資(zī)産水平。”截至2017年末，北辰負債總額666.18億元，資(zī)産負債率爲83.29%。
“彎道超車(chē)”野心仍在
“降負債”的口号雖響，卻不意味着企業已停止對規模的追求。
“我(wǒ)非常看好中(zhōng)國房地産市場中(zhōng)長期的發展，随着中(zhōng)國經濟保持持續穩定增長，其實未來10-20年之内根本不會擔心市場的問題。”林中(zhōng)的觀點很有代表性，他說，“我(wǒ)們擔心的是，怎麽成爲這個市場中(zhōng)好的那幾個人。”
林中(zhōng)認爲，未來十年，中(zhōng)國房地産市場的規模不會少于十萬億，甚至十幾萬億，而且會向優秀的大(dà)企業聚集。
包括旭輝在内，中(zhōng)海、龍湖、雅居樂、金茂、五礦、金茂等企業均擴充了今年的拿地預算。
其中(zhōng)，中(zhōng)海的拿地權益投資(zī)額1350億港元，同比增長22%。雅居樂的拿地指标爲500億，比去(qù)年增加200億。五礦的土地投資(zī)計劃爲150億，與2018年的銷售目标相同，雖然包含了非權益部分(fēn)，但規模仍然十分(fēn)可觀。華潤在今年前兩個月的土地支出已達170億，去(qù)年全年爲650億。
“不要聽(tīng)開(kāi)發商(shāng)說什麽，要看他們怎麽做。”中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉向21世紀經濟報道記着表示，今後兩年市場平穩，正是“彎道超車(chē)”的機會，有野心的企業一(yī)定會強化土地儲備。
21世紀經濟報道記着粗略統計，目前提出超千億目标的房企，已有30多家。有房企今年對外(wài)公布的目标增幅是40%、50%，對内卻高達80%甚至翻番。去(qù)年銷售不足700億的金茂，就提出3年後實現2000億的目标。
張大(dà)偉還表示，四強房企不提規模，并非不看重規模，很大(dà)程度上是因爲他們已有雄厚的土地儲備。
截至2017年底，碧桂園已摘牌或已簽約的土地儲備約2.8億平方米，另有潛在儲備約1.4億平方米。截至2017年底，恒大(dà)的剩餘可售貨量爲3200億，今年還将加推7000億，總計可售資(zī)源達10200億。截至2018年3月26日，包含舊改等協議狀态的土儲在内，融創擁有土地儲備整體(tǐ)貨值約人民币3萬億元。
債務調整赢得回旋空間
正如融信CFO曾飛燕所說，“控制負債不是主要措施。公司要發展，我(wǒ)們還是适度要去(qù)借債，還是需要去(qù)融資(zī)。”既要規模、又(yòu)求安全的房企，已經初步找到了平衡之道。
曾飛燕在業績會上表示，“随着結轉收入規模增加，未來公司淨資(zī)産也将進一(yī)步增加。除此之外(wài)，公司會考慮進一(yī)步引進戰略投資(zī)者增厚公司的核心資(zī)本，堅持輕資(zī)産戰略，引進更多資(zī)源。”去(qù)年10月，融信就曾以配股的方式，在港股獲得1.2億港元的資(zī)金。
五礦地産副總經理何小(xiǎo)麗向21世紀經濟報道記着表示，可調整股權融資(zī)和債券融資(zī)的比重。暗示會提高股權融資(zī)的比例。
在存量領域實施資(zī)産證券化，也被認爲是解決資(zī)金壓力的一(yī)種方法。去(qù)年下(xià)半年以來，保利、旭輝、越秀都曾發行租賃住房類REITs産品。招商(shāng)蛇口、陽光城(000671,股吧)、景瑞控股則發行過針對長租公寓和底層物(wù)業的CMBS産品。
很多布局租賃市場的房企，已經表現出對資(zī)産證券化的興趣。多數分(fēn)析人士認爲，未來資(zī)産證券化産品的規模會明顯增加。
事實上，在此之前，很多企業的資(zī)金狀況足以支撐一(yī)段時日。張大(dà)偉指出，除個别企業外(wài)，大(dà)部分(fēn)企業的資(zī)金狀況并未到“告急”的地步。
他表示，雖然債務總規模有所增加，但很多房企在這兩年進行了債務置換，使得債務總成本降低，短期債務的比重也有所下(xià)降。同時，經過過去(qù)兩年的銷售，大(dà)部分(fēn)房企握有較爲充裕的現金流，且多數能夠覆蓋短期負債。
經過去(qù)年的調整，遠洋一(yī)年到期的債務占比近10%，遠洋集團董事局主席李明表示，“短期内對我(wǒ)們的融資(zī)成本與融資(zī)的壓力影響是有限的。”五礦地産的負債水平雖有所提高，但平均借貸成本僅有3.81%，且現金規模相當于短期債務的157%。按照何小(xiǎo)麗的說法，“負債率屬于比較健康的水平”。
張大(dà)偉認爲，就當前資(zī)金狀況來看，無論擴規模還是降負債，企業都有很大(dà)的回旋餘地。總之，策略已備好，但真正的考驗還未到來。
