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房地産投資(zī)出現顯著回暖。3月14日，國新辦召開(kāi)1-2月國民經濟運行情況新聞發布會。會上，國家統計局新聞發言人毛盛勇介紹，今年1-2月，全國房地産開(kāi)發投資(zī)1.08萬億元，同比增長9.9%，增速比上年全年加快2.9個百分(fēn)點。記者梳理發現，過去(qù)三年全國房地産投資(zī)全年漲幅分(fēn)别爲1%、6.9%、7%，均低于今年前兩個月漲幅，且各分(fēn)月數據也未有超過9.9%。分(fēn)析認爲，去(qù)年大(dà)量成交土地在年初集中(zhōng)開(kāi)發建設以及房企急于快速入市銷售的心态，是推高房地産投資(zī)增速的重要原因。
投資(zī)反彈
“經過一(yī)段時間的政策調控，全國房地産市場、房價整體(tǐ)比較平穩，房地産投資(zī)也保持着較爲合理的增長”，毛盛勇表示，“商(shāng)品房銷售面積在過去(qù)大(dà)幅增長基礎上盡管出現回落，但整體(tǐ)還是維持漲勢”。
數據顯示，今年1-2月全國商(shāng)品房銷售額同比增長15.3%，漲幅小(xiǎo)幅擴大(dà)，同期商(shāng)品房銷售面積漲幅則繼續收窄。而在庫存方面，截至今年2月末，全國商(shāng)品房待售面積58468萬平方米，比上年末減少455萬平方米。值得一(yī)提的是，各區域房地産銷售冷熱不均的情況仍然存在。今年前兩個月，東北地區商(shāng)品房銷售額同比漲35.2%，領漲全國；西部地區商(shāng)品房銷售額增速僅次于東北地區，同比漲30.2%；東部地區在調控政策等影響下(xià)，商(shāng)品房成交面積出現下(xià)調。
在中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉看來，商(shāng)品房銷售額漲幅明顯高于銷售面積，根源在于房價上行，“雖然調控密集的核心熱點城市房價漲幅趨緩，部分(fēn)城市甚至出現房價輕微下(xià)調，但從全國範圍看，整體(tǐ)房價依然處于上漲過程中(zhōng)”。
毛盛勇指出，今年前兩個月房地産投資(zī)增速明顯加快，是多方原因造成的，首先是受滞後因素影響，去(qù)年全國土地成交額增速較快，成交價款出現接近50%的增長，除了一(yī)部分(fēn)項目當年開(kāi)工(gōng)外(wài)，還有部分(fēn)項目延續到今年開(kāi)工(gōng)，業内也一(yī)直把土地成交情況作爲下(xià)一(yī)季投資(zī)的先行指标。“除了地價上漲以外(wài)，建築行業原材料成本、人工(gōng)成本也在上升，此外(wài)，雖然商(shāng)品房成交面積在去(qù)年高位上有所回落，但全國整體(tǐ)商(shāng)品房價格總體(tǐ)平穩”，毛盛勇表示，一(yī)系列因素的支撐，使得全國房地産開(kāi)發投資(zī)還保持較平穩的增長，且比去(qù)年同期略有加快。
企業集中(zhōng)釋放(fàng)投資(zī)意向
除去(qù)成本上漲等客觀原因，房地産企業開(kāi)發積極性也是推高投資(zī)增速的重要因素。易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進表示，在當前房地産市場被認爲降溫的大(dà)背景下(xià)，開(kāi)發投資(zī)數據有較爲明顯的反彈，這或和季節因素有關，同時也說明房企依然有較爲明顯的投資(zī)動向。
“從當前各項政策來看，房地産投資(zī)收益前景還是比較樂觀的，尤其是随着三四線城市庫存化解效果顯著，爲保障基本供應再度補庫存，不少地區開(kāi)工(gōng)量都很充足”，我(wǒ)愛我(wǒ)家集團品牌中(zhōng)心總監孔丹告訴記者，一(yī)二線熱門城市方面，盡管各項調控措施依然嚴格，但爲了緩解供需矛盾也需要大(dà)量房源入市，爲此北京去(qù)年就特意加大(dà)土地供地量，這部分(fēn)土地成交後，急需建設開(kāi)發，這自然也推高了今年初的開(kāi)發增速。
孔丹直言，從企業的角度考慮，握在手中(zhōng)的土地越早開(kāi)發越早入市，就能越早實現回款。“利空盡出之後，目前房地産市場整體(tǐ)預期穩定，部分(fēn)購房者也結束了長期的觀望狀态，希望出手，這對于房企而言是絕佳的時機”，孔丹表示，一(yī)旦項目建設拖到下(xià)半年甚至年底，市場需求、銀行信貸量就十分(fēn)有限，因而大(dà)部分(fēn)開(kāi)發商(shāng)選擇在年初釋放(fàng)建設需求。
與此同時，房企拿地積極性卻出現萎縮。數據顯示，今年1-2月，全國房地産開(kāi)發企業土地購置面積2345萬平方米，同比下(xià)降1.2%，而這也是去(qù)年以來該數據首次出現負增長。對此，嚴躍進分(fēn)析認爲，目前部分(fēn)房企資(zī)金壓力擡頭、潛在風險加大(dà)，因而在拿地方面會采用保守策略，此外(wài)爲防止出現過高價格地塊，部分(fēn)地區供地節奏也相對保守，“不過整體(tǐ)來看，土地購置面積跌幅不會持續太長時間，後續各地供地依然會加碼”。
後市料維持平穩
由于調控政策持續、市場運行平穩，業内普遍認識爲今年房地産後市将保持平穩。毛盛勇就表示，從下(xià)階段看，按照中(zhōng)央提出來的“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，相關部門将加快推進多主體(tǐ)供給，多渠道保障租購并舉政策推進，疊加前期房地産土地成交面積依然保持較快增長，房地産投資(zī)預計将平穩增長。“與此同時，一(yī)線城市爲抑制房價過快上漲，也會有計劃地推出一(yī)批土地供應，考慮到加快推進房地産長效機制建設的大(dà)背景，預計未來一(yī)段時間整體(tǐ)房地産市場有條件保持平穩較快發展。”
嚴躍進則指出，考慮到去(qù)年下(xià)半年樓市出現降溫，今年房地産市場可能會出現“前冷後熱”狀态，“依據今年前兩個月核心數據判斷，上半年全國樓市銷售數據不會太好，但無需過于悲觀，今年下(xià)半年銷售市場數據可能會反彈”。安居客首席分(fēn)析師張波則指出，目前三四線城市去(qù)庫存效果明顯，受此推動，房企布局城市下(xià)沉的動作也在加速，不少品牌房企已經快速把觸角延伸到四五線城市甚至是縣城，“今年上半年全國房地産開(kāi)發投資(zī)仍将保持穩中(zhōng)有升的節奏，部分(fēn)中(zhōng)部城市和三四線城市對投資(zī)拉動力度依然會維持高位”。
而在孔丹看來，随着一(yī)二線熱門城市陸續推進棚戶區改造、限價房、共有産權房，平抑房價的效果将加速顯現，同時由于土地供應結構調整，未來這些地區新入市房源不會同此前一(yī)樣一(yī)味追求高端化，90平方米以下(xià)小(xiǎo)戶型将成爲主力，“這樣的大(dà)背景下(xià)，即使年初經曆一(yī)波開(kāi)發投資(zī)熱潮，全年房價走勢也不會出現太大(dà)波動，而是繼續平穩運行”。
還有分(fēn)析認爲，在防患金融風險的前提下(xià)，房地産市場仍有不少調控和“壓制”，但今年房地産市場走勢并不悲觀，一(yī)季度房地産開(kāi)發投資(zī)就會出現企穩的明朗态勢，下(xià)半年則會進一(yī)步明顯好轉。
